2023年8月大多倫多樓價與地產分析-價格銷量跌跌不休,十次升息後哪裡樓價最「抗跌」?

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加拿大央行自疫情以來的第十次升息,不僅對7月的多倫多房地產市場造成了衝擊,而且餘波未平。 8月的市場再次量價齊跌,平均售價跌至僅$108萬,環比跌3.2%,跌幅雖收窄,但仍屬深跌。 賣方雖反抗頑強,新掛牌量再次萎縮,比7月再減少1,400套,但由於成交萎靡,銷量與上月相仿僅售出5,200房屋,導致市場堆積了高達2.9個月的庫存。 9月加央行剛宣布利息維持不變,市場「買方不買,賣方不賣」的狀況有望得到改善。

8月大多倫多樓市數據

跟往常一樣,我們來看兩張圖表,大圖是8月,小圖是7月的市場數據。 透過大圖跟小圖的比較,可以看到月環比的變化。 我們一共研究五個指標,每個指標的下部,白色百分比的數值是跟去年同期年同比的變化。

首先能夠看到,整個大多在8月的平均售價來到了 $1,082,900加幣。 這個數值比起7月的 $1,118,000加元下跌了 $36,000加元,單月的下跌幅度是 3.2%。 這個跌幅比起7月較6月的 5.4% 的跌幅是收窄了,但不管怎麼說,單月下跌超過 3% 這也算是一個深跌。

伴隨價格的下跌我們同樣看到,這個月的成交保持萎靡,只有5,291套,跟上個月幾乎一樣。 如果我們縱觀交易量的長河,可以發現整個大多地區比較常見的,或者說中位數的成交量,大概是8,000到1萬套的區間。 所以5,000套是一個非常萎靡,非常不活躍的交易市場。

再看這個新掛牌量,新掛牌量就是供應方的一個反應,幾乎從去年3月份到現在這十次的升息期間,我們經常看到,只要是市場對賣家不算特別友好,就會出現 賣家惜售的狀態,他們就摀盤。 這個情況在8月再次發生,在7月本來已經收縮的新掛牌量13,700套的基礎上,又減少了1,000多套,來到了12,000套出頭。

為什麼賣家這麼的堅挺? 我個人覺得有兩個原因,一個是很多賣家他對未來長遠來講的市場,比較樂觀,所以他們想撐過現在的這個艱難時刻。 另一個從客觀上來講,有的銀行已經允許把增長出來的那部分利息,如果實在付不出,加回到本金裡面,比如,BMO就是這個情況。 那可能有的賣家用這個辦法來抵抗現在高利息的時期。

GTA Market Stats 2023/08
GTA Market Stats 2023/08
GTA Market Stats 2023/07
GTA Market Stats 2023/07

雖然新掛牌量減少了,但由於交易不活躍,市場上充斥了高達2.9個月的庫存,所以買家還是有比較多的可選房源。 但從另一個指標來看,同樣是2.9個月的庫存,上個月是買方市場,但這個月為什麼又是平衡市場了呢? 這是因為看市場傾向我們用的是另一個指標叫做SNLR,是說sales to new listing ratio,就是把銷售比起新掛牌量做一個比對,當這個數值介於40%-60%之間時 ,我們視為平衡市場;低過40%的時候銷量非常少,是一個買家的市場。

這個月剛回到了 40-60 的區間,其實不管是上個月的買方市場,還是這個月的平衡市場,我們都是在買方跟平衡市場的邊緣上,買家還是有不少的選擇。 只不過相對於市場的狀態,賣家因為惜售,所以從供應上來講,賣家之間的競爭也不是那麼的激烈。

再來看平均線上天數,再一次成長了,從上個月的17天拖長到了20天,我們也可以從這個數值感受到買家有選擇的狀態。

大多倫多樓價表

這個月我想分享多一組資訊給大家,就是大多倫多房價表。 如果是首次置業或新買家,往往會問那某特定的預算,可以在哪個城市買到什麼樣的房產類型。 我們整理了下圖,把一些新移民,特別是華人新移民比較多考量的城市跟房產類型的做了一個交叉表,如果您感興趣的話可以聯繫我們索取這張表格,這個表格是每個月 都會更新的。

大多伦多房价表 2023/08
大多倫多樓價表 2023/08

疫情時代大多倫多市場平均樓價回顧

這一期,我還想帶大家一起看一看在疫情期間和後疫情階段整個大多倫多地區房產均價的一個變化,因為從去年3月份房價像坐過山車一樣,我們來看一下這中間都經歷 了一些什麼,我想大家也非常在意到底現在的價位在一個什麼位置了。

首先回顧整個疫情期間,利率是在一個冰點的水平,第一次升息是2022年3月份。 在3月份之前的2月,整個大多地區的平均價是133萬,是歷史的峰值。 從此我們進入了加息的通道,價格就一路下行,有一個陡降的過程,之後又有一段相對平緩的過程,但不管怎麼說房價在23年的1月今年年頭到了冰點,這個時候的均 價是104萬,這段下跌的幅度是22%。

疫情前后大多伦多地区平均房价
疫情前後大多倫多地區平均樓價

一月之後,二三四五這四個月利息維持不變,市場感覺又有了一些信心,迅速地連漲四個月回到了120萬的水平,恢復了15%。 5月份之後6月7月利率又各漲了0.25%,把整個多倫多房市的均價一下子幾乎打回原形,從120萬又回到了106萬,比5月份的次高峰跌掉了12%, 已經基本上跌回了今年年頭的一個谷底104萬相差無幾。 縱觀從歷史的最高峰到今天,整體其實是下跌了21%的,這是整個大多的情況。

大多倫多哪個城市樓價最抗跌?

最後我們以多數地區為基數看一下各個城市的表現,我挑選了幾個大家平時比較關注和有代表意義的,北邊的約克區York選了萬錦Markham和旺市Vaughan,西邊的皮爾區Peel是 密西沙加Mississauga,東邊的杜蘭區Durham我挑了Ajax阿賈克斯,來看他們各自的表現。

剛才的圖表可以看到整個大多倫多地區是從峰值133萬到今天的106萬是跌掉了21%,我們先看看誰在它之上誰在它之下,首先約克區的萬錦跟旺 市分別從高峰跌掉了18%和旺市跌掉了17%,基本上還是表現不錯的,在平均線之上。

疫情前后大多伦多各市平均房价
疫情前後大多倫多各市平均樓價

密西沙加是一個很有支撐的城市,從高峰到現在只跌掉了14%,我覺得一部分的原因可能是近一兩年的新移民進入的速度非常的快,而新移民之中族裔 佔比遙遙領先、排在榜首的是印度人,對於這個族裔來說密西沙加是一個比較偏好的居住地,由於這個需求的支撐所以我們看到密西沙加的房價是非常的堅挺。

這三個城市都表現在平均線之上,那麼誰拖了大多的後腿呢? 至少杜蘭區的Ajax就是其中一個,它足足跌掉了23%,但同時我們也要知道Ajax也是整個大多倫多地區房價的絕對值的低谷,每一個房產類型在Ajax的價格都是最優惠 ,最具有可負擔的。

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