多倫多樓花轉讓
1. 什麼是樓花轉讓？
在多倫多，樓花轉讓(Assignment)就是在預售的房屋尚未完全建成前，轉讓人（Assignor）將自己與開發商簽署的房屋購買合同出售給受讓人（Assignee），由受讓人在最終交房時與開發商進行房屋產權的交割。
樓花轉讓是一種常見且完全合法的交易行爲。通常，原始買家與開發商簽訂的初始購房協議（APS, Agreement of Purchase and Sale）中會具有“轉讓條款”（Assignment Clause），允許原始買方將樓花合同轉讓給他人，並會詳細描述開發商針對這一房屋預建項目進行樓花轉讓的要求和限制，包括允許轉讓的時間、次數、開發商將收取（或豁免）的管理費用等條目。
值得注意的是，樓花轉讓所交易的不是房屋，而是預售房屋（也稱樓花或期房）的購房合同。
2. 爲什麼轉讓人想要轉讓樓花？
一手買家需要在交房前轉讓樓花可以有很多種原因，比較常見的情況有幾下幾種：
情況1：某些新移民目前暫未登陸加拿大，但幾年後會長登。這些新移民購買在未來幾年交房的房產，爲未來移民登陸做準備。在等待房屋建設完成的幾年間，有時家庭計劃會發生變化。比如，有些人可能決定取消移民加拿大的計劃，自然也就不再需要這套原本計劃未來居住的房產了。
情況2：在交房的時候，一些購房時在辦移民的買家未能按預期拿到加拿大永久居民的身份。在安大略省購房，作爲非居民買家，交房時將被徵收20%的Non-Resident Speculation Tax, 非居民投機稅，俗稱海外買家稅。爲了減少這一項支出，這類買家會決定轉讓樓花。
情況3：原始買家在交房的時候，財務狀況、收入情況惡化。這可能會導致獲得貸款的能力下降。如果沒有能力繼續交房，買家則不得不轉讓樓花。
情況 4：有些投資者購買樓花本就出於短期投資目的，俗稱“炒樓花”的其中一種做法。他們沒有打算長期持有這套房產，而只是賺取樓花在等待交房期間的增值。樓花轉讓是他們規劃好的投資策略。
3. 轉讓人投資樓花轉讓的利處-作爲槓桿擴大收益
在房地產市場好的時候，人們確實可以利用樓花轉讓來成倍地增加利潤。
我們先對加拿大樓花的背景知識做個瞭解：
1. 加拿大不限購，現金充足可以購買任意多套樓花。
首先，在加拿大購買房地產的數目沒有限制。只要有足夠的現金，就可以購買任意數量的房產，包括樓花。
2. 貸款發生在交房時，不需要在籤購房合同時辦理。
與在中國購買期房不同，樓花的買家不需要在簽訂購房合同時辦貸款。而是在交房時申請房屋貸款。而交房一般是簽約後幾年的事情。買家有充足的時間做財務準備。
3. 定金被要求的越少，槓桿就越大，有效利潤率就會越高。
一般情況下，開發商會要求15%~20%左右的購房定金在簽約後幾百天內付完。有時，開發商只要求 10%，甚至 5% 的定金，這是相當友好的定金付款結構。價格在上升通道時，用1除以定金的百分比數值就是投資收益會被擴大的倍數，所以定金被要求的越少，有效利潤率就會被擴大越多。比如說，不考慮所得稅的話，20%的定金，樓花持有期間的增值將被放大1/20%=5倍。對於海外買家，包括留學生，工籤持有者，比較常見的定金結構是35%。
讓我們看一個假設的例子，說明如何使用樓花作爲投資槓桿，如何計算投資收益率。
假設，我們以原價 500,000 加幣購入一套公寓樓花。開發商需要 20% 或 100,000 元作爲押金。三年後，我們將該公寓樓花以 600,000 加幣的價格出售，因此淨利潤爲 100,000 加幣。如果我們將 100,000 的淨利潤除以 500,000 的原價，則三年的利潤增長爲 20%。這個增長很可觀，但其實有效利潤率遠超20%。因爲我們從自己口袋裏拿出來的僅僅是10萬的首付，卻實現了10萬元的收益。所以我們的有效利潤率是利潤除以定金，爲100%。從20%到100%，我們的利潤率實際上被擴大了整整5倍，得益於僅爲20%的定金。
按照這個理論和公式，我們可以得出的結論是，所需定金的百分比越低，我們的收益就會被擴大得越多。
再看一個真實的客戶案例。我們Pris Han多倫多房地產團隊成功地幫助某位客戶轉讓了他三年前購買的豪華公寓樓花。 這個1,000 平方英尺的公寓的原價爲 666,000加幣，3 年後以 $810,000 的價格出售，淨收益 $144,000 。淨收益除以購買價格（144,000/666,000），得到利潤率爲22%左右。然而，由於3年前的定金約爲$100,000加幣，所以最後真正的有效利潤率，即收益除以首付成本（$144,000/$100,000）爲144％！
將三年內 144% 的回報率與任何其他類型的投資工具比較一下，您會看到樓花轉讓作爲投資利器能帶來的收益是相當驚人的。
4. 轉讓人投資樓花轉讓的風險
萬一樓花轉讓失敗，原始買家就必須履行初始的購房合同和開發商交易，進行交房。這時，買家必須備足交房費用，包括除已付定金之外的購房尾款，和一系列的交房費用，例如土地轉讓稅等。如果買家計劃貸款，但這時無法貸足款，那麼買家將面臨以下幾種情況的困難：
1. 找私人貸款機構。這些貸款機構往往在批覆的數額上會比大銀行更鬆動，能夠貸足尾款。但代價自然是高昂不少的利息。買家可以先找私貸渡過交房難關，簽約較短時間比如一至兩年，之後再轉到利率優惠的大銀行。
2. 拒絕與開發商交房。這很有可能被視作做不履行合同，而被開發商起訴。開發商勝訴的話，買家需要賠償在這個交易中開發商所有的損失，包括例如，原價和開發商降價賣出的價格間的差額，以及律師費用等等。
3. 降價轉讓。如果不是錯過了開發商允許轉讓的窗口期，買家可以繼續想辦法轉讓。沒有賣不出的房產，只有賣不出的價格。原理上只要叫價符合市場，房產的曝光又足夠的話，不會無人問津。如果這時的市場價低過當初買入價，買家應該做好接受市場的心理預期。
以上三種方案，第一和第三是值得考慮的。對於買家而言，第二種方案的損失很有可能最大，財務和信譽上都是。
5. 轉讓人所涉及的樓花轉讓費用
投資樓花轉讓的利潤雖然很大，但並不是沒有風險。我們要計算一下樓花轉讓費用，比如樓花轉讓報稅，然後再看是否依然划算。
1）房地產經紀佣金
在加拿大，買賣雙方的經紀佣金都是由賣家來支付的。賣家要支付給賣方經紀1.5%-2%的佣金，同時還要支付給買方經紀2.5%左右的佣金。所以，作爲賣方總共要支付樓花轉讓成交價的4%-4.5% 作爲雙方經紀佣金。
2）個人所得稅
樓花轉讓的稅收不同於普通二手房買賣。如果是自住房的話，買賣後增值的部分完全不需要納稅。如果是現房的投資房的話，那麼增值部分的一半會被作爲當年的收入進行所得稅課稅。可是樓花轉讓是需要將增值的全額作爲收入加入賣方當年的總收入進行課稅。例如，如果賣家本身是高收入人士，處於最高稅階，那麼 100,000 元的淨收益將需要繳納高於 45%的稅率。
3）消費稅HST
根據安大略省2022年5月最新生效的稅法，不管當初購買樓花時的意願是自住還是投資，轉讓樓花都需要繳納增值部分的消費稅（HST）13%。在上面 500,000 加幣的假設示例中，增值部分100,000 加幣應付的 13% HST爲 $13,000。建議樓花轉讓的賣家，向會計師諮詢、覈實最新的 HST 政策。
由此可見，樓花轉讓涉及的各種稅和費用的數目是不容小覷的。樓花轉讓所謂的高投資回報率並不絕對。當多倫多房地產市場強勁時，我們可以發揮樓花轉讓的投資屬性。因爲市場好時，房價往往在等待交房的幾年內迅猛增漲，使得增值部分在扣除各種支出和稅費之後仍綽綽有餘。此時轉讓樓花自然能確保高收益。
但是更多的時候，樓花轉讓應該被當做一個保險來使用。就是當個人和家庭的計劃以及財務狀況發生無法預料的變化時，出於保護或保險的目的來做樓花轉讓，減少不必要的損失。
6. 受讓人所涉及的樓花轉讓費用
以下以Priscilla Han 多倫多房地產團隊曾經做過的一單樓花轉讓實際案例來看一下，接樓花轉讓的總費用怎麼計算。
這是一個多倫多市中心的樓盤，在2021年9月3號的時候便可臨時入住。正式的跟開發商的交房日是10月26號。所以這是一個馬上就能夠交房，而且已經可以入住的市中心的樓花。（臨時入住日和交房日的關係和分別請參閱 “樓花購房流程和注意事項” Link xxx）
這個房產是多倫多市中心的一個兩臥一衛公寓。樓花轉讓的價格爲$728,000，購買的原價是$610,990。
1. 定金（Deposit）
受讓人需要支付轉讓人之前已支付給開發商的定金。案例中，當時的原始的買家是一個海外買家，所以他的定金付的是35%，數額是$213,850。這是屬於定金付得比較多的。
2. 增值部分（Capital Gain）
受讓人需要支付出讓人這個樓花轉讓增值的部分，也就是轉讓價格減去原始價格的數額。案例中，這個樓花增值部分是$728,000減去$610,990，是$117,010。
可是我們這個案例比較特別，因爲賣家知道自己是海外的買家，定金付得比較多(本地買家多爲15%~20%定金)，如果接手的買家要補給他所有的$213,850，即35%的定金，再加上增值的部分 $117,010，那麼接手這個樓花需要33萬的現金。這個現金需求量對於很多買家來講很挑戰。
所以賣家在付款方式上有一個優惠，就是隻要求接樓花轉讓的買家在轉讓交房日（Assignment Closing Day）時支付20%的定金，再加上增值的部分即可。這樣接這個樓花轉讓需要的現金就降低爲$239,208，而不再是33萬了。
這中間的差價，也就是原價的15%（35%定金-20%定金），爲$91,652，可以放到最終交房日才收取。有的銀行可以以轉讓價格而非原始合同價格爲基數進行貸款。當樓花轉讓的接手方，也就是受讓人，正式跟開發商交房的時候，受讓人就可以從銀行申請到貸款，一部分用來支付給開發商，另一部分用來向出讓人補交定金的差價，$91,652。我們可以通過在合同裏列明，讓雙方的律師來執行。其他高定金支出的賣家，或者海外賣家也可以用接受延遲支付樓花轉讓所需現金（Assignment Closing Cost）的辦法來吸引更多的接樓花的買家，餘款放到最終交房日收取。
注意：在樓花轉讓中涉及到兩個交房日。第一個是受讓人買下樓花出讓人當初購買的購房合同，那個日子叫做轉讓交房日Assignment Closing Day。轉讓交房日後，新合同上的買方就變更成了受讓人。而第二個交房日就是受讓人用這一份原始購房合同跟開發商進行交房，那纔是真正的最終交房日Final Closing Day。這一天，銀行放貸，付款給開發商，或新買家（也就是受讓人）支付現金餘款，房產產權才過戶到受讓人手上。
3. 土地轉讓稅 (Land Transfer Tax)
不管是新房或二手房，在加拿大買房都會需要在交房日付土地轉讓稅。如果這個樓花是在多倫多市區，那麼買家既要交多倫多市區的土地轉讓稅，又要付安大略省的土地轉讓稅。如果是多倫多市區以外的地區，則只需要交安省的土地轉讓稅。如果買家是在加拿大第一次購房（First Time Home Buyer），買家作爲首次置業可以從政府得到一個首次買家土地轉讓稅減免 First Time Buyer Rebate.
點擊使用貸款計算器，進行土地轉讓稅和貸款的演算。
4. 開發商收取的開發費用 Development Charge
開發商在交房的時候，政府會收取各種各樣的一些市政費用如水電接駁等。開發商會根據房間大小的不同，按比例把這個費用轉嫁給買家客人。這筆費用被稱作開發費用 Development Charge. 開發商在當初購房合同上面就寫明瞭每個單位的上限是多少。案例中我們這個單位是個兩房，最初在合同裏面寫明的開發費用的上限是$12,500，那麼受讓人跟開發商正式交房的時候要付清這一筆費用。注意，受讓人要通過律師與開發商確定，原始合同裏的開發費用的上限是否在樓花轉讓後依然有效，而沒有被取消。否則，受讓人作爲新買家，如果失去了開發商對此費用的上限優惠，有可能要付出高昂的開發費。
5. 臨時入住費 Occupancy Fee
受讓人把樓花轉讓接上手之後，從臨時入住日（Interim Occupancy Day）到交房日（Final Closing Day）之間的時間段一般是一個月到六個月不等。在這段臨時入住期內，開發商每個月會向買家收取臨時入住費 （Occupancy Fee）。因爲買家雖然有了鑰匙可以入住，或者出租，但此時房屋產權仍屬於開發商。這相當於開發商把自己的物業租借給了買家使用，所以需要收費。案例中我們這一套房產Occupancy Fee每個月是$1,485.15。但付費時間不長，臨時入住就是9月3號，但正式交房日是10月26號，所以買家就只需要付一個多月的臨時入住費。
6. HST消費稅及新房退稅
除少數商品，在安省消費時人們要付13%的消費稅HST。新房也不例外，要付消費稅。如果這個新房是買來自住的，政府會提供HST Housing Rebate部分消費稅退稅，這個退稅是通過開發商給到買家的。這時，開發商的售價中就已經包括好了消費稅和部分退稅，自住買家無需再付HST。可是如果這套房產是投資的話，這個稅就不會被政府減免。50萬以上的房產需要交$24,000的HST，買家要把這筆錢在交房時通過律師交給稅局（CRA）。不過當投資買家拿到了一個一年的租約合同，就可以通過會計師向政府申請拿回HST。
注意：對於接樓花轉讓的受讓人來說，很多情況下，無論是自住還是投資，都需要在交房時先通過律師交付HST。之後，自住買家再通過材料證明自住，申請退稅，或者是投資買家憑一年租約申請退稅。很多會計師事務所有這項代爲申請HST退稅的業務，收費幾百到一千加幣不等。
7. FAQ樓花轉讓的常見問題
問題一:
交付日當天，代表買家的律所會將買房的首付尾款付給賣家律所。
答案：
疫情後鑰匙的交接通常由賣家通過賣家經紀在房產處留在有密碼的鑰匙箱(Lock Box)裏。買家律師登記好產權，交接成功後把密碼告知新主人。有時，買家希望提早把新買的傢俱送到新家。除非買賣雙方通過簽署提早交房日的協議 (Amendment) ，否則這在多倫多並非輕而易舉就能達成。進場新屋的安排，買家應安排在交房日之後。
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