如何阅读多伦多地产经纪为您度身定做的热销房源清单

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今天我们一起来看一下,当您的房产经纪发给您的多伦多房产挂牌信息页MLS listing的时候,您应该如何阅读。

我所在的地区是大多伦多地区,我们的地产局是Toronto Regional Real Estate Board,多伦多地产局。我顺便介绍一下,在加拿大买卖房产跟国内有一点很不一样的地方。在国内,房源是被割裂在千千万万个不同经纪和经纪行的手上,或者是中介和中介行的手上。但是在加拿大,任何一套公开上市的房源都会被挂牌经纪注册到各个城市地产局的中央数据库中,所以任何一个持牌的经纪人都能够根据他客人的需求为客人搜索出来所有符合客人条件的房产,因为数据库是整合的。找一个经纪跟找1,000个经纪,在房源的可接触度上是一模一样的。所以在加拿大,更需要的不是找多个经纪,而是找一个专业敬业的经纪。

我们就以两个房源为例来看一下怎么阅读我们收到的listing的信息。我先简单的回顾一下,在加拿大,房产通过所有权的形式来分割,有freehold自由产权和condominium共管产权两种,listing信息会不同,我们先以公管产权为例。

共管产权

首先,我们可以看到它具体的地址,这是一套在万锦的房产,挂牌价格399,000,last status就是它现在的状态是New,就是刚刚新上市。有的时候我们在这里会看到PC,就是price change,说明它在挂牌的过程中价格曾经改动过;SC,就是sold conditional,意思是已经卖出了,但是是带条件卖出,日后如果条件被满足或者是被取消,就会再次变成SLD,sold,那个时候就是实锤售出了。最常见到的就是这几种status,基本上当我们看到new和PC的时候,就是新上市和价格更改的时候,就说明这个房产是活跃的,是可以被购买的。

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接下来我们看到有一个非常关键的信息就是DOM:days on market在线天数。当这个天数越短就代表该房源越新鲜,那因为这个挂牌是我们今天刚刚上的,所以DOM显示的是0。当我们有自己的房地产经纪,往往就能够得到经纪发送的最新上市的房源信息,比起自己上房大师、房智慧得到的信息会更快更新。

然后我们会看到房产的类型是condo stack townhouse,那它的房产类型是共管的叠层镇屋。通常能够看到的房产类型比如说SEMI detached半独立屋,detached独立屋,townhouse镇屋,condo townhouse共管镇屋,condo公寓等等。

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我们这个房产是有locker的,所以它有locker level,就是这个房产有一个储物间在A层。

我们既然是共管产权,那么它的共管委员会就是Condo Corp的注册号码是YRSCP 1118。

Cross Street就是离房产最近的大街的交角是bayview and John,就在Thornhill中心的这么一个位置。

Property Management物业管理公司是Times property management。

当您看到了一套房产,希望跟你的经纪沟通这个房产的时候,除了具体地址,还可以用MLS id来方便地产经纪帮您查找这套房产,那这套就是N5358802

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接下来来看下面一部分比较重要的信息。APX age: 11-15,这个指的是大致的房龄,这套房产是11年到15年比较新的一套鎮屋。

Approximate square feet大致面积是500-599尺,这一点加拿大买房跟国内有不一样的地方,国内面积数是很精确的,但在加拿大房产面积在一般情况下的挂牌信息只会写一个区间,那么有的客人他想知道具体的数据,就有一个叫做public record,就是公众记录,花9块钱加税能够买到更详细的某一套房产的面积报告,可以让地产经纪代为购买。

Exposure朝向,这里是朝西。

Maintenance fee $482.17/月。对于所有的共管产权来讲,共管产权是各家各户只拥有这个建筑物,并和小区里的其他业主共同拥有建筑物下面的这块土地,由于不直接拥有土地,那么小区里所有的业主对管理公司为这块共有土地的服务付出费用,比如说剪草、铲雪,所以有一个maintenance fee维护费用。

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那么维护费用包括一些什么呢?上图红色线圈出的这部分就可以看到,有些内容是N,有些是Y。 N就是管理费不包括的东西,Y就是管理费涵盖的这些服务。Taxes是no,不包括property tax,不包括供暖Heat,不包括有线电视Cable TV,包括大楼保险building insurance,包括公共面积维护common element,包括水费water,不包括电费hydro,不包括冷气Central Air CON,包括停车管理费parking。

通过看这部分我们就知道维护费用涵盖了一些什么,这边我特别提醒:有的时候客人说这个管理费很高,在得出这个结论之前,先要看管理费它包了一些什么,不包什么,有的时候费用很低,但是什么都没有包;有的时候这个费用虽然高,但是它涵盖的项目比较多。所以不是光从费用本身就得出到底便宜还是不便宜。还有另外一点,我一定要提醒,n和y指的是管理费包括什么,而不是房子本身有没有这个东西。比如说CAC-central air condition中央冷气,是绝大部分物业特别是新物业都是有的,所以并不是这个物业没有冷气,只是说管理费里面不包括每个月的冷气费用。

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接下去我们可以看到parking这边,这边有个项目叫做total parking space 1,就是有一个停车位。这个停车位是什么性质呢?这里有看到Garage space underground 1,就是说我们有一个地下停车库。有的时候虽然有一个parking车位,但是不是在地下的underground,而是在露天的,这个时候在garage parking就会写0,而在park drive就是车道上的parking会写1。我们通过这个可以了解到车位的形式。

那通常这个位置下面还有每间房间的尺寸和特点,那这个挂牌里面并没有写太详细。

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接下来有一个Client Remark,这是对这套房产除了房屋本身之外的一些重要特质的描述,比如说它离这个轨道交通的远近,周边有一些什么设施。比如说这个例子就写了我们旁边有一个非常大的shopping mall购物商城,不但有商超,还有一些零售店,还有餐厅,离高速公路也非常的近,两三分钟就能够上高速路口,然后旁边还有一个名校,排名非常靠前。那么我们一看就知道这个地方不但生活方便,交通便利,周边的公众设施也非常的齐备。

Extra这里指,随着这个房产的售卖还跟了一些什么东西,那在加拿大多伦多买房,绝大部分情况下除了房产,卖家都是包电器的。比如说我们这套房产就包了煤气炉,就是炉灶,然后有LG的电冰箱,抽油烟机,LG的洗碗机等等。

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客人一般就只能看到client remarks和extra,但是房地产经纪能够告诉您更多的信息,因为经纪可以比客人看到多一份信息是这个叫做broker remarks,就是经纪行写给经纪行的信息。那这一套房产可以看到,offer will be reviewed on September 14 4 pm,就是这套房产是竞价的,我们在9月14号的四点来进行竞价,意思就是说所有对这套房产感兴趣的买家可以通过他的买家经纪向卖家在9月14号递交自己的购买意向书offer,然后卖家经纪会在这一天向卖家呈现所有收到的offer,那么卖家从中挑选一个出价最优条件最好的。这个信息买家虽然自己看不到,但是可以向你的买家经纪进行求证。

还有一个重要信息这里要看,加拿大的房产交易是极度透明的,比如说这边有这样的一个信息叫做CB commission,这就是cooperating brokerage commission,是卖家给买家经纪的经纪佣金,这里可以看到是2.5%。那意思是在这一套房产,卖家给到买家经纪的佣金是2.5%。

自由产权

下面再举一个自由产权的例子,相同的地方就不再重复介绍了,就只指出不同之处。

那通常在自由产权我们会看到lot size,就是房产所占地块的大小。这一套的房产类型是一个半独立屋 Semi-Detached,地的大小是24.63尺*109.43尺。

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这里指出一下,POTL这是一个比较特别的房产类型,一般情况下maintenance fee管理费只在共管产权的房产上才会出现,但是自由产权的物业也有一个特例就是这个POTL – Parcel of Tied Land,也是有每个月的月管理费。虽然这是一个自由产权,这个业主不单拥有这个建筑,也拥有建筑下面的这块土地,但是整个这个片区的居民共同拥有了某一些物业,比如说小区中间的道路、比如说一个游乐场、比如说一个高尔夫球场,那就会有第三方的管理公司对这个部分进行维护,这个维护费用就叫做POTL fee,但是POTL fee相比于共管产权的maintenance fee 通常要便宜得多,比较常见的就是200之下,像100、150。POTL是自由产权中间唯一一种仍然有月费的,但是月费比起共管产权会比较便宜,也会在下图这个花圈部分体现出来。

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以上就是阅读listing时候的一些比较重要的注意事项。也欢迎观看以下视频教学。

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