2023年9月，加央行十次升息後的第三個月，儘管銷量持續萎縮，大多倫多地區平均售價收復失地，回漲3.3%, 升回7月水平至111.8萬加元，但賣方一 反往日銷量萎縮時的惜售常態，首次驚現大量新增賣盤，把庫存推高至4個月，把標誌市場性質的SNLR – 銷量比新增掛牌量值壓低至29% （40%~60 %為平衡市場，低於40%為買方市場，高於60%為賣方市場）代表市場嚴重向買方傾斜。 10月即使不升息，如果賣家持續加速拋售，價格回漲恐難持續。
2023年9月大多倫多樓市數據
跟往常一樣，我們來看兩張圖表。 大圖是剛結束的9月，小圖是再上一個月8月的市場數據。 大圖跟著小圖的比較，我們可以看到月環比的變化。 我們一共研究五個指標，每個指標的下部白色百分比數值，是跟去年同期的一個年同比的變化。
這個月比起售價的變化，更明顯是庫存的變化。 先說價格，整個大多倫多地區所有房產類型，這個月的售價比 8 月份足足漲了 36,000 加幣，從上個月的 1,082,000 漲到了這個月的 1,119,000 ，單月漲幅超過了3%。 這個上漲還蠻出乎我個人的意料的，所以我專門研究了一下為什麼均價上漲了。 那我發現其實是在9月最貴的房產類型──獨立屋的佔比，比8月上漲了一些，同時，獨立屋的售價本身也確實是上調了。 我們可以看到，8月的獨立屋，以多倫多市區本身為例，平均售價是 1,635,000，在9月份它一下子上調了將近10萬塊錢，來到了 1,724,000。 所以這兩個方面，導致整體的平均售價是上漲了。
如果我們只用一句話來描述這個月的變化，那就是 「掛牌量激增」！ 在這麼多個月的分析裡面，我都說不管升息加的多麼的惡劣，一直都沒有看到賣家出現恐慌性的拋售，但這個情況在9月出現了變化。 讓我們來看看，上個月的新增掛牌量當時是12,000套出頭，而9月的新增掛牌量激增了4,000多套，來到了16,258套。 這導致市場上整體的活躍掛牌量高達將近19,000套，很久沒有看到這麼大的活躍掛牌量了，而且銷量又發生了萎縮，上個月是5,300套，這個月是4,600套，比去年同期 也跌了。 一方面是新增掛牌量激增，另一方面是銷量繼續地萎縮，供需的平衡現在一下子打破了，所以我們看到整個市場的庫存量從上個月已經不低的2.9個月，一下子 上漲到了4個月的庫存。 所以現在這個市場是非常明顯且強烈的買方市場，買家有大量的貨源可以慢慢挑。
平均在線天數，倒是沒有太大的變化，上個月是20天，這個月仍然是20天。 當我們看到售價往上走，然後新增掛牌量激增湧現，這個現象還蠻有趣的，因為除了獨立屋的價格在往上走，很多其他的房產類型也在往上走，包括半 獨立屋，自由產權的鎮屋，甚至公寓。
可是我們在前線感覺到的狀況是最近非常多轉讓樓花的需求。 由於現在利息實在是太高，很多原始樓花的買家，要么因為貸款利率太高，貸不出來足夠的款，要么即便能貸出來款，但是月供的壓力很大，租金沒有辦法覆蓋月供 ，他不願意交房。 種種原因導致有大量的樓花買家，他們不想走到交樓那一步，所以現在把這個盤拿出來拋售。 大家都在爭相出讓，很多人幾乎是平價出，或是虧本轉出，幾乎到了踩踏的地步。 雖然說9月份的均價還在往上漲，但是如果供大於求的狀況，比如 4.1 個月的庫存這種狀況再繼續的話，那麼最近房產價格回升的狀況，我個人感覺不大會長期的持續。
疫情時代大多倫多樓市需求與供給量的關係
讓我們來比較從疫情的上半段到現在，在這三年的時間裡，需求跟供應之間的關係。
在下面這張圖表裡有三個指標。 第一個，紅色這條線，是新掛牌量，是每個月當月新加入市場的掛牌量。 第二個，藍色這條線，是銷售量，是當月賣掉的房產套數，是整個大多倫多地區。 第三個，綠色的柱狀體，叫做 SNLR 比值，Sales to New Listing Ratio，就是新掛牌量跟銷售量的比。 這個數值是用來判斷市場是買方市場還是賣方市場的指標。 通常當這個指標在40%-60% 區間的時候，表示是一個平衡市場；超過60% 就表示這個市場庫存不足，認為是一個賣方市場；當它小於40% 的時候表示庫存過大，這個時候 我們把它視為買方市場。
那我們來看看這三年時間裡，供需這兩股力量的角力。 大部分時候不管紅藍兩條線之間的差距有多少，大致的趨勢是相同的，當銷量比較大的時候，掛牌量也會比較多，當買家沒有什麼需求，不動作的時候，賣家 就會出現摀盤。 比如說像 21 年的年底，22 年的年底也是差不多同樣的狀態，當銷量比較少的時候，賣家就自然摀盤。 所以這兩條線，雖然中間的差距時大時小，但總的趨勢是一樣的。 所以我一直說賣家在10 次升息的這段時間裡面還蠻強勁的，就是每當他們覺得市場對他們不友好，價格不好，或者是買家稀少時，他們就摀盤不賣，這樣 的結果就是，價格其實沒有過度崩盤。
可是六七月加完最後兩次利息之後，情況發生了變化，我們看到幾乎是第一次這個新掛牌量跟銷量開始分道揚鑣了。 從 5 月開始連續 4 個月銷量在下滑，可是掛牌量卻在 9月份有一個跳躍式的上漲，一下子多出來 4,000 多套。 而且從 SNLR 的數值可以看到，絕大部分的時間不是平衡市場，就是賣方市場，三年的時間就沒怎麼出現過買方市場。
可是 9 月份，SNLR 是 29%，遠低過了 40% 。 這是一個強烈的買方市場。 所以9月份雖然看起來平均售價比起8月份上漲了3 萬，但如果根據現在看到的這個趨勢，新掛牌量開始猛烈的增加，賣家開始出現了拋售，甚至有可能是踩踏，如果再 繼續下去的話，然後買家仍然持幣觀望，那麼下個月的價格會不會倒掛，會不會開始滑坡，滑坡的幅度有多大，這個我們要密切關注。
影片導讀
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