在加拿大的房地產市場,購房出價是一項充滿智慧的挑戰。對於成功的購房來說,出價是至關重要的,但成功的競價還涉及到更多因素。本文將詳細討論購房競價的關鍵因素、出價策略,以及競價成功後的後續步驟。
出價策略
成功的購房競價不僅僅依賴於高價,還需要制定明智的出價策略。
與掛牌價無關,成功的出價應該基於市場價來確定。市場價的標杆,是附近類似戶型的最近成交價。在加拿大,房產交易數據是完全公開透明的,可以輕鬆查詢成交價,這成爲制定出價的最佳依據。在賣房市場時,只有出夠市場價甚至領先於市場價才能勝出。
例如,如果掛牌價比最近成交價低20萬,就應該至少出價高出20萬,以贏得競價。正因如此,即使房屋掛牌價只有1元,也不會妨礙它最終以市場價賣出。在競價時,不要抱有僥倖心理,因爲所有感興趣的買家都會參加競價,而且他們通常會參考市場價格來制定出價。
出价是否带条件Condition的重要性
在購房競價中,雖然最關鍵的因素之一是出價,然而,除了出價之外,出價offer是否帶 條件condition 也是至關重要的。
在賣方市場激烈的競價戰中,賣家通常不會接受帶條件的出價offer,因爲這意味着他們要等待條件的滿足。這些條件包括但不限於:貸款審批、驗房和大樓文檔審閱。作爲掛牌經紀,我親身經歷了連續收到23個offer,沒有一個敢加任何條件。對於賣家來說,帶條件的offer可能意味着要等待幾天或更長時間,直到這些條件得到滿足。然而,如果買家無法滿足這些條件,賣家將面臨合約撤銷的風險,而無法得到任何補償。因此,賣家通常只會在沒有其他選擇的情況下接受帶條件的offer。
在買方市場時,賣家的offer選擇也是同樣道理。但不同的是,買方市場的買家有很多選擇,可以帶上這些條件仔細過審房屋狀況和自己的貸款狀況,以充分保障自己的權益。
爲了提高出價成功的機會,慎重的買家可以提前滿足這些條件,如獲得貸款預批准、在競價前驗房以及提前請律師審閱大樓文檔。然而,需要注意的是,提前實現條件會帶來一些成本,如驗房費和律師費。如果競價失敗,這些費用可能會白費。因此,如果你選擇提前實現條件,那麼在競價時應全力以赴,以充分利用已支付的費用。
提前出價策略
對於需要購買競價房產的買家,提前出價策略 “pre-emptive offer” 可以幫助他們避免競價時遇到“黑馬”競爭對手。
在市場熱度高的情況下,競價房屋的數量增多,競爭也變得更加激烈。因此,提前出價變得更具吸引力。然而,提前出價需要一定的準備工作。首先,提前出價的出價不應附帶任何條件。爲了避免等待條件的滿足,謹慎的買家可以在出價之前完成必要的驗證工作。如果不這樣做,賣家可能寧願等到競價日收到無條件的出價 offer 。此外,提前出價需要比市場價有更高的出價,以吸引賣家的興趣。提前出價的本質是爲了讓賣家不再期望獲得更高的出價,而是接受一個確定的高價。
出價後的責任
一旦買家的無條件出價被接受,在 不可撤銷的時間點 irrevocable time 之前,這份出價就成爲了一份對雙方都有法律約束力的合同。此時,如果買家反悔,不再購買或拒絕交房,賣家有權重新上市。但如果由於市場條件變化而以較低的價格賣出,賣家可以提起訴訟要求前一任反悔的買家賠償損失。安省有不少這樣的案例,以買家敗訴告終。敗訴時,買家損失的可不只是定金!
因此,在出價前務必慎重考慮,確保你已經充分準備好。買家反悔通常是因爲在出價後諮詢親戚朋友,而親朋認爲這個出價不划算或不合適。然而在加拿大購房競價中,出價下offer是一項非常嚴肅的事情。如果買家不確定或認爲親朋友的意見很重要,那麼應該在出價之前充分諮詢並仔細考慮,而不要冒然出價。值得注意的是,一旦你的出價 offer 被接受,交定金也是履行合同的一部分。此時,合同已經生效,即使不支付定金,仍然可能被視爲違約。
出價被接受後的後續步驟
如果你的無條件出價 offer 被賣家接受,或者出價條件 condition 得到滿足,房產將正式售出。
房產售出後到交房日期間,買家的主要聯絡人會從地產經紀轉移到買家律師。接下來:
- 買家需要向房地產律師提供與購房相關的文件,律師將根據交房日期來安排產權清查、產權登記等一系列與交房相關的法律工作。
- 如果該次購房需要貸款,需要向在貸款預批覆階段確定的貸款機構提供購房合同等文件,以便儘快申請正式的房貸批准。
- 獲得房貸批准後,你的律師和貸款經理將與買家聯繫,以簽署交房文件並準備付款。
- 在約定的交房日前一週左右時間,房地產律師會向買家出具交房餘款的清單,通知買家準備銀行匯票以便交房。
- 在此期間,你通常可以回訪房產1到2次,確保一切正常。最後一次看房應該安排在交房日期前的2到3天,以確保房屋內的設施正常運作。
- 交房日當天或前一天,買家需要攜帶餘款的銀行匯票,到律師處簽字交接,完成過戶手續。賣方律師收到款項並完成過戶手續後,房屋的鑰匙就會給到買家了,至此購房手續完成。
總之,購房出價 offer 是一項複雜的過程,它涉及到多個關鍵因素,包括出價條件、出價策略和後續步驟。要在加拿大的房地產市場成功競價購房,買家需要仔細準備,制定明智的策略,同時要全力以赴,以確保一切順利進行。詳盡的攻略介紹請看我們的多倫多買房指南頁面。
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