多倫多125萬買樓能買到甚麼？6個華人區實盤成交對比：士嘉堡買獨立屋，北約克只夠買地皮

過去三個月，大多倫多有 408 宗非 Condo 的物業，在 118 萬至 132 萬之間成交。同一筆錢，在士嘉堡你可以在接近 2,800 呎的獨立屋之間挑，在北約克卻只買到一間不足 1,000 呎的舊平房。125萬買樓，買到的不是「大一點的同一種樓」，而是六種完全不同的生活。

差距有多大，我們一個區一宗真實成交，用相片和價錢說話。

📊 同樣 125 萬，六個區你的「身份」完全不一樣

先看總表。統計口徑是 2026 年 7 月 1 日至 9 月 27 日，成交價落在 118 萬–132 萬之間的獨立屋、半獨立、鎮屋、Link 屋，不包括 Condo：

資料來源：多倫多地產局 TRREB MLS 成交記錄（2026 年 7–9 月）。

這張表最值得看的不是獨立屋佔比，是成交宗數。多倫多樓價的真相，往往藏在成交量裏，不在平均價裏。

密西沙加三個月有 113 宗在這個價位成交，士嘉堡只有 45 宗。不是士嘉堡樓少，而是 125 萬在士嘉堡已經站到市場頂部，上面沒有多少貨。反過來在密西沙加，125 萬只屬中上游。

同樣一筆錢，你在一個區是「大買家」，在另一個區只是普通買家。這直接決定你出價時有多少底氣。

🏠 125萬買樓在士嘉堡是頂配，獨立屋任你挑

真實成交： 士嘉堡 Tam O’Shanter，一間約 2,800 呎的兩層獨立屋，連雙車庫，2026 年 9 月成交約 121 萬。叫價約 113 萬，7 日成交。

請看清楚那張相：樓是 1970–80 年代的，裝修基本原裝，連地上的落葉都沒有掃。這就是它真實的樣子。但它是實實在在的獨立屋、接近 2,800 呎、雙車庫、大後園。

更關鍵是數字：士嘉堡 E04–E11 八個分區加起來，這三個月 125 萬這一檔只成交了 45 宗，其中 43 宗是獨立屋，鎮屋 0 宗、半獨立 0 宗。

不是沒有鎮屋，而是鎮屋根本賣不到這個價。125 萬在士嘉堡已經越過鎮屋和半獨立的天花板，你是在獨立屋的池子裏挑。

🚇 隔一條 401，北約克買的是地皮，不是樓

真實成交： 北約克 Newtonbrook West，一間不足 1,000 呎的平房，2026 年 9 月成交約 130 萬。叫價約 135 萬，減價之後才賣出。

比上面那間士嘉堡的貴 9 萬，面積不到人家三分之一。

最能說明問題的，是這間樓的相簿：七張相全部是航拍，一張室內都沒有。放盤方從頭到尾都是當「賣地皮」在賣——相片裏橙色線框出來的就是那塊地，旁邊那間壓過來的大屋，就是鄰居已經重建好的樣子。

這不是個別例子。北約克 125 萬這一檔成交的 49 宗裏，21 宗（43%）面積在 1,100–1,500 呎之間，另有 3 宗不足 1,100 呎。超過一半買到的是 1,500 呎以下的舊樓。

底層邏輯在於： 買家看中的是央街地鐵沿線的地段和重建潛力，房子只是暫時住着。所以「北約克好區保值」這句話沒有錯，但要補一句：在 125 萬這一檔，北約克的保值靠的是地皮，不是你住的那間屋。

如果你是一家三口、買了想馬上搬進去住，這不是一宗好交易。北約克這個預算還買得到「可以住」的樓的地方，都在偏東偏北——Pleasant View、Don Valley Village 一帶買得到 2,000 呎以上的獨立屋。但那已經不是大家講「北約克」時心目中的北約克。

🧭 萬錦：向東買 2,500 呎，返核心只剩 1,600 呎

萬錦是華人買家問得最多的，亦是同一個區內部差距最大的。

真實成交（東部新區）： 萬錦 Box Grove，一間約 2,500 呎的四房獨立屋，雙車庫連門廊，2026 年 9 月成交約 132 萬。叫價約 130 萬，被搶高了 2 萬多。

Box Grove、Cornell、Greensborough、Wismer 這一帶都是 2000 年之後起的新區，125 萬在這裏的標準答案就是這樣一間樓。

真實成交（核心成熟區）： 萬錦 Berczy，一間約 1,600 呎的獨立屋，單車庫，2026 年 8 月成交約 126 萬。

同一個萬錦，價錢只差 6 萬，面積少了接近 900 呎，車庫由兩個變一個。

這就是「位置」的價錢。Berczy、Unionville、Markham Village 這些成熟社區，校網、配套、通勤都更好，代價是同樣的錢買到的房子小一圈。

還有一類最容易被忽略：Victoria Square、Cathedraltown、Angus Glen 這些名氣很大的社區，125 萬買到的是鎮屋和半獨立，不是獨立屋。挑社區的時候，不要只看名字響不響。

🧗 列治文山：成交重心已經被推到北邊

真實成交（北部）： 列治文山 Jefferson，一間約 2,900 呎的獨立屋，雙車庫、二樓連露台，2026 年 8 月成交約 131 萬。叫價約 136 萬，減價成交。

這是六個區裏 125 萬買得到的第二大面積。

真實成交（南部）： 列治文山 Langstaff，一間約 1,500 呎的連排鎮屋，2026 年 7 月成交約 119 萬。

同一個列治文山，北邊 2,900 呎獨立屋，南邊 1,500 呎鎮屋。

數字上更直接：列治文山這三個月 125 萬這一檔成交 43 宗，其中 28 宗（65%）發生在北部——Oak Ridges、Jefferson、Devonsleigh、Rural Richmond Hill 一帶。

而靠近 Yonge 街和 407 的 Langstaff，這三個月 125 萬這一檔成交的 5 宗全部是鎮屋，一間獨立屋都沒有。連 Bayview Hill 這種公認的頂級校網，125 萬都只買得到鎮屋。

這意味着： 在萬錦同列治文山，「我有 125 萬」並不構成一個完整的買樓計劃。你要先答一個問題——要面積，還是要位置？這兩樣在這個預算裏只能二選一。

🚗 旺市與密西沙加：面積可以做到最大，但各有代價

真實成交： 旺市 Patterson，一間約 2,600 呎的獨立屋，雙車庫，2026 年 9 月成交約 132 萬。叫價約 100 萬，被搶高了 32 萬。

旺市是六個區裏獨立屋佔比最高的——83 宗成交裏 73 宗是獨立屋，佔 88%。125 萬在旺市基本等於「一間獨立屋」，只是面積在 1,800 至 2,600 呎之間浮動。

真實成交： 密西沙加 Erin Mills，一間約 3,200 呎的獨立屋，2026 年 7 月成交約 132 萬。

這是六個區裏 125 萬買得到的最大面積。但請留意相片以外的另一面：這間樓的室內是 1990 年代的原裝裝修，地毯、牆紙、櫥櫃都沒有換過。面積最大是有代價的，代價就是你要麼接受它原本的樣子，要麼預一筆翻新預算。

密西沙加還有一筆賬要算——地稅明顯高。由這批成交的實際地稅可以見到：

資料來源：上述成交盤的 MLS 實際地稅記錄（2026 年）。

一年差兩三千，十年就是兩三萬。這筆錢不計入首期、不計入供款，但年年都要交。睇樓時記得看清楚 MLS 上面 Taxes 那一行。

🧮 首期、按揭、地稅，這三筆賬不要漏

首期門檻： 125 萬的物業，最低首期是 $100,000（首 50 萬部分 5%，餘下 75 萬部分 10%），即是 8%。由 2024 年 12 月 15 日起，CMHC 高成數按揭保險上限已由 100 萬提高至 150 萬，所以 125 萬這一檔仍然可以不用湊夠 20% 首期。

但最低首期 ≠ 一定借得到。 首期只是入場券，銀行真正卡的是你的收入與負債比率。

粗略估算： 付 $100,000 首期、按揭約 115 萬（還要加上按揭保險費），按 4–5 倍報稅收入這個粗口徑，大致需要家庭報稅收入 23 萬–29 萬加元。這只是一個量級判斷，不是審批標準——真正能借到多少，取決於你的信貸評分、現有負債、壓力測試利率，以及銀行當時的政策。

📌 以上為一般性資訊分享，不構成按揭或財務建議。實際可借金額請以按揭經紀或銀行的正式預先批核（Pre-approval）為準。

🎯 這對你意味着甚麼

如果你是買家：

先回答一個問題——你要的是面積，還是位置？125 萬在大多倫多買不到「兩樣都要」。

• 想要 2,500 呎以上獨立屋、又不想離開主流華人區太遠：士嘉堡是這個預算下性價比最高的一檔，而且你在那裏是價格頂部的買家，議價有底氣
• 看重萬錦、列治文山的校網和社區：接受核心區 1,600 呎左右的獨立屋，或者向東、向北走去換面積。不要期望在 Unionville、Bayview Hill 用 125 萬買到大獨立屋
• 衝住北約克的地段去：要想清楚你是進去住，還是持有地皮。不足 1,000 呎的舊平房，與你想像中的「北約克好樓」不是同一回事
• 要面積、又接受向西走：密西沙加選擇最多，但記得把裝修預算和每年多出的兩三千地稅算進去

如果你是業主放盤：

你的樓落在這個價位帶，要清楚自己在與誰競爭。士嘉堡的 125 萬獨立屋，是在與萬錦核心區的 1,600 呎獨立屋、北約克的舊平房爭同一批買家——而這批買家正在四處比較。定價時看的不應該只是同社區的 comparable，還要看跨區的替代選擇。

如果你是投資者：

這個價位帶的租金回報在六個區都不算好看，真正的變數是地皮。北約克那種平房地皮，與士嘉堡 2,800 呎的獨立屋，是兩種完全不同的持有邏輯：前者賭重建和地段，後者賭穩定出租和自住需求。不要用同一套算法去套。

—

核心的規律其實很樸素：預算決定你能進入哪個市場，但決定你買到甚麼的，是你在那個市場裏的相對位置。 同樣 125 萬，在士嘉堡你站在頂部，在密西沙加你在中游，在北約克你只是買了一塊地。想清楚自己要站在哪裏，比起糾結多付五萬少付五萬重要得多。

預算在 100 萬上下的，可以對照着看這一篇：大多倫多買樓，100萬預算怎樣買？由市中心大戶型 Condo 到獨立屋。想先算清楚自己買得起多少錢的樓，看這篇：多倫多買樓收入要多少？2026年算清2種家庭的賬單。

最新市場數據可以在多倫多地產局 TRREB 官網查到。

📍 我是 Pris Han，大多倫多首次買賣、首次換樓的安心選擇。

發佈日期：2026年10月3日

預約免費諮詢，取得您專屬的買樓策略

多倫多買樓 & 多倫多賣樓 & 多倫多租樓

無論您是想在大多倫多買房或租公寓 (Condo Apartment)，鎮屋（Townhouse）還是獨立住宅 (Single Family Home)，

Pris Han安心賣房地產 Carefree Home Sold Realty Team Pris Han 都能為您提供協助。

我們的服務範圍在大多倫多地區 Greater Toronto Area (GTA) ，包括 Richmond Hill列治文山、Markham萬錦、Vaughan旺市、Aurora奧羅拉、Newmarket新市、Whitchurch-Stouffville斯圖夫維爾、North York北約克，Scarborough士嘉堡、Mississauga 密西沙加、Brampton布蘭普頓、Pickering皮克林、Ajax亞積士、Whitby惠特比、Oshawa奧沙瓦和 Toronto 多倫多市。

我們幫助想在大多倫多買房或租房的買家和租客尋找最適合的房產，為他們提供新上市房產的即時通知，獲得不在 MLS 上的獨家樓盤。我們為您提供 100% 免費的專業意見。

對於房地產賣家，我們擁有數以千計的等待買家的資料庫、及超過 60,000 名在YouTube 和今日頭條上的追蹤者。我們的「售出保證」為您的房產帶來符合資格的買家。我們還擁有專業的佈置、攝影和攝影團隊，為賣家提供無縫體驗。

透過 info@HanHomeSold.com 與我們聯繫，微訊號 TeamPrisRealty 或致電/發短信：647-360-8963 進行免費諮詢或評估，或訪問我們的網站 https://hanhomesoldrealty.com/ 獲取更多最新視頻、部落格、和最新多倫多樓盤資訊。