留學生買樓，在加拿大到底行不行？不少人的答案是：可以，但只有一條窄路——之前五年都有報稅、每年住滿244天，而且只能買一個不超過50萬的物業。連我自己也曾經這樣以為。
其實，不少正在讀大學的留學生，還有另一條路，而且這條路既不要求 5 年報稅、244 天，也沒有 50 萬上限。
但資格只是第一道門。真正攔住大部分留學生家庭的，是另一筆很多人沒有計清楚的錢。
🔍 誤區一：以為留學生買樓只有「5 年 + 244 天 + 50 萬」一條路
聯邦海外買家禁購令（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians）生效期間，非加拿大人原則上不能在大多倫多這類城市地區購買住宅。但條例第 5 條為臨時居民保留了兩項例外，而且兩項是並列的，符合其中一項即可：
| 條件 | 路徑 A：學生 | 路徑 B：工作許可 / 工作授權 |
|---|---|---|
| 適用人士 | 在指定院校（DLI）就讀的學生 | 持有工作簽證，或按移民條例第 186 條獲准在加拿大工作 |
| 報稅 | 買樓前 5 個課稅年度全部報稅 | 不要求 |
| 居住日數 | 買樓前 5 年，每年在加拿大最少 244 天 | 不要求 |
| 樓價上限 | $500,000 | 沒有 |
| 有效期 | — | 買樓當日，工作許可或工作授權最少尚餘 183 天 |
| 購買數量 | 最多 1 個 | 最多 1 個 |
資料來源：Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations（SOR/2022-250）第 5 條。
大部分人只知道路徑 A。以往樓市熾熱的時候，大多倫多 50 萬以內幾乎沒有選擇，這條路等於行不通。
問題出在這裏： 不少留學生其實符合路徑 B，只是自己不知道。
🎓 第 186 條是甚麼：沒有工作簽證，也可能「獲准在加拿大工作」
加拿大《移民及難民保護條例》（IRPR）第 186 條，容許符合條件的留學生毋須另外申請工作簽證，便可以在校內及校外工作。
所以，不少正常就讀的留學生，手上雖然沒有一張工作簽證，法律上仍然屬於「獲准在加拿大工作」，正好落入禁購令的路徑 B。
但並非所有留學生都符合。 按移民局（IRCC）的規定，校外工作須同時符合：
- 全日制就讀指定院校（DLI），而且課程已經開始
- 修讀的是大專、學士、研究院這類學歷或職業課程，最少 6 個月，畢業可取得學位、文憑或證書
- 學生簽證上印有准許校外工作的條件
- 已經辦妥 SIN 號碼
以下情況不計算在內： 只修讀語言課程（ESL/FSL）、只上興趣課程、只在修讀入學前的預備課程。
資料來源：IRCC：Work off campus as an international student。
底層邏輯： 這條路的關鍵不在於你有沒有真的去工作，而在於你是否獲授權工作，以及買樓當日學生簽證還剩多久。學生簽證只剩幾個月的畢業生，反而可能不符合。
💰 誤區二：有了買樓資格，不等於不用繳海外買家稅
這是我最想提醒的一點。第 186 條的工作授權，解決的只是買樓資格，並沒有豁免海外買家稅。
- 安省海外買家稅（NRST）： 樓價的 25%，全省適用
- 多倫多市海外買家稅（MNRST）： 物業位於多倫多市內，再加 10%
同樣一個 $600,000 的分層單位，位置不同，要多繳的稅款完全不一樣：
| 物業位置 | 安省 NRST 25% | 多倫多市 MNRST 10% | 海外買家稅合計 |
|---|---|---|---|
| 多倫多市內（如 North York、Downtown、Scarborough） | $150,000 | $60,000 | $210,000 |
| 多倫多市外（如 Markham、Richmond Hill、Mississauga） | $150,000 | — | $150,000 |
資料來源：Ontario Non-Resident Speculation Tax；City of Toronto MNRST。未計算一般土地轉讓稅。
換句話說：一個 60 萬的單位，在多倫多市內買入，單是海外買家稅已經是 21 萬。
⚠️ 想退稅？4 個條件缺一不可，最難控制的是 PR
有些留學生家庭現金非常充裕，這筆稅付得起，打算日後再退回來。
安省的確有退稅安排，但專為國際學生而設的過渡性退稅已經取消，現時留學生只剩一條路：買樓後 4 年內成為永久居民（PR），而且須同時符合：
| 條件 | 具體要求 |
|---|---|
| ① 身份 | 買樓之日起 4 年內成為 PR |
| ② 業權 | 只能本人單獨持有，或與配偶共同持有；配偶關係必須在成交交收當日已經成立 |
| ③ 自住 | 交收後 60 天內遷入作為主要居所，並一直居住 |
| ④ 期限 | 成為 PR 後 180 天內遞交申請 |
資料來源：Ontario NRST rebates and refunds。多倫多市 MNRST 亦設有 4 年內成為 PR 的退稅，具體條件以市政府規定為準。
這裏有兩個不少家庭會踩中的陷阱：
- 父母加名： 很多家長為了按揭或者安心，會在業權上加入自己的名字。這樣一來，條件 ② 便不符合，退稅機會直接落空。
- 先租出去： 學生畢業後回國一段時間、或者到外地實習，把單位租出去——條件 ③ 就中斷了。
而條件 ① 最難控制。移民政策隨時改變，審批速度也沒有人能保證，誰都不能擔保 4 年內一定取得 PR。
所以我的建議很直接：這 25%，甚至 35% 的海外買家稅，要按「可能退不回來」來做預算。能退回來是驚喜，不是計劃。
📅 禁購令年底到期，但海外買家稅不會隨之消失
現行的聯邦禁購令於 2027 年 1 月 1 日到期，即是今年 12 月 31 日是最後一天。截至目前，聯邦政府仍未宣布延期。
根據律師行 BLG 今年 7 月的分析，政府未必會原封不動地延長，而是考慮改為更有針對性的新規則，房屋部長曾提及澳洲模式（限制海外買家購買二手物業，但容許投資新建住宅）。不過這些都仍未正式立法。
到時是放寬、改規則，還是直接不再執行，我不作預測，我們拭目以待。
但有一點現在已經可以確定： 安省 25% 及多倫多 10% 的海外買家稅，是省政府和市政府的稅項，獨立於聯邦禁購令，不會因為禁購令到期而自動取消。
🎯 這對你意味著甚麼
如果你是留學生： 先不要急着睇樓，先確認三件事——學生簽證上有沒有印上准許校外工作、你修讀的課程是否符合條件、買樓當日學生簽證是否仍剩 183 天。這三件事，簽 offer 之前一定要請律師以書面確認。
如果你是家長： 計算預算時，把海外買家稅當作可能取不回來的成本。想保留退稅機會，業權上就不要加入自己的名字，按揭安排要提早與銀行及律師一起規劃。關於首期和按揭，可以先看我寫的 2026 最新加拿大買房貸款全攻略。
如果你是賣家： 手上有 50 萬至 70 萬分層單位的業主，留學生家庭是一群經常被忽略、現金又相對充裕的買家。但他們的 offer 往往需要律師確認資格，接 offer 時要留意條件條款和交收日期。
想了解其他身份能否買樓、如何買，可以看這篇：誰能在多倫多買房子？這些人不能買！
🏁 寫在最後
留學生買樓，要分清兩件事：買樓資格和買樓成本。
第 186 條的工作授權，打開的是資格這道門；但 35% 的海外買家稅，是門後那筆真金白銀。法律容許你買，不代表這筆數一定計得過來。
先確認資格，再計清成本，最後才去睇樓——次序不要調轉。
📌 本文僅為資訊分享，不構成法律、移民或稅務建議。每個人的學生簽證條件和身份情況不同，買樓前請務必諮詢地產律師及持牌移民顧問。
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發佈日期：2026年9月15日
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