對上一個星期，加拿大 5 年期國債孳息率由 3.3% 左右一路升至 3.65%，創兩年新高。各大銀行隨即調高報價，定息按揭的升幅由 20 個基點到接近 100 個基點不等。
而兩星期前，央行（Bank of Canada）才第七次按兵不動，基準利率仍然停在 2.25%。
央行完全沒有動，定息卻自己升了上去。這並不矛盾，反而說明很多人這兩年一直把帳算錯了地方。更麻煩的是後面那條帳：樓價要跌到甚麼程度，才抵得過今次息口上升？我們用數據來算。
📈 一星期升 25 個基點：債市先動
核心數據： 5 年期加拿大國債孳息率（Government of Canada 5-year bond yield）單週急升約 25 個基點，升穿 3.65%，是 2024 年 5 月以來最高。
底層成因： 並非加拿大自己出事，而是全球債市重新為通脹定價——原油重上每桶 $100 以上，美國 8 月通脹預期加快，加上美國聯邦債務利息支出在 2026 年將首次突破 1 萬億美元，債券投資者要求更高回報來補償風險。
要知道，孳息率上升的意思是：市場認為將來的通脹會比原先預期更高、更持久。
🔑 央行管浮息，債市管定息按揭
這一點我在央行第七次按兵不動那篇講過，當時是預判，這個星期變成現實。
定息按揭跟隨的是國債孳息率，不是央行。 央行的隔夜利率決定 Prime rate，管的是浮息。這是兩條鏈，可以同時走相反方向——現在就是。
| 項目 | 目前水平 | 跟隨甚麼 | 近期方向 |
|---|---|---|---|
| 央行基準利率 | 2.25% | — | 連續 7 次不變 |
| Prime rate | 4.45% | 央行基準利率 | 不變 |
| 5年期國債孳息率 | 3.65% | 市場通脹預期 | ⬆️ 一週 +25 基點 |
| 5年定息（高成數投保） | 約 4.09% | 國債孳息率 | ⬆️ 跟升 |
| 5年定息（大銀行最低） | 4.29% | 國債孳息率 | ⬆️ 跟升 |
| 5年浮息 | 約 3.30% | Prime rate | 不變 |
數據來源：Bank of Canada 2026年9月2日息口公告；Ratehub 2026年9月8日及9月14日最優報價。
問題出在這裏： 目前浮息比定息低約 79 個基點，而且差距仍在拉闊。過去兩年「不確定就鎖定息」這個預設建議，成本已經變了——鎖定息不再是免費的保險，你是在為「確定性」預先付一筆錢。
我不預測下一步哪一邊高、哪一邊低。但這筆錢究竟有多貴，你必須自己算清楚才簽名。
💰 換成供款：50 個基點 = 每月 $221
百分比沒有感覺，換成每個月多還多少錢就清楚。以 $800,000 貸款、25 年攤還、半年複利計算：
| 5年定息利率 | 每月供款 | 對比 4.09% 每月多付 | 五年累計多付 |
|---|---|---|---|
| 4.09%（上調前） | $4,247 | — | — |
| 4.29% | $4,335 | +$88 | +$5,256 |
| 4.59%（+50 基點） | $4,468 | +$221 | +$13,237 |
| 5.09%（+100 基點） | $4,694 | +$447 | +$26,798 |
測算說明：加拿大按揭以半年複利計算，25 年攤還期。報價來源 Ratehub 2026年9月。
這張表用的是 $80 萬貸款，你自己的數字一定不同。我網站上的按揭計算機接駁 Ratehub 即時利率，定息與浮息都會自動更新，亦可以手動改成銀行給你的那個報價——把首期、攤還年期換成你自己的，親手計一次，比看任何新聞都實在。
同一個單位、同一筆貸款，其他甚麼都沒有變，單憑債市這一個星期的情緒，五年就是一萬三千多加元。
⚖️ 反常識：樓價跌 5%，才抵得過息口升 0.5%
這是全篇我最想你記住的一個數字。
很多買家目前的策略是「再等一等，樓價還會跌」。8 月大多倫多平均樓價確實跌至 $993,410，跌穿百萬，比 7 月的 $1,003,956 環比少約 1%。
那麼問題來了：息口升 0.5%，樓價要跌多少，你的供款才回到原點？
答案是 4.94%，接近 5%。（$100 萬的單位、兩成首期，樓價要跌至 $95.1 萬，貸款減至 $76 萬，每月供款才重新等於原本的 $4,247。）
如果不巧撞正升足 100 個基點那一檔，樓價要跌 9.5% 才打和。
換句話說：大多倫多樓價一年跌了 1% 出頭，而債市一個星期就要求多跌 5% 才扯得平。等樓價的速度，追不上息口變臉的速度。
這正是「再等一等」這個策略今年最大的漏洞——你盯住價格那一欄，成本那一欄在你沒有留意的時候自己動了。
🎯 這對你意味著甚麼
如果你是買家：
- 已經取得預先批核（pre-approval）的，翻出來看清楚到期日。大部分預批鎖息 90 至 120 日，經過這個星期，它突然變得很值錢。快到期的，立即與按揭經紀確認能否續鎖。
- 未做預批的，這個星期就去做。不是催你入市，而是先把利率鎖在上調之前；預批不用收費，也不會迫你成交。
- 定息還是浮息，不要聽口號。用按揭計算機把兩套供款各計一次，看看相差的那 $337 一個月，你是更在意省下來，還是更在意睡得安穩。
如果你是賣家：
- 買家的預算不是按樓價計算，是按每月供款計算。息口升 50 個基點，等於你的潛在買家群體整體購買力縮水約 5%。
- 這代表叫價要更貼市，放高試水位的空間比上個月更小。手上有認真的 offer，不要為了兩三萬元拖過下個月。
如果你是投資者：
- 續期（renewal）的算法變了。如果你的按揭在未來 12 個月內到期，現在就去問續期報價，不要等到最後一個月。
- 租金收入那一邊也不配合——大多倫多租金已連續多個月按年下跌，空置率升至 5.4%。一邊成本上升、一邊收入下跌，現金流要重新做壓力測試。
核心的規律往往很簡單：買樓的價格是你與賣家議出來的，買樓的成本是債市定的。 可以議的那一半，不要為了等不能議的那一半而錯過。
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發佈日期：2026年9月16日
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