新移民安家首次置业者
多伦多买房全攻略
恭喜您，即将拥有在大多伦多地区的新家！
背景
我们首先看了解一下在多伦多买房时，房产交易的几个重要背景知识，因为它有可能跟您以往的认知不同。并且，对这几点越理解，越能优化日后的买家流程：
- 买卖双方有代表各自利益的地产经纪。买家卖家经纪在房产交易中为各自客户的最高利益交锋，类似法庭上控辩双方的检控官和律师。
- 在大多伦多地区，乃至整个加拿大，房源都是公开和共享的。市面上绝大多数房源都集中在一个中央数据库里。比如在多伦多买房时，这个共享的数据库是多伦多地产局TREB的Multiple Listing Service，MLS, 多重上市系统。因此，买家买房不需要聘用多个经纪来接触更多房源，卖家不需要多个挂牌经纪让出售的房产有更多曝光。
- 多伦多房产交易的信息是极度公开和透明的。任何一套在MLS公开挂牌的房源，其成交记录，包括房价、房产状况和成交日期，均为公众可见，可查。因此，由于信息对称，只要充分参考、利用好地产局的数据，就能确保在多伦多买房时，能用合理的市场价格上买到心怡房产，而不会买贵。
在多伦多买房买家是是否需要聘用专属的买家经纪？自己交易风险何在？
以下是在多伦多买房的推荐流程。一起展开您的梦想家园准寻之旅吧！
1. 多伦多买房如何挑选靠谱的多伦多地产经纪
根据Pris Han 安心卖房地产团队多年的买房经验，在多伦多买房时，至关重要的是挑一位真诚为自己服务的专业地产经纪。请至xx (link) 阅读地产经纪选择攻略，帮您找一位多伦多买房专家。
2. 联系贷款专业人士获取贷款预批复
除非打算全款在多伦多买房，否则确定自己能贷到的房产贷款金额，就是买房计划的第一步。
贷款咨询也可以与选择房地产经纪同步进行。不过熟悉业务、有经验的多伦多地产经纪往往可以推荐资深靠谱的各大银行贷款专业人士，比起自己慢慢找更事半功倍。
针对候选的一家或几家贷款机构，申请人需要根据要求，提供自己真实的财务状况。在1~2周的时间内，贷款机构就能反馈这一步贷款预批复的金额。这个金额就是买房的预算。在多伦多买房，房产类型和地点的选择很多时候是由预算决定的。有了房贷预批数额，房产搜索就不再是无的放矢了。总而言之，找房，看房前咨询房屋贷款，并获得贷款预批复，有以下的作用，是关键的第一步：
a) 房产搜索设定预批额为上限，由地产经纪协助搜索和看房更聚焦
b) 多接触几家银行、贷款机构，挑选最合适的贷款方案。合适不一定只是利率低，也可能是能批复更高的贷款额
c) 对于预估价格在预批复额之下的房产，下offer出价时无需再下贷款条件。这也是在多伦多买房，让您的购房意向书offer更具竞争力的一个主要办法。
3. 多伦多买房该如何搜索房源
在多伦多买房的漫长过程中，寻找、锁定心水房屋是买家最为关心的环节。优秀的地产经纪能为买家省时度事，快速、精准地锁定和推荐合适的房源，甚至包括一些不被普通经纪所见的超值暗盘。这是优秀的地产经纪和普通经纪工作质量上很大的分别。
在市场的房源都集中在多伦多地产局中央数据库MLS的情况下，能够推荐好房源并不取决于某个经纪自身有多少挂牌，而是他/她能否从MLS地产局的中央数据库中筛选出来最符合客人需求的房产。买房过程中，买家与经纪沟通时应尽可能多的分享自己的信息，包括对房产的各方面预期，以及预算。经验丰富的经纪能准确地了解和消化买家的需求，并结合对多伦多市场的了解，给出专业的买房策略建议，并将此策略转化为搜房条件，带来高质量的搜索结果：买家能在符合条件的房源上市当天就收到该套房产信息。
比起小城市，在多伦多买房有个好处，就是成交畅旺，市场数据极度丰富。买卖双方都有大量信息可以参考，与地产经纪一起透彻研究后出手，就不大会吃亏。比如，当买家的预期和预算出现偏差，预算有限但需求不低时，了解市场信息就很有意义。这时，买家应和经纪开展开诚布公的讨论：有效的做法是买家经纪展示相中房产的最近市场成交价和买家预算在目前市场上对应的房产。以事实为基础的沟通能够帮助买家迅速了解市场，修正预算或调整对房产预期，让多伦多买房的下一阶段能顺利开展。
同时，成交量高的“大经纪“通常都是多伦多买房专家，他们能在除了MLS，地产局的共享房源外，给您提供额外的暗盘渠道，例如银行屋，法拍房，独家挂牌等。这些房产不被大众所见，但常常颇具价值。有团队，有人力资源的“大经纪”或地产团队往往安排专人帮客户做暗盘渠道的搜索，确保客人不会错过这些好房产。
得到地产经纪这样的服务，买家就能精准、及时地看到所有符合自己搜房条件的房产。这一点对于在多伦多买房非常重要，因为不像在小城市买房，房源有限，筛选工作并不复杂，多伦多是北美地产交易量最大的城市。如果全凭买家自己在网站、社交平台上搜索，一来时常遇到信息滞后的困扰，二来过滤大量跟自己不相关的房源，会像大海捞针一样在买房的路上浪费时间。相反，如有专业的买房经纪帮您筛选房源，买家只需要在每日收到的精准短清单中继续筛选，挑选想看的房产。比起某些普通经纪传统的“盲选”做法，也就是经纪本人随意挑几个房产再安排带看，这个做法最大的优势是主动权掌握在买家手里，买家不会因为经纪没有挑出来，而错过任何一个好房产。
4.看房时的最佳操作
根据我们多年在多伦多当地产经纪的经验，好的看房操作是一次看4间左右。数量足够前后比较，但又不会多到看了后面忘了前面。买家一次挑出4~6间让买家经纪预约。多出来的2家可以灵活机动，以备有的在看房前已经售出或下架。多伦多房源挂牌的平均在线时间短，通常在2-3周。所以，挑选备选房源的时间离看房日间隔越短，能够看到备选房源的机会越大。
在多伦多买房，时常会遇到需要竞价的房产。竞价房源的挂牌价格往往具有“欺骗性”，因为实际成交价可能高很多。低挂牌价仅仅是为了吸引更多的买家看房，交offer。而最终成交价在竞价过程中还是会回到它真实的市场价格上。
在多伦多这样的透明市场，买房捡漏是很难做到的。
对于买家挑选的房源，买家经纪会先告知买家经纪哪些需要竞价及竞价日期（这个信息卖家经纪会留在MLS上，只有经纪可见）。有经验的买家经纪会先粗略预估出市场价格，确保它真实的价格在预算内，超过预算的则跳过，不浪费时间看房。
敬业的地产经纪还能够一边带看，一边讲解，一边拍摄视频。这样操作一来可以帮助客人回忆所看房产的情况，二来优缺点也在看房时就点拨清楚，对未来出价有参考价值。对于部分不在现场的客人，视频更是不可或缺的判断依据。
5. 多伦多买房：选中房产后下购房意向书
买家看中房产后，地产经纪就会为买家起草Agreement of Purchase and Sale (APS)，这就是大家常说的Offer，购房意向书，并在APS里放好对买家客人的各项保护条款，比如屋内无非正常死亡，非大麻屋等等。对于无奇不有的大城市，在多伦多买房时，地产经纪用这样的条款保护好买家非常重要！
买家经纪根据市场行情、多伦多市场现状、和与卖家挂牌经纪的沟通，向买家推荐offer的价格区间，客人结合自己对房产的喜爱程度，决定最终出价。买房到最后还是得自己满意才行，特别是自住。
如果是常规挂牌而非竞价，买家和卖家双方就会用来回签署购房意向书的形式与对方讨价还价，直至其中一方完全接受另一方的出价和条款，达成协议。在多伦多买房，所有offer和counter offer都有一个有效时间（irrevocable time），如果其中一方在对方给出的有效时内既没有接受，也没有回签，那么此合同则作废，谈判终止，交易失败。
如果是竞价，那么卖家会宣布一个时间统一收offer。感兴趣的买家在这个时间点前递交购房意向书。然后卖家地产经纪向卖家展示所有收到的offer，协助卖家决定接受或者回签哪一个offer。如果当天没有收到任何offer，或者所有的offer都没有一个令卖家满意的，那么卖家可以不卖，宣布竞价流标。卖家可以退市，或者用一个新价格（比如挂实价）重新上市。
注意：如果在一个卖家市场的情况下决定参加竞价的话，买家一定要事先做足功课。不是迫不得已的话，没有卖家愿意在竞价中接受一个有条件的offer (conditional offer)。不管是贷款条件、验房条件还是共管公寓的大楼文档阅读条件（Status Certificate Review Condition），如果几天后该买家以条件不通过为由而不继续购买，那卖家竞价的功夫就全白费了。所以，竞价中，卖家很有可能宁愿接受一个出价稍低但没有任何条件的offer。买家如果比较谨慎，不放心下不带条件的offer的话（Clean Offer），那么这些条件就该在竞价日之前满足掉。比如说，提前拿到贷款预批复信，提前验房，提前请律师阅读大楼文档。条件都满足了，再以无条件offer参加竞价，增加offer竞争力，让您在多伦多买房路程中更顺畅。当然，这样做的风险是花了验房费、律师费但竞价未成功。买家可以咨询自己的地产经纪，衡量自己对该房产的喜爱度来决定这样做是否值得。一旦为提前满足条件而花费，那出价也应以中标为目的，而不只是志在参与，同样尽力。
交房日也是购房协议APS上一个关键要素。跟其它的条款一样，这是一个买卖双方可以商讨的点。原则上，交房日可以是任意一个工作日。小城市的房产交易，有时交房日可以长达90天，120天甚至更长，但在多伦多买房，比较常见的交房日是从合同递交日起的30~60天。再短买家可能不够时间准备资金，再长卖家可能不愿等。
另外，有时卖家是卖房和买房同时进行的，而新房的交接会影响到卖家能从旧房搬走的日期。所以，买家地产经纪在交Offer之前应致电卖家经纪，问清楚卖家对交房日有无特殊需求。如无特别规定，一般情况下，卖家总希望能尽快交房，收到房款。而作为买家，一方面要安排首付资金在交房日前到位，另一方面则需要与贷款机构确认，留够贷款批复的时间。
总之，买家递offer时一方面应尽量配合卖家对交房日的需求来增加Offer的竞争力，另一方面，不能过于迎合导致太仓促而无法正常交房。
6. 多伦多买房协议达成后到交房前
在多伦多买房，除非另有约定，否则双方达成协议后的24小时内，买家需要按照合同上规定的金额向挂牌经纪行的信托账户支付买房定金。多伦多本地客人可以递交支票给地产经纪所属的挂牌经纪行，或者Direct Deposit，也就是把开好银行汇票存入对方账户。
如果本人不在加拿大，电汇Wire Transfer也是可以的。电汇金额如果无法在24小时内到账，可以向卖家提供电汇凭证，证明款项已汇出。挂牌经纪行收款后会出具正式的定金收据，卖家地产经纪会把MLS上该套房产的状态改成Sold (SLD) 已售出，或Sold Conditional (SC) 带条件售出。
带条件售出的房产，买家可以用买房合同中规定好的时间去验证条件，比如，申请贷款批复，请验房师验房，请律师阅读大楼文档等。如果条件满足，则买家经纪向卖家出具Fulfillment 条件满足书。如果条件不满足，但是买家仍然选择继续购买，则买家可以向卖家出具 Waiver 条件撤销书。这两者的作用是一样的，都是把房产的带条件售出状态SC变成实锤售出SLD。
如果条件不满足，买家则可以行使条件给予的权利，终止购买，而没有任何惩罚。这时卖家可以选择重新挂牌，寻找下一个买家，或者退市。这是在多伦多买房时，买家对自己利益的保护，也是为什么卖家们在有多个offer的时候，往往更倾向于无条件offer。
当房产状态成为Sold，实锤售出的状态后，买家就需要尽快将所有跟这个交易相关的文件发给自己事先选好的贷款经理人和律师。没有的话买家地产经纪可以推荐。
律师在多伦多买房的过程中扮演重要的角色。房产实锤售出后，律师会做产权清查Title Search，确保卖家产权干净，没有其它无关人员登记在册，卖家是仅有的产权拥有者。律师清楚完毕，一切正常，交易才会继续。律师通常会在交接日前一周左右联系买家，给出一张账单列明买家需要付的尾款，以及法务费用，并邀请上律师楼签署一些交房相关的文件。
双方律师会结算水电煤的费用到刚好交房日，在交房费用中多退少补，确保对买卖双方的公允。有时，律师也会帮忙做新居的水电煤更名、开户。但是在多伦多，越来越多见律师仅会告知水电煤公司是哪家，引导买家自行联系公用事业公司，确保交房后能正常使用。
买房的法务费用一般都包括了一个重要事项：产权保险Title Insurance。在多伦多，产权保险并非必须，但律师都强烈推荐购买，因为它能够在买房过程中出现产权纠纷时（比如产权欺诈），很好的保护买家。
同时，贷款机构也会在此期间邀请买家面签一些贷款、放款的文件。这个环节一般都需要贷款人/买家本人到场，但近年也有银行接受视频会议签署文件。
购房合同中通常要求卖家在交房日前允许买家回访两次。买家选好回访日期告知买家经纪去预约。买家可以利用第一次回访，一边欣赏买房的战果，一边丈量尺寸规划新家的摆设。第二次回访可以在交房前几天，确保交房前电器都正常工作。否则根据购房合同，可以要求卖家维修，或双方协商通过减低交房费用来补偿买家。
7. 多伦多买房之交房
在交房日当天，代表买家的律所会将买房的首付尾款付给卖家律所。贷款机构也会在当天放款给卖家律所。付款一切正常后，买家律师会为买家登记产权 Title Registration。登记成功后，买家就成为房产的新主人了。注意，在多伦多买房，成功交易后并无纸质房产证，但是房产的所有权是可查询的公众信息。例如：ONLAND，https://www.onland.ca/ui/。
疫情后钥匙的交接通常由卖家通过卖家地产经纪在房产处留在有密码的钥匙箱(Lock Box)里。买家律师登记好产权，交接成功后把密码告知新主人。有时，买家希望提早把新买的家具送到新家。除非买卖双方通过签署提早交房日的协议 (Amendment) ，否则这在多伦多并非轻而易举就能达成。进场新屋的安排，买家应安排在交房日之后。
至此，恭喜您乔迁新居，吉屋入伙！
延申阅读：多伦多卖房指南
多伦多购房博客专栏
准备好了吗？买房准备从这里开始！
多伦多地产经纪视频洞悉-全部原创
定期分享多伦多地产经纪的发展前景、收入、行业规范以及独家经验，Pris Han 地产团队为您不断更的房产知识，无上限的房产引流！