楼花转让经纪佣金收费 - Pris Han 安心卖房地产

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什么是楼花转让?

在加拿大购买预售楼花(国内称期房),开发商通常允许在交房前转让。楼花转让也就是原始买家出售楼花购房合同,找人顶替自己继续执行合同,与开发商完成最后的购房交易。转让的原因除个人和家庭计划发生改变外,例如曾计划移民加拿大但最终放弃,很多时候是出于财务上的考量。例如:

  1. 交房时要付开发商除已付定金外的尾款,是否能够贷足?如果贷款不足,能否补充现金交房?请注意:银行放贷的基数是抵押房产当下的市值。如果交房时市值低过当初购房价格,就很容易放贷不足。
  2. 如果购房时有海外买家税,现在仍未获得加拿大身份,就要备足税额(税率按照购房时的规定,而不是交房时)。
  3. 利息高企时,出租物业的租金可能无法覆盖月供,每月是否能补足月供?
  4. 如果自住,收入是否能支撑月供?

根据市场的状况,例如供求关系,利息高低等,楼花转让既可能盈利,也可能亏本。故此,楼花转让更多地应被视作应对家庭计划变化的“保险”。如果把它当作投机工具的话,如果遇到买房时的价格高点和交房时的低点,损失可以相当惊人。2018~2019 年多伦多市中心的楼花交房在2024年年头的,光是定金就亏十万加币以上的比比皆是。所以,进入离最终入住日(Final Occupancy Day)一年的时间内,就要认真规划财务,做好交房或转让的决策。

注意:临时入住日 Tentative Occupancy Date 可以被推后两次。开发商通知的 Final Occupancy Date 才是最终入住日

楼花出让和接楼花转让的资金往来请参考(https://hanhomesoldrealty.com/assignment/#assignment-receiver-fee)。简单概述的话,就是在转让交房日的当天,接转让人必须把出让人已付开发商的定金和他赚取的增值一并付给出让人,如果是亏损出让的话则是付给出让人已付定金减去亏损。

什么时候可以转楼花

楼花转让并非购买后可立即转让。开发商通常对每一个项目在何时允许转让有规定好的窗口,例如:入住日 Final Occupancy Day 后到最终交房日 Final Closing day 的三周前。决定要转让后,就得联系开发商的客服问询这个窗口的起始日期。千万不要想当然,每个开发商,每个项目的规定都可能不一样。(请注意:这个窗口是开发商接受转让申请的时间段。出让人 Assignor 可以在窗口期之前找好接转让人 Assignee。然后等待到窗口期开放,再向开发商申请转让许可 Builder Consent。一般情况下,只要是原始购房合同里清晰写明允许转让的,转让双方又都证照、资料齐全,开发商不会拒绝发转让许可。)

楼花转让的最佳挂牌时间是在开发商接转让申请窗口开放前的半年左右。太迟的话,留给自己的时间太短,万一没及时找到接转让人就会很被动。太早挂牌的话,接转让人没有动力要提早太多买一个要等好久的楼花,特别是当接转让人是自住买家时。

楼花转让 vs 出售现房

Home Sale Pending Sign

楼花转让的出售与现房出售有以下几点重大的分别:

1. 绝大部分开发商,楼花转让是不允许挂上MLS的。这是因为有的开发商还有少量库存留到后期。而且这些尾盘的价格通常都比当初首发时要贵一些。如果楼花转让有跟尾盘同样的曝光,那么它们的低价就有可能会影响到开发商尾盘的销售。所以,开发商就会通过禁止楼花转让挂上MLS上来限制其曝光,保护自己的尾盘销售不受威胁。

没有了MLS这个统一的房源曝光平台,楼花转让的销售比起现房来要困难很多。楼花转让的推广全得靠挂牌经纪个人的自媒体影响力和广告媒体的策划和执行,例如:庞大的粉丝人数、数据库里大量持币待购的买家,谙熟买家聚集的推广渠道和方法。普通经纪如果不具备这些资源和营销能力,想要成功卖出楼花几乎全无可能,更不用说卖出好价格了。

 

2. 楼花转让的交易流程比现房复杂很多,例如:出让人和接转让人都必须聘请律师审核楼花转让合同,其中有很多条款有可能要往复商讨很多次才能让双方满意,远没有现房交易合同那么直截了当。出让经纪如果没有相当丰富的经验和把控能力,和已经有良好配合的律师团队,楼花转让的交易环节很容易闹出不愉快,甚至导致前功尽弃。偏偏楼花交易时间紧迫,如果不能在窗口闭合前完成,卖家就得被迫交房。无法如期交房的后果轻则被开发商罚款,重则被起诉毁约。

 

3. 楼花转让的实质是在卖购房合同,而不是卖房产本身。所以100%的楼花转让净收益将加入转让当年的总收入做个人所得税纳税。而现房的出售,投资房净收益只是50%作为年收入纳税(注:2024年6月后,个人收入超过25万时,净收益的66%将作为年收入纳税);而如果是自住房的话,净增值部分免征所得税。

我们转让楼花的优势

我们安心卖房地产对于楼花转让非常拿手,原因就在于没有了MLS“撑腰”的普通经纪们完全无法拿出能够跟我们相提并论的市场影响力。以 YouTube 上  “Pris Han多伦多安心卖房地产” 频道和 “今日头条” 上的 “Pris Han多伦多安心卖房” 频道为代表,我们制作的楼花转让推广视频、文章博客和图片横扫小红书、Facebook、Instagram、微信视频号等几乎所有搜索引擎和视频平台,能够出现在中国、加拿大两地共60,000+的粉丝面前。再加上根据算法推广到的对房产感兴趣的非订阅者,浏览量更是惊人。

下面是几个我们楼花转让视频的案例。试问没有长达数年对视频内容制作的耕耘,普通经纪这样能达到同等的曝光效果?

同时,我们用各种营销手段累积了 8,000 多位持币待购的买家在我们团队的数据库里。这些买家渴望遇见合适自己的房产。当我们的楼花转让挂牌以他们期待的“每周精选”视频邮件形式发给他们时,只要他们刚好看中,成功销售就一触即发。这个做法比在汪洋大海的人群中找到合适的买家更接近成功。

FUB Database

楼花转让的推广还需要在楼花投资客以及他们的买家经纪聚集的渠道里曝光。而我们由于长期从事楼花转让,谙熟这些渠道:包括 Facebook 里一些楼花转让主题的群组,以及微信、WhatsApp专攻楼花转让的经纪联盟。

总之,楼花转让的推广既需要有出色的视频、文案的创意能力,突显房产特色,更需要有现成的市场号召力,让内容推出时就能一呼百应,在潜在买家中不同凡响。再配合上充足的人力投入在大大小小的各个楼花转让专属渠道内熟练地运营推广以及人盯人销售,楼花转让才能在没有平台曝光,且时间短暂的情况下卖出好成绩。

楼花转让经纪佣金收费

在大多伦多地区买卖房产,买卖双方各自有代表自己利益的地产经纪。挂牌经纪是直接从卖家这边收取佣金,买家经纪则通常从卖家收取佣金。虽然没有任何法律或行业规定要求卖家必须支付买家经纪佣金,但这是大多伦多地区的普遍做法。您可以自行决定是否向买家经纪支付佣金,以及支付多少佣金。

下面是我们安心卖房地产对楼花转让挂牌服务的经纪佣金收费:

楼花转让经纪佣金

备注:

2024年3月15日美国卖家对美国地产经纪协会的集体诉讼以NAR赔付4亿美金庭外和解,从此美国卖家不再需要支付买家经纪佣金。这个潮流必将对加拿大产生影响。

目前这个情况并未普遍出现在大多伦多地区。绝大多数挂牌中,房价仍然包括了给到买家经纪的佣金。成交价的2.5%,是目前最常见卖家付给买家经纪的佣金。但是,按照法规,卖家确实可以选择只给买家经纪$0.1加元。

不过,卖家切不可简单地认为这就能让卖房净收益上升。过度贪婪既不给买家经纪佣金,又不下调售价的话,会导致买家买这套房产的总价攀升。这样一来,买家和其经纪在比对备选房源时,很容易发现这套房产性价比低,从而弃它而去。即使楼花转让备选房源之间的对比会比都挂在MLS上一目了然的现房来说困难一些,但尽职和经常操作楼花的买家经纪还是能够搜集和提供资讯,帮助买家做这样的选择。

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