大多倫多樓花購買攻略
A. 什麼是樓花
在加拿大，華人口中所說的“樓花”英文叫作Pre-construction，也就是國內所說的期房，是指尚未竣工就開始預售的房地產開發項目。細分的話，如果這個樓花是個公寓項目，那依然俗稱“樓花”，其它的獨立屋、鎮屋等低層建築還可以稱爲“房花”。
B. 購買樓花的好處與風險
買樓花好還是買現房，這是很多買家思考的問題。Resale Property，現房，在國內也稱作二手房，是這個房地產物業已經完成了建造，並且有了至少第一手業主。樓花雖然是一手新房，但還在建設中，尚未竣工，所以有一些不確定性，有一定風險。除此之外，購買樓花與購買現房之間還有很多因素影響着買家的利益。買家需要根據自己的實際情況來分析，現房還是樓花，究竟哪個利大於弊。
利1:
樓花簽約時無需辦理貸款
在加拿大，買家在與開發商簽訂樓花購買協議時無需申請貸款，只有在建築基本完成，快要入住時才需考慮貸款。從簽訂購房合同到入住，一棟高層公寓通常需要3-5年的時間。在此期間，買家無需擔心貸款。這對於一些目前收入不高，貸款能力有限，但是未來可預見大幅改善的買家，樓花延遲的交房能讓未來的貸款能力提升。不少初來乍到的新移民屬於這種情況。
同時，樓花在付定金方面也比現房更靈活，大多數開發商允許買家用幾個月甚至一、兩年的時間來分批分次地支付定金。本地買家定金通常在15%到20%，而海外買家往往需要35%的定金。
相比之下，購買現房的買家必須在購買前做好財務準備，例如，備好首付的現金。不是全款現金買房的話，交房前必須成功辦理貸款，才能正常交房，而不少銀行需要看到首付到位才能貸款。首付方面，在收入足夠高的情況下，本地買家需要有20%的首付，海外買家則需要備好35%-40%的首付。
利2:
對於新移民，買樓花有可能避免海外買家稅（NRST,Non-Resident Speculation Tax）
非居民投機稅（NRST），俗稱海外買家稅，是視乎買家在交房日的身份，在交房日當天才需要支付的。在2022年3月30日之後簽訂的樓花購房合同的非本地居民的買家，如果不滿足豁免條件，在交房時需支付20%的海外買家稅。（備註：在這個日期之前簽訂購房合同的非本地居民的買家，如果不滿足豁免條件，在交房時需要支付的海外買家稅是15%。）
由於高層樓花的交房時間通常爲三到五年，有些海外身份，例如工籤、學籤持有者，但正在申請加拿大永久居民的買家，可以先正常簽署預售樓花購房合同。然後，只要在幾年後交房的時候獲得永久居民的身份，就不需要支付海外買家稅了。
所以，如果您是海外買家，並且不認爲在等待身份的時間內房價會上漲超過 20%，那麼可以考慮購買樓花。如若不然，那麼馬上出手購買現房支付20%海外買家稅則反而更合算。更何況，交房後4年內如果獲得加拿大永久居民的身份，海外買家稅可以申請原銀退還。
關於海外稅的詳情，請閱讀XXX 鏈接URL
請注意：無論購買的是現房還是樓花，海外買家在交房後4年內如果獲得加拿大永久居民的身份，海外買家稅可以申請原銀退還。
利3:
樓花提供財務靈活性
如果在未來交房前，樓花買家的財務狀況不如預期，無法再申請足額的貸款，或者家庭計劃有其他變化，那麼買方可以選擇在交房前轉讓。轉讓樓花就是尋找別的買家來替代原始買家Assignor來履行與開發商簽署的購房合同，由樓花轉讓的受讓人Assignee跟開發商交房。這樣初始買家，也就是樓花轉讓的出讓人，就不再需要履行樓花購房合同上的責任了。而對於以短期投資爲目的的樓花買家來說，在交房前進行樓花轉讓，在房價上漲期，還能通過槓桿來放大收益。
關於樓花轉讓，閱讀更多樓花轉讓
利4:
買樓花可以鎖定未來價格
未成年子女的家長，想提前爲子女步入社會做準備，可以提早買樓花，鎖定未來的價格。等到子女成年了，在交房前要求開發商添加子女的名字，幫助孩子開始他們的生活。
弊1:
不確定性
樓花通常會有不確定性。例如，開發商可以把入住時間推遲，甚至在極少數情況下，項目也可以被取消。這就比不上現房可見即可得，入住時間可控。尤其對於自住的買家來說，買樓花可能會打亂他原本的居住計劃。
另外，樓花還有一定的可能在完工時與戶型圖有輕微出入（法律規定允許誤差2%），或者社區周邊的各種生活設施並不完善。相反，如果您挑選現房，就可以仔細考察房產的建築質量、便利設施，還可以開車在附近看看居住環境，確定滿意了再購買入住。
最後，雖然爲數不多，但是也發生過開發商取消樓花項目或者公司倒閉無法再建的情況。這時，雖然買家往往能從開發商處拿回當初交付的定金，但是樓市在等待期間的升值，就都白白錯過了。
所以，如果您是新移民來到多倫多並定居，那麼建議您購買現房，所見即所得，可以挑選好喜歡的社區即刻入住，而不必爲樓花的不確定性影響自己實際居住的計劃。
注意：國內時有發生預售期房爛尾樓的情況，或者開發商收完定金後捲款跑路。在加拿大，這種情況在原理上幾乎無法發生。因爲開發商所收的樓花訂金是由律師事務所的信託賬戶來保存的，開發商自己無法接觸到這比資金，更不用說非法挪用。另外，對於購買樓花時所交付的定金，在安大略省還有Tarion這樣由省府創立，非營利性的消費者權益保護機構對新屋購房者提供保護。https://www.tarion.com/about
例如，對於2018年1月1日以後簽約的自由產權房產，房價60萬加幣以下的，Tarion最高賠付6萬樓花訂金，而60萬以上的，Tarion賠付10%訂金，最高可達10萬加幣。https://www.tarion.com/homeowners/making-purchase/deposit-protection
注意：房花（自由產權樓花）的開發商是無需通過律師事務所的信託賬戶來收取並且保存定金，對比共管產權類型的樓花，房花對買家定金的保護比較缺失。
弊2:
樓花大幅溢價
在大多倫多地區，特別是多倫多市中心，近入2022年，自3月加拿大央行開始加息，現房價格開始下跌後，預售樓花的價格，特別是高層公寓項目，遠遠高出了現房的價格。部分原因是建築材料價格的大幅上漲，另一方面，當前的加息並不影響好幾年後樓花交房時的貸款利率。這使得通過購買樓花來實現“用現在的價格鎖定未來的增值”的做法幾乎無利可圖。
如果首付已經準備好，財務狀況良好，並且現在就擁有良好的借貸能力，那麼出手現房更能夠享受價格上的實惠。
C. 多倫多買房之交房
在加拿大的大城市如多倫多、溫哥華和蒙特利爾，其市中心或者是軌道交通樞紐周邊的高層公寓很受歡迎。這些地段的公寓樓花發售時，往往較搶手。申請買家的數量有可能遠遠超過公寓單位的數量。這種情況下，開發商發售樓花所採取的流程，會是先接受購買者的申請、然後再分配單位。具體如下：
01.
開發商發佈樓花新盤信息
開發商通常不直接向公衆銷售項目，而是通過各個地產經紀行的經紀們來做銷售。在準備好發售樓花新盤之前，開發商一般會製作好各種電子商品目錄、短片、圖片等，介紹樓花項目的基本信息，並通過地產經紀把資料發送到目標客戶。
02.
提交申請表
經過經紀們的推薦，對項目感興趣的買家會通過其經紀提交申請表，表示願意接受項目中的哪些單位或房型。然後申請者就開始靜候開發商根據其申請來分配單位。如果買家希望增加得到理想單位的勝算，在樓花開盤後被優先考慮，則可以在向開發商遞交申請表時做到以下三點。
1）儘早交申請。
2）根據開發商要求，直接附上一張5千 或1萬加幣的“誠意金”支票，讓開發商能感受到買家的誠意。如果未分配到心儀的戶型單位，或不再打算購買，支票可拿回。
3）儘可能多地提交自己有意向購買的單位或戶型，因爲開發商會優先考慮接受戶型比較多的客人，往往這樣的買家達成簽約的機率比較高。特別需要提醒的是，加拿大的預售樓花是按套賣的，而不是固定了單價之後，按照面積來計算總價。所以，精明的開發商已經根據房型的“好壞”而調整過了單價，使得同一個項目中的單元性價比和未來增值空間均相仿。所以對投資買家來說，一旦認爲某個新盤增值空間理想，不妨多選幾個不同的戶型單位，而不拘泥於某個具體的“好房型”，以增加自己被抽中的機會。
03.
統一抽籤選買家
一旦收到所有申請，開發商將根據申請表中表達的偏好選擇來分配單位。如果申請者數量超過了單位數，開發商會組織抽籤，從所有申請者中選出可以購買的買家。然後被抽中的買家會通過他的經紀得到邀請簽約的通知。不過，抽籤環節之前，也常有開發商照顧合作較多、樓花銷售更得力的“大經紀”，優先考慮他們客戶的需求。
另外一種情況是，有一些在樓花拿盤上特別有優勢的VIP的經紀行，可以與開發商協議提前分盤。買家通過這種經紀行的經紀就可以直接看到該經紀行已經拿到手的新盤單位，一旦看中某個心儀的樓層和戶型單位就可以立刻簽署購買協議，不再需要被動地等待抽籤。
04.
簽署樓花購買協議並支付定金
當買家收到邀請簽約的通知後，受邀買家就要按照約定的時間攜帶定金支票（或遞申請表時已經附上）前往現場簽署購房協議。購買樓花的定金一般是在未來幾個月到一兩年的時間內分批分次付款的，所以買家要按照未來各個批次的時間寫好定金支票，在簽約的時候交給開發商。許多買家在日常生活中不常使用支票，因此在購買樓花之前，請務必準備好個人支票。
有的開發商對於不在本地，無法前往現場簽約的買家，接受電子簽約。這在疫情期間非常普遍。樓花買家在簽約後需立即安排定金轉賬至開發商的信託賬戶。部分開發商還接受海外買家通過電匯支付定金。
樓花的購房合同簽署後，開發商往往會要求買家提供資金證明或者貸款預批覆信，來體現買家在未來交房時有資金實力能夠正常付尾款，不管是通過付現金，還是成功從銀行貸到款。買家可以諮詢協助購買樓花的房地產經紀如何出具這些證明。
05.
10天冷靜期內律師審閱樓花購房合同
對於Condominium共管產權房產的樓花發售，比如高層公寓，共管鎮屋，從買家收到經雙方簽訂完成後的合同之日起，有10個自然天的冷靜期 (Cooling Period)。在冷靜期內，買家可以找代表自己利益的律師對這份樓花購房合同進行審閱，看它對買家是否公平。在審查過程中，律師會指出購房者應該理解或注意的所有要點，並做出相應的解釋。
如果某些條款被買家認爲不公平，買家可以通過自己的律師寫信給開發商的律師，要求開發商對這些條款進行更改。
如果開發商同意修改，他們將修改協議，雙方繼續簽署。如果修改意見不被接受，買家仍然可以選擇繼續購買，或者認爲無法接受，買家可在10天的冷靜期內表明放棄購買此樓花單位而不遭到處罰。
特別注意：對於自由產權的房產，比如獨立屋、自有產權鎮屋的樓花、房花銷售，法律並無規定售賣方要給到買家冷靜期。在實際操作中，房花的售賣往往合同一簽署則立即生效，所以買家客人在籤低層建築房花的購房合同時需要額外謹慎！
06.
合同正式生效
如果買家對原始合同無異議，或者對簽署補充條款後的合同感到滿意，待10天自然天冷靜期過後，樓花購買合同會正式生效，具有法律約束力。
07.
交房前的時間表
從樓花購房合同生效到正式交房，對於高層公寓，買家往往要等待長達三、四年甚至更久的時間。在此期間有一些重要的日期或者里程碑買家需要注意收掛號信和電子郵件。
樓花定金支付時間表
每一個開發商甚至同一個開發商不同的項目，都有可能採用不同的定金金額，以及分期付定金的時間表。通常，定金金額越低，購房者在籌集資金時就越容易。對於投資者而言，較低的定金也允許較大的資本收益槓桿。
舉例來說，某個新盤的開發商要求本地買家支付 25% 的總定金。付款時間爲：簽約時5%，120天時5%，210天時5%，400天時5%，臨時入住日（Interim Occupancy）時交最後的5%。因此，在前400 天內，買家預計將支出 20% 的總定金。而最後的5%只需要在房屋完工前幾個月支付，這可能是 3-4 年後。
對於海外買家，大多數開發商要求35%的定金。比如，簽約時10%，120天時10%，400天時15%。通常這個定金比例要求的越少，付款時間跨度越長，對買家就越友好。
(備註：在此期間，當樓宇建設進入到內部裝修的環節，開發商會聯繫買家，讓買家選擇內飾的顏色和材料。開發商往往有打包好的幾個配色配料套餐供買家選擇。同時，有的開發商也提供對某些裝修和裝飾材料升級的收費選項，供買家選擇。收到開發商這類的溝通，往往是郵件形式，買家注意要及時回覆)
樓花交房階段流程
樓花的交接有兩個重要日期：入住日和交房日。
臨時入住日：樓花項目的物理建築已經修建和裝修完成，買家可以向開發商領取鑰匙。從入住日起，自住買家就可以搬進去居住。投資買家則可以開始尋找租戶並出租（注意：有的項目入住日後，交房日前出租需要向開發商申請）但是，這時樓花單位的產權仍屬於開發商，而不是買家。
交房日：在這一天，通過律師，買家向開發商付完餘款，或者通過銀行放貸給開發商，樓花單位的產權纔會從開發商手上轉到買家的名下。交房日後，樓花就成爲了現房。
a) 入住通知 （Occupancy Notification）
樓花臨近入住前，開發商會開始發郵件或掛號信，通知買家臨時入住日即將到來，可以開始尋找合適的貸款機構。
b) 臨時入住日 (Interim Occupancy Day)
當收到開發商通知臨時入住日的時候，買家就可以開始申請房屋貸款了。
開發商將有兩次機會推遲臨時入住日的通知時間。最後一次通知的日期被稱爲最終臨時入住日 (Final Interim Occupancy Day)。
需要注意的是，在臨時入住日與交房日之間，樓花的所有權仍屬於開發商，開發商只是給了買家一個提前入住的機會，直到最後交割。因此，買家在此期間將每月向開發商支付臨時入住費 (Occupancy Fee)，類似於租金的功用，直到最終交房，產權過戶。無論是否搬入自住或出租，買家都不能拒絕交付臨時入住費。
c) 交房日 (Final Closing Day)
在交房當日，買家的貸款機構將放款給開發商。 同時，雙方的律師將完成房屋產權過戶登記。
通常，臨時入住日（Occupancy date） 和 交房日（Final Closing ）將相隔幾個月。如果買家所購買的樓花單位處於一棟高層公寓的較低的樓層之上，該買家的臨時入住日會與交房日之間的時間跨度比較長 。反之，樓花單位越接近頂樓，臨時入住日距離交房日越近。
08.
樓花房價外，交房和持有期間的其它費用
樓花除房價外，在交房時還會發生其它的一些費用，例如：開發費用Development Levy、土地轉讓稅和律師費等。交房後如果是共管產權的房產會有物業管理費。無論任何產權的房產，每年都會有房產稅Property Tax. 這些費用的詳細介紹，請閱讀 xxx (鏈接)
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