2023年9月，加央行十次加息后的第三个月，尽管销量持续萎缩，大多伦多地区平均售价收复失地，回涨3.3%, 升回7月水平至111.8万加元，但卖方一反往日销量萎缩时的惜售常态，首次惊现大量新增卖盘，把库存推高至4个月，把标志市场性质的SNLR – 销量比新增挂牌量值压低至29% （40%~60%为平衡市场，低于40%为买方市场，高于60%为卖方市场）代表市场严重向买方倾斜。10月即使不加息，如果卖家持续加速抛售，价格回涨恐难持续。
2023年9月大多伦多房产市场数据
跟往常一样，我们来看两张图表。大图是刚刚结束的9月，小图是再上一个月8月的市场数据。大图跟小图的比较，我们可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标，每个指标的下部白色百分比数值，是跟去年同期的一个年同比的变化。
这个月比起售价的变化，更明显是库存的变化。先说价格，整个大多伦多地区所有房产类型，这个月的售价比 8 月份足足涨了 36,000 加币，从上个月的 1,082,000 涨到了这个月的 1,119,000 ，单月涨幅超过了3%。这个上涨还蛮出乎我个人的意料的，所以我专门研究了一下为什么均价上涨了。那我发现其实是在9月最贵的房产类型——独立屋的占比，比8月份上涨了一些，同时，独立屋的售价本身也确实是上调了。我们可以看到，8月份的独立屋，以多伦多市区本身为例，平均售价是 1,635,000，在9月份它一下子上调了将近10万块钱，来到了 1,724,000。所以这两个方面，导致总体的平均售价是上涨了。
如果我们只用一句话来描述这个月的变化，那就是 “挂牌量激增”！在这么多个月的分析里面，我都说不管加息加的多么的恶劣，一直都没有看到卖家出现恐慌性的抛售，但这个情况在9月出现了变化。我们来看一下，上个月的新增挂牌量当时是12,000套出头，而9月的新增挂牌量激增了4,000多套，来到了16,258套。这导致市场上总体的活跃挂牌量高达将近19,000套，很久没有看到这么大的活跃挂牌量了，而且销量又再次发生了萎缩，上个月是5,300套，这个月是4,600套，比去年同期也跌了。一方面是新增挂牌量激增，另一方面是销量继续地萎缩，供需的平衡现在一下子打破了，所以我们看到整个市场的库存量从上个月已经不低的2.9个月，一下子上涨到了4个月的库存。所以现在这个市场是非常明显和强烈的买方市场，买家有大量的货源可以慢慢挑。
平均在线天数，倒是没有太大的变化，上个月是20天，这个月仍然是20天。当我们看到售价在往上走，然后新增挂牌量激增涌现，这个现象还蛮有趣的，因为除了独立屋的价格在往上走，很多其他的房产类型也在往上走，包括半独立屋，自由产权的镇屋，甚至公寓。
可是我们在前线感觉到的状况是最近非常多转让楼花的需求。由于现在利息实在是太高，很多原始楼花的买家，要么因为贷款利率太高，贷不出来足够的款，要么即便能贷出来款，但是月供的压力很大，租金没有办法覆盖月供，他不愿意交房。种种原因导致有大量的楼花买家，他们不想走到交房那一步，所以现在把这个盘拿出来抛售。大家都在争相出让，很多人几乎是平价出，或者是亏本转出，几乎到了踩踏的地步。虽然说9月份的均价还在往上涨，但是如果供大于求的状况，比如 4.1 个月的库存这种状况再继续的话，那么最近房产价格回升的状况，我个人感觉不大会长期的持续。
疫情时代大多伦多房产市场需求与供应量的关系
我们来比较从疫情的上半段到现在，这三年的时间里，需求跟供应之间的关系。
在下面这张图表里有三个指标。第一个，红色这条线，是新挂牌量，是每个月当月新加入市场的挂牌量。第二个，蓝色这条线，是销量，是当月卖掉的房产套数，是整个大多伦多地区。第三个，绿色的柱状体，叫做 SNLR 比值，Sales to New Listing Ratio，就是新挂牌量跟销量的比。这个数值是一个用来判断市场是买方市场还是卖方市场的指标。通常当这个指标在 40%-60% 区间的时候，表明是一个平衡市场；超过 60% 就表示这个市场库存不足，认为是一个卖方市场；当它小于 40% 的时候表示库存过大，这个时候我们把它视作买方市场。
那么我们来看一下这三年时间里，供需这两股力量的角力。大部分时候不管红蓝两条线之间的差距有多少，大致的趋势是相同的，当销量比较大的时候，挂牌量也会比较多，当买家没有什么需求，不动作的时候，卖家就会出现捂盘。比如说像 21 年的年底，22 年的年底也是差不多同样的状态，当销量比较少的时候，卖家就自然捂盘。所以这两条线，虽然中间的差距时大时小，但是总的趋势是一样的。所以我一直说卖家在 10 次加息的这段时间里面还是蛮强劲的，就是每当他们觉得市场对他们不友好，价格不好，或者是买家稀少时，他们就捂盘不卖，这样的结果就是，价格其实并没有过度地崩盘。
可是六七月份加完最后两次息之后，情况发生了变化，我们看到几乎是第一次这个新挂牌量跟销量开始分道扬镳了。从 5 月份开始连续 4 个月销量在下滑，可是挂牌量却在 9月份有一个跳跃式的上涨，一下子多出来 4,000 多套。而且从 SNLR 的数值可以看到，绝大部分的时间不是平衡市场，就是卖方市场，三年的时间里就没怎么出现过买方市场。
可是 9 月份，SNLR 是 29%，远远地低过了 40% 。这是一个强烈的买方市场。所以9月份虽然看起来平均售价比起8月份上涨了 3 万，但如果根据现在看到的这个趋势，新挂牌量开始猛烈的增加，卖家开始出现了抛售，甚至有可能是踩踏，如果再继续下去的话，然后买家仍然持币观望，那么下个月的价格会不会倒挂，会不会开始滑坡，滑坡的幅度有多大，这个我们要密切关注。
视频导读
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