先看兩個官方數字：2024 年，大多倫多地區單身人士的稅前入息中位數是 $45,900；有子女的雙親家庭是 $156,300（Statistics Canada）。
很多人計多倫多買樓收入夠不夠，是拿年入息去除樓價。這個算法由第一步就錯了——銀行不看你賺多少，只看你每個月剩多少，而且還要當作息口比現在高兩個百分點。
這篇只計兩盤賬：一個年薪 8 萬的單身，一個入息正好是官方中位數的四口之家。由實收薪金開始，一筆一筆減到最後，你會見到一個很反常的結果：他的每月供款比現在的租金還要便宜，買比租更划算，但銀行批給他的按揭額，硬是比他真實的負擔能力少了一截。
📊 多倫多買樓收入的參照系：先看官方中位數
核心數據：
| 家庭類型（Toronto CMA） | 總入息 （已包政府津貼） | 扣完入息稅 | 再扣 CPP＋EI 真正實收 |
|---|---|---|---|
| 有子女的雙親家庭 | $156,300 | $132,400 | 約 $122,300 |
| 雙人家庭（包括無子女） | $136,600 | $116,600 | 約 $107,100 |
| 單親家庭 | $73,700 | $71,900 | 約 $68,300 |
| 非長者單身人士 | $45,900 | $41,900 | 約 $39,000 |
| 全部家庭及個人 | $94,300 | $82,500 | —（組成太雜，不單列） |
這張表怎樣讀（數據來源與口徑）
首兩欄為 Statistics Canada 表 11-10-0190-01，Toronto CMA，2024 年（最新可得年度）；第三欄為本文按 2026 年 CPP／EI 費率估算。
「總入息」不是糧單上的數字，它是 total income，政府派的錢也計在內。單親家庭最典型：上班賺到的只有 $49,600，牛奶金（CCB）等津貼補了 $17,800，加起來才湊成 $73,700；津貼免稅，所以那一行的入息稅看上去只有 $2,200。
StatCan 的「稅後」只扣了聯邦和省的入息稅，CPP 和 EI 一分未扣。 但打工的人這兩筆是硬扣、扣了也拿不到。2026 年費率為 CPP 5.95%（另加 4% 的 CPP2）、EI 1.63%，所以本文加了第三欄。第三欄按各類家庭的「市場入息」計算（CPP／EI 只向上班賺的錢徵收），雙人家庭假設兩人入息對半分。
每一欄都是各自獨立取的中位數，所以 $156,300 減去 $20,400 的稅並不等於 $132,400，這幾欄不能橫向相減。
先記住這兩個錨：單身 $45,900，有小朋友的家庭 $156,300。 下面兩盤賬，一盤在中位數之上很多，一盤正好踩在中位數上。
💼 第一盤賬：年薪 8 萬的單身，每月剩 $1,308，最多買 45 萬的樓
設定：多大、滑鐵盧這類好學校本科畢業，工作幾年，年薪 $8 萬——放在同齡人裏已經算是走得比較順的那一檔。
第一步：$8 萬，實收其實只有 $5,008
| 一年 | |
|---|---|
| 稅前年薪 | $80,000 |
| － 聯邦入息稅 | $9,453 |
| － 安省入息稅＋健康稅 | $4,885 |
| － CPP（包括 CPP2） | $4,446 |
| － EI | $1,123 |
| ＝ 實收 | $60,092 |
平均每月 $5,008。 即是說，$8 萬的年薪，真正進到戶口的大約是 75%。
留意這一點，後面會用到：CPP 和 EI 一年扣掉 $5,570，但銀行計你可以借多少，用的是扣這些之前的 $8 萬。 銀行眼中你比你自己感覺的有錢——這就是為甚麼很多人「計得出來的按揭額」和「過得下去的日子」總是對不上。
第二步：$5,008 用掉多少，剩下多少
| 項目 | 月支出 | 依據 |
|---|---|---|
| 一房單位租金 | $2,150 | 多倫多 2026年9月一房中位叫租 |
| 食品 | 約 $450 | 《Canada’s Food Price Report 2026》人均折算 |
| 車（保險＋油＋保養） | 約 $500 | GTA 車保均價 $2,638/年 |
| 電話、上網、雜項保險 | 約 $300 | — |
| 社交開支（吃飯、看電影、健身） | 約 $300 | 保守估計，這筆賬不能當作沒有 |
| 合計 | $3,700 |
$5,008 － $3,700 ＝ 每月剩下 $1,308，一年 $1.57 萬。
記住 $1,308 這個數，它才是他真實的負擔能力。 下面你會見到，銀行計出來的結果跟它對不上。
關鍵的一步：銀行怎樣計他可以借多少。
銀行用的是 GDS（供款與入息比率）39% 這條線——每月的房屋總開支（供款＋地稅＋暖氣＋一半管理費）不可以超過稅前月入的 39%。而且供款不是按你實際拿到的息率計，是按壓力測試息率計：合約息率再加 2%。
- 稅前月入：$6,667
- 39% 上限 = 每月 $2,600 可用於全部房屋開支
- 扣走地稅（約 $290）、暖氣（$100）、一半管理費（$225）
- 真正可以用來供樓的：$1,986
- 按壓力測試息率 6.19%、25 年還款期倒推 → 最多借 $30.3 萬
請留意這個數字：$30.3 萬，是他入息撐得起的全部按揭額。它跟首期多少沒有任何關係。
所以樓價其實是一條很簡單的加數——$30.3 萬 ＋ 首期。首期付多少，樓價就往上走多少：
| 首期 | 佔比 | 買得起的樓價 | 這個價位大概是甚麼 |
|---|---|---|---|
| $2.3 萬（法定最低 5%） | 7% | 約 $32.6 萬 | 舊樓開放式單位 |
| $4.5 萬 | 13% | 約 $34.8 萬 | 開放式單位、遠郊小一房 |
| $9 萬（20%） | 23% | 約 $39.8 萬 | 市中心開放式、市區一房 |
| $15 萬 | 33% | 約 $45.3 萬 | 市中心一房、出了市中心的 1房加1 Den（書房） |
樓價隨首期變動時，地稅亦會跟着變，上表已逐檔重新計算；首期不足 20% 屬高成數按揭，須買 CMHC 保險（保費 2.8%–4%，已計入）。
所以先拆走一個誤會：買 $45 萬的樓，首期並不是「一定要湊到 $15 萬」。 按 20% 計，$9 萬就夠首期了——只不過那時他買的是 $39.8 萬，不是 $45.3 萬。
$15 萬首期換到的不是「資格」，是「選擇」： 多出來的 $6 萬首期，把他由「市區一房」推到「市中心一房，或者出了市中心的 1房加1 Den 連車位」。單位大一間、多個車位、地段好一檔——這才是那筆錢買到的東西。
下面的賬，我按 $15 萬首期、樓價 $45.3 萬來計。
$45.3 萬買得到甚麼？老實講，比很多人以為的多得多。
- 市中心：開放式單位和一房都買得到。
- 出了市中心：1房加1 Den、甚至兩房一廁連車位，都是做得到的。
我最近就成交了一個 Bayview Village 的 1房加1 Den，面積不小、鄰近地鐵、而且連車位，成交價不到 45 萬。 這是實打實的個案，不是估算。
所以如果你腦海裏還停留在「四十幾萬在多倫多根本買不到樓」這個印象，那是市場最旺那兩年留下的記憶。 現在四十幾萬的 Condo，在整個多倫多市區有很多，市場早就不是當年那種搶高樓價的光景了。
真正值得留意的是下面這個對比： 按現在 4.19% 的實際息率，$30.3 萬的按揭每月供款只是 $1,630——比一個同類單位的月租還要便宜。
那到底該買還是該租？把賬計完再講
只比較供款和租金其實不公平：買樓還要交地稅和管理費；而且要比，就要拿同一種單位比——不能用全市一房的平均租金，去比市中心一房的買價。
他用 $15 萬首期買到的，是出了市中心的 1房加1 Den 連車位。那就跟同一種單位的租金比：
| 每月 | |
|---|---|
| 每月供款 | $1,630 |
| 地稅 | $289 |
| 管理費（已包暖氣和水） | $450 |
| 買下來，持有成本合計 | $2,369 |
| 租同類的 1房加1 Den | 約 $2,300–2,400 |
| （參考：全市一房中位叫租） | $2,150 |
先講結論：持有成本 $2,369，跟租同一種單位基本打成平手。 但真正的分別在下面這件事上：
供款裏面有一部分不是用掉的，是還給自己。 第一年平均每月 $584 是在還本金——那筆錢沒有消失，它由銀行戶口搬進了自己層樓。真正「用掉」的，只有 $2,369 減 $584，即是 $1,785。
$1,785 對 $2,300——同樣住一個 1房加1 Den，買比租每月少用五百多元。
而且 $1,785 是這盤賬最差的一年。 每供一期，欠的本金就少一點，利息亦跟着少一點，同樣的供款裏面，還給自己的那部分會一年比一年多：
| 供款裏還本金 | 真正用掉的 | 比租 $2,300 少用 | |
|---|---|---|---|
| 第 1 年 | $584 | $1,785 | $515 |
| 第 3 年 | $635 | $1,734 | $566 |
| 第 5 年 | $690 | $1,678 | $622 |
到最後一年，供款裏面幾乎全部是本金（第 25 年最後一期：還本金 $1,624，利息只剩 $6）。
但租金那邊沒有這條曲線。 $2,300 就是 $2,300，每一分都是用掉的，這個比例永遠是 100%，不會因為你住了十年就有哪怕一元回到你手上。何況租金通常還會往上調，而你的供款在整個按揭期內是鎖死的。
這就是買和租最本質的分別：一個是隨時間對你越來越有利，另一個是原地踏步。
拉長到五年看就更清楚：
- 租：按月租 $2,300 計，五年交出去 $13.8 萬，到期那天一分不剩，還要重新找樓。
- 買：五年供款總共 $9.8 萬，其中 $3.8 萬變成了自己的本金（這還未計層樓本身有沒有升值）。
所以結論很清楚：只要首期湊得出，對這個年薪 8 萬的單身來說，買比租划算。 而且這個結論完全不倚賴「樓價會升」——就算五年後樓價原地踏步，他也沒有吃虧。
那他卡在哪裏？ 卡在壓力測試那道 39% 的門上，不是卡在「供不起」。他每月明明剩下 $1,308，租金以外還有空間，銀行卻只肯按 $1,986 幫他計按揭額——不是買不到樓，是被人為地少計了一截。而多出來的這一截，往往就是開放式單位和 1房加1 Den 的分別、沒有車位和有車位的分別。
所以他真正應該做的，不是繼續觀望、等樓價跌，而是想辦法把按揭額撐上去——每多出一點額度，可以選的樓就好一檔： 先做按揭預批拿到真實數字、把車貸和信用卡分期清掉、看看能不能加一個聯名借款人、問清楚自己符不符合首次置業人士的 30 年還款期（單是這一條就可以多出兩萬左右的額度）、或者把範圍放到車程遠一點的地方。這些每一條對額度的提升，都比「再等等看」實在得多。
底層邏輯在於： 銀行擔心的不是今天的息口，是五年後續期時的息口。
👨👩👧👦 第二盤賬：雙職工＋兩個學齡小朋友，入息正好是中位數
設定：夫婦雙職工，家庭稅前入息 $156,300＊，兩個小朋友，一個讀小學、一個讀初中。
為甚麼選這個年齡段？再細要計託兒（安省 $10/日政策令這塊波動太大），再大要計大學學費（那筆錢會把其他所有開支都蓋過去）。小學加初中，是開支最平穩、亦是人數最多的那一段。
目標是自由業權鎮屋（Freehold Townhouse，自己擁有地皮、無管理費，所以下面的算式裏不用扣管理費這一項）。
- 稅前月入：$13,025
- GDS 39% 上限 = 每月 $5,080
- 扣走地稅（約 $541）、暖氣（$150）
- 可以用來供樓的：$4,389
- 壓力測試 6.19% 倒推 → 最多借 $67.7 萬
跟上一盤賬一樣，樓價還是那條加數：
按揭 $67.7 萬 ＋ 首期 $17 萬 ＝ 樓價 $84.7 萬
（$17 萬首期，剛好是 $84.7 萬的 20%——這一檔可以免掉 CMHC 保險，是雙職工家庭比較常見的做法。）
按 4.19% 的實際息率，這 $67.7 萬的每月供款是 $3,645。
這個預算具體買得到甚麼樣的單位，我在《大多倫多買樓，80萬預算怎樣買？》裏用 8 月的真實成交逐個拆過——萬錦、列治文山的共管鎮屋，Ajax、Pickering 的無管理費自由業權鎮屋，賓頓的半獨立屋，都在這個區間裏。
所以「$84.7 萬買得到甚麼」這個問題，其實沒有統一答案——它取決於你願意住得多遠：
| 位置 | $84.7 萬買得到的 |
|---|---|
| 多倫多市中心 | 只買得起 Condo |
| 萬錦、列治文山 | 共管鎮屋 |
| Ajax、Pickering | 自由業權鎮屋（無管理費） |
| 賓頓 | 半獨立屋 |
| 奧沙華（Oshawa） | 獨立屋都買得到 |
同樣一筆錢，由 Condo 一直到獨立屋，中間差的不是錢，是車程。
所以這個家庭真正要做的取捨，不是「買不起獨立屋」——而是「要獨立屋，就要往東或者往西走」。這是一道可以自己選的題，不是被判死刑。
＊ $156,300 為 Statistics Canada 表 11-10-0190-01「有子女的雙親家庭」總入息中位數，Toronto CMA，2024 年。
⚠️ 真正決定你買到多少錢的樓的，不是年入息
這是這篇文章最想你記住的一句。看下面這組對比——同一個家庭、同樣的入息、同樣的首期，唯一的分別是有沒有車貸：
| 借得到 | 買得起的樓價 | |
|---|---|---|
| 沒有車貸 | $67.7 萬 | $84.7 萬 |
| 兩部車，每月供款合共 $1,000 | $62.8 萬 | $79.8 萬 |
按 TDS（總負債與入息比率）44% 上限、壓力測試息率 6.19%、25 年還款期計算。
每月 $1,000 的車貸，直接令這個家庭少買接近 $5 萬的樓。
底層邏輯： 銀行看的是兩條線——GDS 只計層樓的開支，TDS 把你所有債務都計進去，上限 44%。車貸、信用卡分期、學生貸款，每一筆都在直接蠶食你的購買力。
所以那句流行的話——「等我薪金再加一點就買得起」——其實經常是錯的。在你加薪 10% 之前，先把那部車的車貸清掉，效果可能更立竿見影。
🧮 三步，你自己代入去計
每個家庭情況都不同，上面兩盤賬只是模型。你可以用這三步計自己的：
- 拿稅前年入息 ÷ 12，乘以 0.39。 這是你每月全部房屋開支的上限（供款＋地稅＋暖氣＋一半管理費）。
- 如果有車貸、信用卡分期或者學生貸款，再用月入 × 0.44 減去這些還款，兩個結果取細的那個。
- 把這個數字減去預估地稅和管理費，剩下的才是供款預算。拿這個數按現在息率＋2%去倒推按揭額，加上首期，就是你的真實預算。
第三步那個「＋2%」最容易被忽略，但它就是絕大多數人被卡住的地方。想知道息口這半年為甚麼一直下不來，可以看我寫的《定息按揭為甚麼突然上調？》。
🏁 這對你意味着甚麼
如果你是單身買家： 先別急着儲首期儲到完美。你的天花板很大機會卡在壓力測試而不是首期上——先去做一次按揭預批（Pre-approval），拿到真實數字再睇樓，可以省回大量白走的路。另外，清掉車貸對你按揭額的提升，往往比多儲兩萬元更明顯。
如果你是雙職工家庭： 中位數入息在大多倫多對應的是 $80 萬出頭這一檔，而這一檔買得到甚麼，完全看你畫多大的圈——市中心是 Condo，往東去到奧沙華就是獨立屋。先想清楚車程可以接受到哪裏，再去睇樓，比盯住某一種樓型焦慮有用得多。
如果你是準備幫小朋友出首期的父母： 多出的每一元首期，只是把樓價抬高同樣的一元；真正決定他可以借多少的，是他自己的入息和負債。 與其多付首期，不如先幫他把高息的消費貸款清掉。
核心的規律其實很簡單：多倫多買樓收入的門檻不是「你賺多少」，而是「你每個月拿得出多少，而且在息口高兩個百分點的時候依然拿得出」。 把這句話計清楚，勝過睇一百個盤。
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發佈日期：2026年9月20日
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