9月21日起，安省租務新例正式生效：業主發出的 N4 欠租通知，租客的還款期由 14 天縮短至 7 天。
不少業主聽到這個消息，第一個反應是——終於可以快點趕走租霸了。
但我把法例條文和 LTB（業主與租客委員會）的排期對照計算了一遍，結論未必如你所想：這 7 天省下的錢，遠不及另外兩項不起眼的修訂來得實際。
📜 安省租務新例改了甚麼：4 項 9 月 21 日同時生效
這一批是 Bill 60 的第二輪。第一輪已於 7 月 1 日生效，其中一項是業主違規的個人罰款上限由 $50,000 倍增至 $100,000。今年 1 月我寫過 Bill 60 為何是租賃市場的救星，那篇講大方向，這篇講 9 月 21 日起你手上實際可以用甚麼。
| 項目 | 9月20日或之前 | 9月21日起 |
|---|---|---|
| N4 欠租通知期 | 最少 14 天 | 最少 7 天 |
| 租客在欠租聆訊上提出維修等其他問題 | 預先書面通知即可 | 另須在聆訊 7 天前先繳付申請時所欠租金的一半 |
| 「長期拖欠」（N8）如何認定 | 沒有明確標準，按個案判斷 | 6 個月內有 3 次逾期超過 7 天，即屬長期拖欠 |
| 業主本人或家人收回自住（N12） | 必須補償一個月租金 | 提前 120 天通知，並於租期完結當日收樓，免補償 |
資料來源：Residential Tenancies Act, 2006 第 48.1、58、59、82 條修訂；O. Reg. 516/06 第 8.1、8.3 條（Ontario e-Laws）。
留意過渡安排： 9 月 21 日之前發出的 N4，仍然要給足 14 天；提早按 7 天發出，整份通知即告無效。9 月 21 日前已遞交的申請，即使聆訊排在之後，仍按舊規則處理。
⏱️ 「7 天就能趕走租霸」是誤會：真正卡住你的是 LTB 排期
N4 只是一份通知，不是驅逐令。7 天屆滿後，業主還要向 LTB 遞交 L1 申請、等候聆訊、取得裁決，最後交由 Sheriff（執達主任）執行。
核心數據： 根據 Tribunals Ontario 公布的服務時限，L1 欠租申請目前平均約 3 個月才排到聆訊。2023 年初是 8 至 10 個月，雖然已快了不少，但仍是整條鏈上最長的一環。
以月租 $2,500 為例，計算到聆訊當日租客共欠了多少：
| 環節 | 舊規則 | 新規則 |
|---|---|---|
| N4 通知期 | 14 天 | 7 天 |
| L1 排期至聆訊 | 約 90 天 | 約 90 天 |
| 至聆訊時累計 | 約 104 天 | 約 97 天 |
| 期間損失的租金 | 約 $8,550 | 約 $7,975 |
| 新例為你省下 | — | 約 $575 |
資料來源：Tribunals Ontario LTB 服務時限（L1 平均排期約 3 個月）；月租 $2,500 為計算舉例，日租金約 $82。未計算裁決後 Sheriff 執行所需時間。
換句話說： 通知期縮短 7 天，大約只省下 一個星期的租金。真正決定你損失多少的，始終是那 3 個月的排期，而新例並沒有觸及這一點。
🛡️ 真正有殺傷力的是這兩項
第一項：想拖延，先付一半。
以往有一種很常見的拖延手法：租客一到欠租聆訊，就開始投訴「暖氣壞了」「漏水沒人修」。維修問題一經提出，案件就變得複雜，往往需要押後。
新例實施後，租客如想在聆訊上提出這類問題，必須在聆訊 7 天前先繳付申請時所欠租金的一半。欠兩個月共 $5,000，就要先拿出 $2,500。
底層邏輯： 真正有維修糾紛的租客，法例照樣保障他提出；但把「維修」當作拖延工具的，代價即時提高。
第二項：「長期拖欠」終於有了數字。
經常遲交幾天、但每次都會補回的租客，以往最令業主頭痛：未到欠租驅逐的程度，申請 N8 又說不清遲交多少次才算「長期」。
現在有了明確標準：任何 6 個月內，有 3 次在到期日 7 天後仍未交租，即屬長期拖欠。前提是你的帳目要清楚——每一筆租金何日收到、收了多少，都要保留記錄。
🏠 「意外業主」特別留意：換樓留舊單位、收回自住
我的客戶當中，真正的職業業主不多。更多的是以下兩類「意外業主」：
- 首次置業，把地庫租出去幫補供款
- 首次換樓，捨不得賣舊 condo，先租出去再算
如果你打算收回舊單位自住： 新例下，只要提前最少 120 天發出 N12，並把收樓日定在租期完結當日，就毋須再補償一個月租金。以月租 $2,500 計，即時省下 $2,500。前提是必須真正自住或給直系親屬居住，惡意收樓的罰款上限現為 $100,000。
如果你是買家，準備買入連租客的物業： 這項免補償只適用於業主本人收回。買家要求賣家發出 N12 收樓（第 49 條），補償一個月租金的規定維持不變，這筆錢在出 offer 時要計算在內。
🎯 這對你意味著甚麼
如果你是買家： 打算買入有地庫出租的房子來幫補供款，新例令出租的風險成本略為降低，但只是略為。計算供款時，不要把租金當成百分百穩定的收入，每年預留一個月空置或欠租的緩衝。買入連租客的物業，記住 N12 補償依然存在。
如果你是賣家： 單位有租客又打算放盤，這次的 120 天免補償幫不到你——它只適用於真正要收回自住的業主。借「自住」之名清空單位再出售，屬於惡意收樓，罰款上限 $100,000。如要讓買家自住，仍然要走買家要求收樓那條路，一個月補償照付，放盤前就要把這筆錢和時間表計算清楚。
如果你是業主： 9 月 21 日前不要發出 7 天的 N4。之後第一件事是整理收租記錄，把每筆入帳日期保存清楚，這是「長期拖欠」和「先付一半」兩項能否用得上的前提。最有效的防租霸方法，始終是在簽約之前——我之前寫過 8 招避開黑心租客，放租前值得再看一遍。
🏁 寫在最後
這次安省租務新例，作用在出租的「風險成本端」，而不是價格端：它不會令租金即時改變，也不會令樓價即時改變。
它改變的是更底層的一件事——租霸拖延的代價提高了，準時交租的租客則不受影響。
所以不要被「7 天」這個數字帶偏。通知期只省一個星期，揀好租客、記好帳目，才能真正減少損失。
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發佈日期：2026年9月14日
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