最近我成交了一套萬錦的三房三衛、全新裝修、無管理費鎮屋。週末那場 Open House 來了 43 組客人，是我入行多年單場接待人數最多的一次。看畢房子，很多人都會問同一句話：「這套房，賣家最低多少肯放？」——言下之意是：如果賣家急於出手，自己是不是就能執到筍盤？這句話恰恰暴露了絕大多數買家對競價和「執筍盤」最大的一個誤解——他們以為自己是在跟賣家討價還價。事實並非如此。
🏠 叫價57.9萬，最終遠超叫價售出
這套房設了競價日（買家經紀在 MLS 的 Brokerage Remarks 中可以清楚看到日期與時間）。競價日當天，所有感興趣的買家把 Offer 一併遞交，我將全部 Offer 統一呈報賣家，綜合比較價格、條件、訂金與交吉日期，再協助賣家選出最有利的一份。
結果：叫價 57.9 萬，收到多個 Offer，最終遠超叫價售出（sold over asking）。
如果競價真像很多人想的那樣「叫價加少許就能買到」，這套房又怎會被一路推高至遠超 57.9 萬的叫價？答案就在下面。
🤔 買家最大的誤解：以為在跟賣家一對一講價
在許多不熟悉 MLS 機制的買家眼中，買房就是買賣雙方一對一的討價還價：我願意出多少、賣家願不願意接受。
在一個資訊不透明的市場，這個邏輯或許成立——假如一套房只有你知道、賣家又急於脫手，那確實是你和賣家之間的博弈。
但在加拿大，情況並非如此。
⚖️ 真正的對手，是其他買家
加拿大的成交數據公開可查，每一套在售房產，所有人都看得見（近期成交行情可參考 TRREB 的市場數據）。因此一旦進入競價，只要不止一個人看中這套房，真正的博弈就不再發生在你和賣家之間，而是在你和其他買家之間。
很多首次買家會這樣想：「反正加 10 萬總能買到吧——你叫價 60 萬我就出 70 萬，你叫價 70 萬我就出 80 萬，不就買到了？」問題在於，你要補的，從來不是一個固定的「加價額」，而是叫價比這套房真正的市場價低了多少：
- 叫價比市場價低 10 萬，你就要補回這 10 萬；低 20 萬，補 20 萬；低 30 萬，補 30 萬。
- 極端一點：即使只叫價 1 元，只要它的市場價是 80 萬，你差不多就得出到 80 萬才買得到。
- 所以叫價本身並不決定成交價，真正的標尺是這套房的市場價——而市場價，來自附近同類間隔的近期成交。
那市場價怎麼估？只要還有一位認真的買家，他就會讓經紀去研究：附近同類房源最近成交多少？面積相差多少？誰的裝修更好？間隔、保養、地段、座向、車位、地庫各有甚麼分別？把這些差異逐項折算成價格加減，就能估算出這套房今天的公平市場價值（Fair Market Value）。
🧮 叫價 ≠ 成交價：加價其實是有公式的
所以，加價當然有公式——只是它不是「固定加某個數」，而是像下面這樣一層層算出來的：
| 出價怎麼計 | 內容 |
|---|---|
| ① 基準 | 附近同類房產的近期成交價 |
| ② 調整 | 目標房產自身的優缺點（裝修、間隔、座向、車位……）逐項加減 |
| ③ 上限 | 你的喜愛程度所決定的出價上限 |
競價當天，一個認真的買家，就是以公平市場價為基準、再疊加自己對這套房的喜愛程度來定價。理論上，每個人都會出到一個「再高一分錢，就算買不到，我也不後悔」的價格。
💡 想「執筍盤」？兩個條件必須同時成立
很多人以為「執筍盤」只要賣家急於放售就夠了。其實「賣家必須賣」只是必要條件之一，還要同時滿足第二個條件：沒有其他買家願意出更高的價。
MLS 的精妙之處正在於此：它讓所有潛在買家都看到這套房，並召集大家在同一天出價。沒有人會一邊看中這套房、一邊故意避開競價日不出手，去承擔「被別人以更低價格買走」的風險。因此，只要市場上還有其他買家看中它，他們之間的競爭，就會把價格一路推到當時的公平市場價。
（想進一步了解競價當天的有條件 vs 無條件 Offer、搶先 Offer，以及中標之後的法律責任，可以參閱這篇更完整的競價出價策略。）
🎯 這對你意味着甚麼
- 如果你是買家：不要再盯着「叫價加多少」。進入競價前，讓你的經紀拉出附近近期成交、逐項做優缺點調整，先算出這套房的公平市場價，再為自己定一個「買不到也不後悔」的上限。執筍盤拼的是功課，不是一時衝動。
- 如果你是賣家：只有一個充分曝光、把所有感興趣買家聚到同一天出價的流程，才能讓買家之間的競爭替你把價格推到位——這套叫價 57.9 萬的鎮屋最終遠超叫價成交，靠的正是把對的買家都請到了現場。
請記住一句話：只要買家不止你一個，這場博弈就不再是你和賣家之間，而是你和所有同樣想要這套房的人之間的較量。
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發佈日期：2026年10月16日
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