最近我賣出一套萬錦的三房三全衛、全新裝修、無管理費鎮屋。週末那場 Open House 來了 43 組客人，是我做地產這麼多年接待人數最多的一次。很多人睇完會問我同一句話：「你這房子，賣家最低多少錢會賣？」——潛台詞是：賣家若急著出手，我是不是能執到筍盤？這句話恰好暴露了絕大多數買家對競價和「執筍盤」最大的誤解：他們以為自己是在跟賣家講價。其實不是。
🏠 叫價57.9萬，最後成交78.3萬
這套房子設了競價日（買家經紀在 MLS 的 Brokerage Remarks 裏能清楚看到是哪天、幾點）。競價日當天，我們邀請所有感興趣的買家把 Offer 一起交進來，我把所有 Offer 統一呈報賣家，綜合比較價格、條件、訂金、交吉時間，再幫賣家挑出最有利的一份。
結果：叫價 57.9 萬，最終成交 78.3 萬，高出叫價超過 20 萬。
如果執筍盤真是「叫價加少少就買得到」，這套房怎麼會由 57.9 萬一路被推到 78.3 萬？答案就在下面。
🤔 買家最大的誤解：以為在跟賣家一對一講價
很多不熟悉 MLS 機制的買家，腦海裏的買房，是買家和賣家兩個人之間一對一講價：我願意出多少、賣家願不願意接受。
在一個資訊不透明的市場，這個邏輯或許成立——假設一套房只有你知道、賣家又急著賣，那確實變成你和賣家之間的博弈。
但加拿大不是這樣。
⚖️ 真正的對手，是其他買家
加拿大的成交數據是公開可查的，每一套在售房產，所有人都看得見（近期成交行情可參考 TRREB 的市場數據）。所以一旦進入競價，只要不止一個人喜歡這套房子，真正的博弈就不再是你和賣家之間，而是你和其他買家之間的競爭。
所以有買家會說：「你叫價 60 萬，那我加 10 萬、出 70 萬還不夠嗎？」問題是，這道算術題不是這樣計的：
- 加價的部分不是恆量，叫價也不直接決定成交價。
- 一套房哪怕叫價 1 元，也不代表你出 2 元就買得到。
- 決定它當前市場價的，是附近類似間隔的最近成交價。
只要還有另一個認真想買的人，他就會叫經紀去研究：附近類似的房子最近賣了多少？面積差多少？誰的裝修更好？間隔、保養、地段、座向、車位、地庫有沒有分別？把這些差異逐項做價格調整，就能估算出這套房今天的公平市場價值（Fair Market Value）。
🧮 叫價 ≠ 成交價：你到底該出多少
競價當天，一個認真的買家，會參照公平市場價 + 自己對這套房的喜愛程度來出價。邏輯上，每個人都會出到一個「高過這個價我買不到、也不後悔」的數字。
與其問「叫價加多少買得到」，真正有用的計法是：
| 出價怎麼計 | 內容 |
|---|---|
| ① 基準 | 附近類似房產的近期成交價 |
| ② 調整 | 目標房產本身的優缺點（裝修、間隔、座向、車位……）逐項加減 |
| ③ 上限 | 你的喜愛程度決定的出價上限 |
💡 想「執筍盤」？兩個條件要同時成立
很多人以為「執筍盤」只要賣家急著賣就行。其實賣家必賣只是必要條件之一，還要同時具備第二個條件：沒有其他買家願意出更高。
MLS 的奇妙之處就在於：它讓所有可能感興趣的人都看到這套房、並號召大家在同一天出價。不會有人既喜歡這套房、又故意躲到競價日不出價，去冒「被別人用更低的價買走」的風險。所以只要市場上還有其他買家喜歡它，他們之間的競爭就會把價格一路推到當時的公平市場價。
（想了解競價當天有條件 vs 無條件 Offer、搶先 Offer、以及中標後的法律責任，可以看這篇更完整的競價出價策略。）
🎯 這對你意味着甚麼
- 如果你是買家：別再盯着「叫價加多少」。開競價前，叫你的經紀拉附近近期成交、做優缺點調整，先算出這套房的公平市場價，再定一個自己「買不到也不後悔」的上限。執筍盤拼的是功課，不是一時衝動。
- 如果你是賣家：一個充分曝光、把所有感興趣買家聚到同一天出價的流程，才能讓買家之間的競爭幫你把價格推到位——這套 57.9 萬叫價、78.3 萬成交，靠的就是把對的買家都請到了場。
記住一句話：只要買家不止你一個，博弈就不再是你和賣家，而是你和所有同樣想買這套房的人之間的競爭。
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發佈日期：2026年10月15日
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