2023年11月多倫多房地產市場，房價在連續兩個月高庫存卻仍橫盤的情況下，終於急速下挫：單月環比下跌3.9%。 銷量也持續萎縮，跌至2008年次貸危機以來同期最低點。 但是，與9，10兩個月出現的新掛牌量激增不同，賣家再次出現摀盤惜售。 11月新增掛牌比9月驟減超過1/3。 雖然市場仍堆積高達4個月的庫存，但由於賣家離場，新增供應量減少，導致整個大多倫多地區悄悄從維持了兩個月的買方市場重返供需平衡市場。 不過，大多地區不同城市和不同房產類型走勢也不盡相同。 整體趨勢方面，央行12月再次維持利率不變。 伴隨通膨得到有力控制，加之失業率有抬頭趨勢，如春末夏初利息調頭向下的話，多倫多房地產市場有望重拾活力。
2023年11月大多倫多地產市場數據
跟往常一樣，我們來看兩張圖表。 大圖是剛結束的11月，小圖是再上一個月10月的市場數據。 大圖跟小圖的比較，我們可以看到月環比的變化。 我們一共研究五個指標，每個指標的下部白色百分比的數值，是我們今年11月這個觀察期跟去年的11月，年同比的變化。
首先，我們看到大多倫多地區所有房產類型的平均售價在11月回到了108萬加元的水平。 這個數值其實是跟過去的兩個月相比，下降了42,000加元，百分比跌掉了3.9%。 單月跌幅接近4%，這是一個非常明顯的下挫，108萬加元的價格，也回到了8月份平均房價的一個數值。 當時9月和10月我在做影片的時候已經提到，當時的庫存是氾濫的，四個月這麼高的庫存，但是房價不僅沒有下挫，反而在橫盤的基礎上連續兩個月有輕微 地上漲，我們就覺得它比較異樣，因為這跟供需決定價格的原理不相符合。 那麼終於在這個月上，它表現出來可能是房價的下調有了一個滯後。
在銷量方面，我們同樣再次看到了低迷。 上個月的銷售量本來就已經很低了，4,600套，而這個月下跌10%來到了4,200套。 如果跟往年過去15年的11月相比，也是最低的水平，而15年前是2008年美國次貸危機爆發的時候，所以這個銷量可以說是非常非常低迷的一個成交量。
但這個月跟上個月不同在哪裡？ 就是新掛牌量。 在9月跟10月，賣家方面供應方面一反在整個疫情期間惜售的這個局面，分別出現了比較大量的當月新掛牌衝入到這個市場，使得供應量一下子大了很多，導致市場高庫存 的情況。 但這個情況並沒有維持多久，11月新掛牌量又重新萎縮回了一個比較低的水平。 可以看到，9月的新掛牌量是16,000多套，10月份已經跌到了14,000，而這個量在11月份繼續下跌，回到了剛剛1萬套出頭的水平。 所以賣家重新出現了摀盤惜售的狀況。
由於新掛牌量，也就是供應方的相對撤退，使得整個市場的活躍掛牌量得到了改善，沒有像上個月接近2萬套的水平，而是在17,000套。 庫存也從上個月的4.2個月回調到了4個月的庫存水準。 4個月當然仍然是一個很高的庫存，可是在賣方、買方、和平衡市場這個天平上面又再一次發生了變化，待會我們會再看一組數據。
平均在市天數方面，我們看到它再次拉長，從上個月的21天延長到了25天，配合著四個月的高庫存，所以現在市場上的買家仍然是能夠很輕鬆地來選擇 他們心儀的房產。
供需情況
讓我們來研究一下近期供需兩股力量之間的關係。 在下方圖表裡面，有三個數值，一個是新掛牌量－每月加入市場的新掛牌的數量；當月的銷售量；以及這兩個數值之間的比SNLR。
SNLR在以往的影片裡面我介紹過好幾次，它是一個非常有用的指標，用來告訴我們目前的市場是偏向買方還是賣方的。 當SNLR 大於60%的時候，銷量活躍，庫存相對不足，此時市場是一個賣方市場；當它小於40%的時候，庫存相對偏大或者說成交萎靡，此時買家有很多的選擇，是 一個買方市場。 在 40%–60% 之間的時候，我們把它視為一個平衡市場。
我們來看看最近這幾個月的情況。 其實從升息之後，我們一直沒有看到賣家出現恐慌性的拋售，直到23年9月份，新增掛牌量一下子衝了上來，達到了16,000套的水平，10月份下調了一些但仍然是14,000 套。 相對於低迷的銷量，在過去的兩個月顯得市場上充斥著大量的房源，使得高達四個月的庫存。 但這情況，它沒有持續多久，到了11月又跌回到1萬套左右的水平。
注意SNLR這個數值，可以看到，在整個升息的過程中，大多數時候它仍然是處於平衡市場，而這個局面是到了兩個月前9月份和10月份才打破的。 但11月份，由於新增掛牌量的驟減，SNLR又回到了40%之上。 所以現在，其實市場上已經不完全是買方市場了，實際上是在買方市場跟平衡市場的邊界。 所以如果打算近期在大多倫多地區買房和賣房的大家一定要注意到這一點，儘管庫存量仍然很高，但這個趨勢值得大家注意。
哪個房產類型最慘淡？
我們再來觀察不同的房產類型。 下圖大家看到的是在過去將近4年的時間裡，獨立屋和公寓這兩個房產類型相對於大多倫多地區整體房價的表現。 在疫情期間，加拿大央行採取了貨幣寬鬆的政策，所以在去年的2月之前，整體多倫多房價一直在上升，在去年的2、3月份，這幾個房產類型，包括大多倫多綜合房價的指數， 都達到了它的巔峰狀態。 圖中標註的這些黑色的數值分別是：這個觀察期的初值2020年1月，峰值2022年2-3月，和現在的一個均價。
以大多倫多綜合房價為例，在整個觀察期內，它的上漲就是它的增值，是28.6%。 獨立屋的表現在平均線之上，上漲了高達34.6%。 是什麼房產類型拖了大多倫多地區的後腿呢？ 所有的房產類型中，增幅最低的是公寓。 公寓的初始均值僅為63萬加元，即便在最高峰的高峰也只是81萬，而今天在升息之後回調到了71萬。 所以相較於整個大多倫多房價的接近30%的成長和獨立屋34.6%的成長，公寓的表現平淡無奇，只漲了12.7%。
除了公寓在房價上的表現差強人意之外，下圖我們再從供需上看，拿公寓這條綠線跟代表獨立屋的藍線做一個對比，這是SNLR，銷量與新掛牌量的比值。 在大部分的時間裡，這兩條線還是基本上重合的，有的時候獨立屋高一些，有的時候公寓高一些。 但是在過去的兩個月裡，這兩條線出現了分歧。 大家都知道，從去年的3月份開始，已經升息十次，公寓特別是在前線感受到的情況是非常慘淡，很多公寓不僅是掛很久沒有成交，甚至有競價的話完全沒有offer，看房的 人也非常少。 另一方面，市面上現在充斥著大量的樓花轉讓，這就是供大於求的情況非常明顯。
為什麼公寓出現了這個狀況呢？ 我們可以看到它明顯在40%之下，但其實獨立屋已經回到了平衡市場在40%之上。
原因很多，但其中一個原因是雖然利息現在壓在獨立屋和公寓業主身上，同樣都是重擔，而且獨立屋的金額絕對值高，按道理利息的負擔應該更重，關鍵就在於公寓的業主中 投資者的佔比明顯多於獨立屋。 獨立屋在大部分的情況下還是自住的業主在使用它，那麼既然是自住，大家就是咬緊了牙關也在對抗這個高利息。 但是公寓的業主中間因為有很多是投資者，投資的收益都蓋不過利息的話，這就是一個虧本的買賣。 虧本的買賣是沒有人願意做的，所以公寓現在出現了供應遠大於銷售的情況，導致SNLR在公寓和獨立屋上出現了分道揚鑣的情況。
當然，現在大家可能預測明年春末或夏初可能會有降息，到那個時候情況也許會有些改善。 但因為是在高位降息，利息還是在一個高位的狀態，我覺得公寓低迷的狀態可能還會持續一段時間。
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