大多伦多楼花购买攻略
A. 什么是楼花
在加拿大，华人口中所说的“楼花”英文叫作Pre-construction，也就是国内所说的期房，是指尚未竣工就开始预售的房地产开发项目。细分的话，如果这个楼花是个公寓项目，那依然俗称“楼花”，其它的独立屋、镇屋等低层建筑还可以称为“房花”。
B. 购买楼花的好处与风险
买楼花好还是买现房，这是很多买家思考的问题。Resale Property，现房，在国内也称作二手房，是这个房地产物业已经完成了建造，并且有了至少第一手业主。楼花虽然是一手新房，但还在建设中，尚未竣工，所以有一些不确定性，有一定风险。除此之外，购买楼花与购买现房之间还有很多因素影响着买家的利益。买家需要根据自己的实际情况来分析，现房还是楼花，究竟哪个利大于弊。
利1:
楼花签约时无需办理贷款
在加拿大，买家在与开发商签订楼花购买协议时无需申请贷款，只有在建筑基本完成，快要入住时才需考虑贷款。从签订购房合同到入住，一栋高层公寓通常需要3-5年的时间。在此期间，买家无需担心贷款。这对于一些目前收入不高，贷款能力有限，但是未来可预见大幅改善的买家，楼花延迟的交房能让未来的贷款能力提升。不少初来乍到的新移民属于这种情况。
同时，楼花在付定金方面也比现房更灵活，大多数开发商允许买家用几个月甚至一、两年的时间来分批分次地支付定金。本地买家定金通常在15%到20%，而海外买家往往需要35%的定金。
相比之下，购买现房的买家必须在购买前做好财务准备，例如，备好首付的现金。不是全款现金买房的话，交房前必须成功办理贷款，才能正常交房，而不少银行需要看到首付到位才能贷款。首付方面，在收入足够高的情况下，本地买家需要有20%的首付，海外买家则需要备好35%-40%的首付。
利2:
对于新移民，买楼花有可能避免海外买家税（NRST,Non-Resident Speculation Tax）
非居民投机税（NRST），俗称海外买家税，是视乎买家在交房日的身份，在交房日当天才需要支付的。在过去几年，海外买家税发生了多次变化，最新规定是2022年10月25日之后签订的楼花购房合同的非本地居民的买家，如果不满足豁免条件，在交房时需支付25%的海外买家税。（备注：在这个日期之前签订购房合同的非本地居民的买家，如果不满足豁免条件，在交房时需要支付的海外买家税是15%-20%。）
由于高层楼花的交房时间通常为三到五年，有些海外身份，例如工签、学签持有者，但正在申请加拿大永久居民的买家，可以先正常签署预售楼花购房合同。然后，只要在几年后交房的时候获得永久居民的身份，就不需要支付海外买家税了。
所以，如果您是海外买家，并且不认为在等待身份的时间内房价会上涨超过 25%，那么可以考虑购买楼花。如若不然，那么马上出手购买现房支付25%海外买家税则反而更合算。
请注意：无论购买的是现房还是楼花，海外买家在交房后4年内如果获得加拿大永久居民的身份，海外买家税可以申请原银退还。
利3:
楼花提供财务灵活性
如果在未来交房前，楼花买家的财务状况不如预期，无法再申请足额的贷款，或者家庭计划有其他变化，那么买方可以选择在交房前转让。转让楼花就是寻找别的买家来替代原始买家Assignor来履行与开发商签署的购房合同，由楼花转让的受让人Assignee跟开发商交房。这样初始买家，也就是楼花转让的出让人，就不再需要履行楼花购房合同上的责任了。而对于以短期投资为目的的楼花买家来说，在交房前进行楼花转让，在房价上涨期，还能通过杠杆来放大收益。
关于楼花转让，阅读更多：https://hanhomesoldrealty.com/assignment/
利4:
买楼花可以锁定未来价格
未成年子女的家长，想提前为子女步入社会做准备，可以提早买楼花，锁定未来的价格。等到子女成年了，在交房前要求开发商添加子女的名字，帮助孩子开始他们的生活。
弊1:
不确定性
楼花通常会有不确定性。例如，开发商可以把入住时间推迟，甚至在极少数情况下，项目也可以被取消。这就比不上现房可见即可得，入住时间可控。尤其对于自住的买家来说，买楼花可能会打乱他原本的居住计划。
另外，楼花还有一定的可能在完工时与户型图有轻微出入（法律规定允许误差2%），或者社区周边的各种生活设施并不完善。相反，如果您挑选现房，就可以仔细考察房产的建筑质量、便利设施，还可以开车在附近看看居住环境，确定满意了再购买入住。
最后，虽然为数不多，但是也发生过开发商取消楼花项目或者公司倒闭无法再建的情况。这时，虽然买家往往能从开发商处拿回当初交付的定金，但是楼市在等待期间的升值，就都白白错过了。
所以，如果您是新移民来到多伦多并定居，那么建议您购买现房，所见即所得，可以挑选好喜欢的社区即刻入住，而不必为楼花的不确定性影响自己实际居住的计划。
注意：国内时有发生预售期房烂尾楼的情况，或者开发商收完定金后卷款跑路。在加拿大，这种情况在原理上几乎无法发生。因为开发商所收的楼花订金是由律师事务所的信托账户来保存的，开发商自己无法接触到这比资金，更不用说非法挪用。另外，对于购买楼花时所交付的定金，在安大略省还有Tarion这样由省府创立，非营利性的消费者权益保护机构对新屋购房者提供保护。https://www.tarion.com/about
例如，对于2018年1月1日以后签约的自由产权房产，房价60万加币以下的，Tarion最高赔付6万楼花订金，而60万以上的，Tarion赔付10%订金，最高可达10万加币。https://www.tarion.com/homeowners/making-purchase/deposit-protection
注意：房花（自由产权楼花）的开发商是无需通过律师事务所的信托账户来收取并且保存定金，对比共管产权类型的楼花，房花对买家定金的保护比较缺失。
弊2:
楼花大幅溢价
在大多伦多地区，特别是多伦多市中心，自2022年3月加拿大央行开始加息，现房价格开始下跌后，预售楼花的价格，特别是高层公寓项目，远远高出了现房的价格。部分原因是建筑材料价格的大幅上涨，另一方面，当前的加息并不影响好几年后楼花交房时的贷款利率。这使得通过购买楼花来实现“用现在的价格锁定未来的增值”的做法几乎无利可图。
如果首付已经准备好，财务状况良好，并且现在就拥有良好的借贷能力，那么出手现房更能够享受价格上的实惠。
C. 多伦多买房之交房
在加拿大的大城市如多伦多、温哥华和蒙特利尔，其市中心或者是轨道交通枢纽周边的高层公寓很受欢迎。这些地段的公寓楼花发售时，往往较抢手。申请买家的数量有可能远远超过公寓单位的数量。这种情况下，开发商发售楼花所采取的流程，会是先接受购买者的申请、然后再分配单位。具体如下：
01.
开发商发布楼花新盘信息
开发商通常是通过各个地产经纪行的经纪们来做销售。在准备好发售楼花新盘之前，开发商一般会制作好各种电子商品目录、短片、图片等，介绍楼花项目的基本信息，并通过地产经纪把资料发送到目标客户。
02.
提交申请表
经过经纪们的推荐，对项目感兴趣的买家会通过其经纪提交申请表，表示愿意接受项目中的哪些单位或房型。然后申请者就开始静候开发商根据其申请来分配单位。如果买家希望增加得到理想单位的胜算，在楼花开盘后被优先考虑，则可以在向开发商递交申请表时做到以下三点。
1）尽早交申请。
2）根据开发商要求，直接附上一张5千 或1万加币的“诚意金”支票，让开发商能感受到买家的诚意。如果未分配到心仪的户型单位，或不再打算购买，支票可拿回。
3）尽可能多地提交自己有意向购买的单位或户型，因为开发商会优先考虑接受户型比较多的客人，往往这样的买家达成签约的机率比较高。特别需要提醒的是，加拿大的预售楼花是按套卖的，而不是固定了单价之后，按照面积来计算总价。所以，精明的开发商已经根据房型的“好坏”而调整过了单价，使得同一个项目中的单元性价比和未来增值空间均相仿。所以对投资买家来说，一旦认为某个新盘增值空间理想，不妨多选几个不同的户型单位，而不拘泥于某个具体的“好房型”，以增加自己被抽中的机会。
03.
统一抽签选买家
一旦收到所有申请，开发商将根据申请表中表达的偏好选择来分配单位。如果申请者数量超过了单位数，开发商会组织抽签，从所有申请者中选出可以购买的买家。然后被抽中的买家会通过他的经纪得到邀请签约的通知。不过，抽签环节之前，也常有开发商照顾合作较多、楼花销售更得力的“大经纪”，优先考虑他们客户的需求。
另外一种情况是，有一些在楼花拿盘上特别有优势的VIP的经纪行，可以与开发商协议提前分盘。买家通过这种经纪行的经纪就可以直接看到该经纪行已经拿到手的新盘单位，一旦看中某个心仪的楼层和户型单位就可以立刻签署购买协议，不再需要被动地等待抽签。
04.
签署楼花购买协议并支付定金
当买家收到邀请签约的通知后，受邀买家就要按照约定的时间携带定金支票（或递申请表时已经附上）前往现场签署购房协议。购买楼花的定金一般是在未来几个月到一两年的时间内分批分次付款的，所以买家要按照未来各个批次的时间写好定金支票，在签约的时候交给开发商。许多买家在日常生活中不常使用支票，因此在购买楼花之前，请务必准备好个人支票。
有的开发商对于不在本地，无法前往现场签约的买家，接受电子签约。这在疫情期间非常普遍。楼花买家在签约后需立即安排定金转账至开发商的信托账户。部分开发商还接受海外买家通过电汇支付定金。
楼花的购房合同签署后，开发商往往会要求买家提供资金证明或者贷款预批复信，来体现买家在未来交房时有资金实力能够正常付尾款，不管是通过付现金，还是成功从银行贷到款。买家可以咨询协助购买楼花的房地产经纪如何出具这些证明。
05.
10天冷静期内律师审阅楼花购房合同
对于Condominium共管产权房产的楼花发售，比如高层公寓，共管镇屋，从买家收到经双方签订完成后的合同之日起，有10个自然天的冷静期 (Cooling Period)。在冷静期内，买家可以找代表自己利益的律师对这份楼花购房合同进行审阅，看它对买家是否公平。在审查过程中，律师会指出购房者应该理解或注意的所有要点，并做出相应的解释。
如果某些条款被买家认为不公平，买家可以通过自己的律师写信给开发商的律师，要求开发商对这些条款进行更改。
如果开发商同意修改，他们将修改协议，双方继续签署。如果修改意见不被接受，买家仍然可以选择继续购买，或者认为无法接受，买家可在10天的冷静期内表明放弃购买此楼花单位而不遭到处罚。
特别注意：对于自由产权的房产，比如独立屋、自有产权镇屋的楼花、房花销售，法律并无规定售卖方要给到买家冷静期。在实际操作中，房花的售卖往往合同一签署则立即生效，所以买家客人在签低层建筑房花的购房合同时需要额外谨慎！
06.
合同正式生效
如果买家对原始合同无异议，或者对签署补充条款后的合同感到满意，待10天自然天冷静期过后，楼花购买合同会正式生效，具有法律约束力。
07.
交房前的时间表
从楼花购房合同生效到正式交房，对于高层公寓，买家往往要等待长达三、四年甚至更久的时间。在此期间有一些重要的日期或者里程碑买家需要注意收挂号信和电子邮件。
楼花定金支付时间表
每一个开发商甚至同一个开发商不同的项目，都有可能采用不同的定金金额，以及分期付定金的时间表。通常，定金金额越低，购房者在筹集资金时就越容易。对于投资者而言，较低的定金也允许较大的资本收益杠杆。
举例来说，某个新盘的开发商要求本地买家支付 25% 的总定金。付款时间为：签约时5%，120天时5%，210天时5%，400天时5%，临时入住日（Interim Occupancy）时交最后的5%。因此，在前400 天内，买家预计将支出 20% 的总定金。而最后的5%只需要在房屋完工前几个月支付，这可能是 3-4 年后。
对于海外买家，大多数开发商要求35%的定金。比如，签约时10%，120天时10%，400天时15%。通常这个定金比例要求的越少，付款时间跨度越长，对买家就越友好。
(备注：在此期间，当楼宇建设进入到内部装修的环节，开发商会联系买家，让买家选择内饰的颜色和材料。开发商往往有打包好的几个配色配料套餐供买家选择。同时，有的开发商也提供对某些装修和装饰材料升级的收费选项，供买家选择。收到开发商这类的沟通，往往是邮件形式，买家注意要及时回复)
楼花交房阶段流程
楼花的交接有两个重要日期：入住日和交房日。
临时入住日：楼花项目的物理建筑已经修建和装修完成，买家可以向开发商领取钥匙。从入住日起，自住买家就可以搬进去居住。投资买家则可以开始寻找租户并出租（注意：有的项目入住日后，交房日前出租需要向开发商申请）但是，这时楼花单位的产权仍属于开发商，而不是买家。
交房日：在这一天，通过律师，买家向开发商付完余款，或者通过银行放贷给开发商，楼花单位的产权才会从开发商手上转到买家的名下。交房日后，楼花就成为了现房。
a) 入住通知 （Occupancy Notification）
楼花临近入住前，开发商会开始发邮件或挂号信，通知买家临时入住日即将到来，可以开始寻找合适的贷款机构。
b) 临时入住日 (Interim Occupancy Day)
当收到开发商通知临时入住日的时候，买家就可以开始申请房屋贷款了。
开发商将有两次机会推迟临时入住日的通知时间。最后一次通知的日期被称为最终临时入住日 (Final Interim Occupancy Day)。
需要注意的是，在临时入住日与交房日之间，楼花的所有权仍属于开发商，开发商只是给了买家一个提前入住的机会，直到最后交割。因此，买家在此期间将每月向开发商支付临时入住费 (Occupancy Fee)，类似于租金的功用，直到最终交房，产权过户。无论是否搬入自住或出租，买家都不能拒绝交付临时入住费。
c) 交房日 (Final Closing Day)
在交房当日，买家的贷款机构将放款给开发商。 同时，双方的律师将完成房屋产权过户登记。
通常，临时入住日（Occupancy date） 和 交房日（Final Closing ）将相隔几个月。如果买家所购买的楼花单位处于一栋高层公寓的较低的楼层之上，该买家的临时入住日会与交房日之间的时间跨度比较长 。反之，楼花单位越接近顶楼，临时入住日距离交房日越近。
08.
楼花房价外，交房和持有期间的其它费用
楼花除房价外，在交房时还会发生其它的一些费用，例如：开发费用Development Levy、土地转让税和律师费等。交房后如果是共管产权的房产会有物业管理费。无论任何产权的房产，每年都会有房产税Property Tax。
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