新移民安家首次置業
多倫多買樓全攻略
恭喜您，即將擁有在大多倫多地區的新家！
背景
我們先來了解在多倫多買大樓時，房產交易的幾個重要背景知識，因為它有可能跟您以往的認知不同。而且，對這幾點越理解，越能優化日後的買樓流程：
- 買賣雙方有代表各自利益的房地產經紀。買方賣家經紀在房產交易中為各自客戶的最高利益交鋒，類似法庭上控辯雙方的檢控官和律師。
- 在大多倫多地區，乃至整個加拿大，樓盤資訊都是公開且分享的。市面上絕大多數樓盤都集中在一個中央資料庫。例如在多倫多，這個共享的資料庫是多倫多地產局TREB的Multiple Listing Service，MLS, 多重上市系統。因此，買家不需要聘用多個經紀來接觸更多樓盤，賣家不需要多個掛牌經紀讓出售的房屋有更多曝光。
- 多倫多房產交易的資訊是極度公開和透明的。任何一套在MLS公開掛牌的房源，其成交記錄，包括樓價、房屋狀況和成交日期，均為公眾可見，可查。因此，由於資訊對稱，只要充分參考、利用好地產局的數據，就能確保在多倫多買樓時，能用合理的市場價格上買到心怡房屋，而不會買貴。
在多倫多買樓買家是需要聘用專屬的買家經紀？自己交易風險何在？
以下是在多倫多買樓的推薦流程。一起展開您的夢想家園準尋之旅吧！
1. 多倫多買樓如何挑選可靠的多倫多地產經紀
根據 Pris Han 安心賣房地產團隊 多年的地產交易經驗，在多倫多買樓時，至關重要的是挑一位真誠為自己服務的專業地產經紀。請至網站首頁閱讀地產經紀選擇攻略，幫您找一位多倫多買樓專家。
2. 聯絡貸款專業人士以取得貸款預批
除非打算全款在多倫多買樓，否則確定自己能按揭的金額，就是買樓計畫的第一步。
貸款諮詢也可以與選擇房地產經紀同步進行。不過熟悉業務、有經驗的多倫多地產經紀往往可以推薦資深可靠的各大銀行貸款專業人士，比起自己慢慢找更事半功倍。
針對候選的一家或幾家貸款機構，申請人需要根據要求，提供自己真實的財務狀況。在1~2週的時間內，貸款機構就能回饋這一步貸款預批的金額。這個金額就是買樓的預算。在多倫多買樓，房屋類型和地點的選擇很多時候是由預算決定的。有了預批金額，樓盤搜尋就不再是無的放矢了。總而言之，找樓，看樓前諮詢房屋貸款，並獲得貸款預批，有以下的作用，是關鍵的第一步：
a) 樓盤搜索設定預批額為上限，由地產經紀協助搜索及看樓更聚焦
b) 多接觸幾家銀行、貸款機構，挑選最適合的貸款方案。合適不一定只是利率低，也可能是能批復更高的貸款額
c) 對於預估價格在預批額之下的樓盤，下offer出價時無需再下貸款條件。這也是在多倫多買樓，讓您的購屋意向書offer更具競爭力的一個主要方法。
3. 多倫多買樓該如何搜尋樓盤
在多倫多買樓的漫長過程中，尋找、鎖定心水房屋是買家最關心的環節。優秀的地產經紀能為買家省時度事，快速、精準地鎖定和推薦合適的樓盤，甚至包括一些不被普通經紀所見的超值暗盤。這是優秀的地產經紀和普通經紀工作品質上很大的分別。
在市場的樓盤都集中在多倫多地產局中央資料庫MLS的情況下，能夠推薦好樓盤並不取決於某個經紀本身有多少掛牌，而是他/她能否從MLS地產局的中央資料庫中篩選出來最符合客人需求的房產。在買樓過程中，買家與經紀溝通時應盡可能多的分享自己的訊息，包括對房產的各方面預期，以及預算。經驗豐富的經紀能準確地了解和消化買家的需求，並結合對多倫多市場的了解，給出專業的買樓策略建議，並將此策略轉化為搜尋條件，帶來高品質的搜尋結果：買家能在符合資格的樓盤上市當天就收到該套樓盤資訊。
比起小城市，在多倫多買樓有個好處，就是成交暢旺，市場數據極度豐富。買賣雙方都有大量資訊可以參考，與地產經紀一起透徹研究後出手，就不大會吃虧。例如，當買家的預期和預算出現偏差，預算有限但需求不低時，了解市場資訊就很有意義。這時，買家應和經紀進行開誠佈公的討論：有效的做法是買家經紀展示相中樓盤的最近市場成交價和買家預算在目前市場上對應的樓盤。以事實為基礎的溝通能夠幫助買家迅速了解市場，修正預算或調整對房屋預期，讓買樓的下一階段能順利進行。
同時，成交量高的「大經紀」通常都是多倫多買樓專家，他們能在除了MLS，地產局的共享房源外，給您提供額外的暗盤渠道，例如銀行屋，法拍房，獨家掛牌等。這些樓盤不被大眾所見，但常常頗具價值。有團隊，有人力資源的「大經紀」或地產團隊往往安排專人幫客戶做暗盤渠道的搜索，確保客人不會錯過這些好樓盤。
得到地產經紀這樣的服務，買家就能精準、及時地看到所有符合自己搜尋條件的樓盤。這點對多倫多市場非常重要，因為不像在小城市買大樓，樓盤有限，篩選工作並不複雜，多倫多是北美房地產交易量最大的城市。如果全憑買家自己在網站、社交平台上搜索，一來時常遇到信息滯後的困擾，二來過濾大量跟自己不相關的樓盤，會像大海撈針一樣在買樓的路上浪費時間。相反，如有專業的地產經紀幫您篩選樓盤，買家只需要在每日收到的精準短清單中繼續篩選，挑選想看的樓盤。比起某些普通經紀傳統的「盲選」做法，也就是經紀本人隨意挑幾個樓盤再安排帶看，這個做法最大的優勢是主動權掌握在買家手裡，買家不會因為經紀沒有挑出來，而錯過任何一個好房屋。
4. 看樓時的最佳操作
根據我們多年的多倫多地產經紀經驗，好的看樓作業是一次看4間左右。數量夠前後比較，但又不會多到看了後面忘了前面。買家一次挑出4~6間讓經紀預約。多出來的2家可以靈活機動，以備有的在看樓前已經售出或下架。多倫多樓盤掛牌的平均線上時間短，通常在2-3週。所以，挑選樓盤的時間離看樓日間隔越短，能看到的機會越大。
在多倫多時常會遇到需要競價的樓盤。競價樓盤的掛牌價格往往具有“欺騙性”，因為實際成交價可能高很多。低掛牌價只是為了吸引更多的買家看房，交offer。而最終成交價在競價過程中還是會回到它真實的市場價格上。
在多倫多這樣的透明市場，買樓撿漏是很難做到的。
對於買家挑選的樓盤，經紀會先告知買家哪些需要競標及競價日期（這個資訊賣家經紀會留在MLS上，只有經紀可見）。有經驗的買家經紀會先粗略預估市場價格，確保它真實的價格在預算內，超過預算的則跳過，不浪費時間看樓。
敬業的地產經紀還能夠一邊帶看，一邊講解，一邊拍攝影片。這樣操作一來可以幫助客人回想所看房屋的狀況，二來優缺點也在看樓時就點撥清楚，對未來出價有參考價值。對於部分不在現場的客人，影片更是不可或缺的判斷基礎。
5. 多倫多買樓：選樓後購屋意向書
買家看中房屋後，地產經紀就會為買家起草Agreement of Purchase and Sale (APS)，這就是大家常說的Offer，購房意向書，並在APS裡放好對買家客人的各項保護條款，例如屋內無非正常死亡，非大麻屋等等。對於無奇不有的大城市，在多倫多買大樓時，地產經紀用這樣的條款保護好買家非常重要！
買家經紀根據市場行情、多倫多市場現狀、和與賣家掛牌經紀的溝通，向買家推薦offer的價格區間，客人結合自己對房屋的喜愛程度，決定最終出價。買樓到最後還是得自己滿意才行，特別是自住。
如果是常規掛牌而非競價，買家和賣家雙方就會用來來回簽署購屋意向書的形式與對方討價還價，直到其中一方完全接受另一方的出價和條款，達成協議。在多倫多，所有offer和counter offer都有一個有效時間（irrevocable time），如果其中一方在對方給出的有效時內既沒有接受，也沒有回簽，那麼此合約則作廢。
如果是競價，那麼賣家會宣布一個時間統一收offer。有興趣的買家在這個時間點前遞交購屋意向書。然後賣家地產經紀向賣家展示所有收到的offer，協助賣家決定接受或回簽哪一個offer。如果當天沒有收到任何offer，或者所有的offer都沒有一個令賣家滿意的，那麼賣家可以不賣，宣布競價流標。賣家可以退市，或是用一個新價格（例如掛實價）重新上市。
注意：如果在一個賣家市場的情況下決定參加競價的話，買家一定要事先做足功課。不是迫不得已的話，因為沒有賣家願意在競價中接受一個有條件的offer (conditional offer)。不管是貸款條件、驗屋條件還是共管公寓的大樓文檔閱讀條件（Status Certificate Review Condition），如果幾天後該買家以條件不通過為由而不繼續購買，那賣家競價的功夫就全白費了。所以，競價中，賣家很有可能寧願接受一個出價稍低但沒有任何條件的offer。買家如果比較謹慎，不放心下不帶條件的offer的話（Clean Offer），那麼這些條件就該在競價日之前滿足掉。比如說，提前拿到貸款預批複信，提前驗房，提前請律師閱讀大樓文件。條件都滿足了，再以無條件offer參加競價，增加offer競爭力，讓您在多倫多買樓路程中更順暢。當然，這樣做的風險是花了驗房費、律師費但競價未成功。買家可以諮詢自己的房地產經紀，衡量自己對該房屋的喜愛度來決定這樣做是否值得。一旦為提前滿足條件而花費，那出價也應以中標為目的，而不只是志在參與，同樣盡力而為。
交屋日也是購屋協議APS上關鍵要素。跟其它的條款一樣，這是一個買賣雙方可以商討的點。原則上，交樓日可以是任一個工作天。小城市的房地產交易，有時交樓日可以長達120天，150天甚至更長，但在多倫多，比較常見的交樓日是從合約遞交日起的30~60~90天。再短買家可能不夠時間準備資金，再長賣家可能不願意等。
另外，有時賣家是賣樓和買樓同時進行的，而新家的交接會影響到賣家能從舊樓搬走的日期。所以，買家地產經紀在交Offer之前應致電賣家經紀，問清楚賣家對交樓日有無特殊需求。如無特別規定，一般情況下，賣家總希望能盡快交樓，收到房款。而作為買家，一方面要安排首付資金在交屋日前到位，另一方面則需要與貸款機構確認，留夠貸款核准的時間。
總之，買家遞offer時一方面應盡量配合賣家對交樓日的需求來增加Offer的競爭力，另一方面，不能過於迎合導致太倉促而無法正常交接。
6. 多倫多買樓協議達成協議到交屋前
在多倫多買樓，除非另有約定，否則雙方達成協議後的24小時內，買家需要按照合約上規定的金額向掛牌經紀行的信託帳戶支付定金。多倫多本地客人可以遞交支票給地產經紀所屬的掛牌經紀行，或者Direct Deposit，也就是把開好銀行匯票存入對方信託帳戶。
如果本人不在加拿大，電匯Wire Transfer也是可以的。電匯金額如果無法在24小時內到賬，可以向賣家提供電匯憑證，證明款項已匯出。掛牌經紀行收款後會出具正式的定金收據，賣家地產經紀會把MLS上該套房產的狀態改成Sold (SLD) 已售出，或Sold Conditional (SC) 帶條件售出。
有條件售出的房產，買家可以用購屋合約中規定好的時間去驗證條件，例如，申請貸款批復，請驗屋師驗房，請律師閱讀大樓文件等。若條件滿足，則買家經紀向賣家出具Fulfillment 條件滿足書。如果條件不滿足，但是買家仍然選擇繼續購買，則買家可以向賣家出具 Waiver 條件撤銷書。這兩者的作用是一樣的，都是把樓盤的帶條件售出狀態SC變成實錘售出SLD。
如果條件不滿足，買家則可以行使條件給予的權利，終止購買，而沒有任何懲罰。這時賣家可以選擇重新掛牌，尋找下一個買家，或是下市。這是在多倫多買樓時，買家對自己利益的保護，也是為什麼賣家們在有多個offer的時候，往往更傾向於無條件offer。
當房屋狀態成為Sold，實錘售出的狀態後，買家就需要盡快將所有跟隨這筆交易相關的文件發給自己事先選好的貸款經理人和律師。沒有的話買家地產經紀可以推薦。
律師在買樓的過程中扮演重要的角色。房屋實錘出售後，律師會做產權清查Title Search，確保房屋產權乾淨，沒有其它無關人員登記在冊，賣家是僅有的產權擁有者。律師清楚完畢，一切正常，交易才會繼續。律師通常會在交接日前一週左右聯絡買家，給予一張帳單列明買家需要付的尾款，以及法務費用，並邀請上律師樓簽署一些交樓相關的文件。
雙方律師會結算水電煤的費用到剛好交樓日，在交樓費用中多退少補，確保對買賣雙方的公允。有時，律師也會幫忙做新居的水力發電煤更名、開戶。但在多倫多，越來越多見律師只會告知水電煤公司是哪家，引導買家自行聯絡公用事業公司，確保交樓後能正常使用。
買樓的法務費用一般都包括了一個重要事項：產權保險Title Insurance。在多倫多，產權保險並非必須，但律師都強烈建議購買，因為它能夠在買樓過程中出現產權糾紛時（例如產權詐欺），很好的保護買家。
同時，貸款機構也會在此期間邀請買家面簽一些貸款、放款的文件。這個環節一般都需要貸款人/買家本人到場，但近年來也有銀行接受視訊會議簽署文件。
購房合約中通常要求賣家在交屋日前允許買家回訪兩次。買家選好回訪日期告知買家經紀預約。買家可以利用第一次回訪，一邊欣賞買樓的戰果，一邊測量尺寸規劃新家的擺設。第二次回訪可以在交屋前幾天，確保交樓前電器都正常運作。否則根據購房合同，可以要求賣家維修，或雙方協商透過減低樓價用來補償買家。
7. 多倫多買樓之交樓
在交屋日當天，代表買家的律師事務所會將買房的首付尾款付給賣家律師事務所。貸款機構也會在當天放款給賣家律師事務所。付款一切正常後，買家律師會為買家登記產權 Title Registration。登記成功後，買家就成為房屋的新主人了。注意，在多倫多買樓，成功交易後並無紙質房屋證，但是房屋的所有權是可查詢的公眾資訊。例如：ONLAND，https://www.onland.ca/ui/。
疫情後鑰匙的交接通常由賣家透過賣家地產經紀在房屋處按照的密碼鑰匙箱(Lock Box)裡。買家律師登記好產權，交接成功後把密碼告知新主人。有時，買家希望提早把新買的家具送到新家。除非買賣雙方透過簽署提早交屋日的協議 (Amendment) ，否則這在多倫多並非輕而易舉就能達成。進場新屋的安排，買家應安排在交屋日之後。
至此，恭喜您喬遷新居，吉屋入夥！
延申閱讀：多伦多卖房指南
多倫多買樓 Blog 專欄
準備好了嗎？買樓準備從這裡開始！
多倫多地產資訊視頻洞悉-全部原創
定期分享多倫多地產經紀的發展前景、收入、行業規範以及獨家經驗，Pris Han 地產團隊為您不斷更的房產知識，無上限的房產引流！