多伦多市场的买家经纪佣金
在介绍我们的佣金收费之前，我们需要首先了解大多伦多地区经纪佣金收费的总体规则。
在大多伦多地区买卖房产，买卖双方各自有代表自己利益的地产经纪。
公开交易的房源，房产信息都会在多伦多地产局的中央数据库Multiple Listing Service，MLS上清晰列明。而房产的挂牌价格，已经包括了卖家给买家经纪的经纪佣金，买家无需另外支付。挂牌信息中的Broker Full 版本 - 经纪写给同行看的经纪版本中，Cooperating Brokerage Commission - 合作经纪佣金的一栏，能明确看到卖家给到买家经纪的佣金。目前，大多伦多地区，卖家给到买家经纪的佣金最常见的是成交价的2.5%。
但是，伴随刚于2024年3月15日美国房产卖家集体诉讼，以美国地产经纪协会National Association of Realtors (NAR)同意支付4.18亿美金给卖家，庭外和解结案，美国卖家从此不再需要付买家经纪佣金。加拿大房产买家卖家的佣金支付方式，很可能很快就会发生变化。
点这里查看 NAR 卖家集体诉讼原文：https://www.cnn.com/2024/03/15/economy/nar-realtor-commissions-settlement
目前这个情况并未普遍出现在大多伦多地区。绝大多数挂牌中，房价仍然包括了给到买家经纪的佣金。不过，即使遇到了卖家不付经纪佣金的情况，买家也不必惊慌，认为这会使自己的购房成本上升。因为在卖房成本减少，净收益预期不变时，卖家的售价也会调低。毕竟，过度贪婪既不给买家经纪佣金，又不下调售价的话，会导致买房总价攀升。这样一来，买家和其经纪在比对备选房源时，会发现这套房产性价比低，从而弃它而去。
Pris Han 安心卖房地产的买家经纪服务佣金收费
对于是否对外公布我们的收费我们团队内部其实讨论了很久，因为我们并非常见的华人返佣经纪(Discount Agent)，在买家还未了解我们服务质量和与其它经纪的区别前，佣金成了许多买家衡量经纪的唯一标准。
那些只关注现金回扣的买家，往往是因为他们认为所有的经纪服务都差不多。若真是如此，大家自然是挑选最便宜的。这种误解源于对出色地产团队的操作、服务和买房成果影响与普通经纪的大不同不了解造成的。
或许您可以从我们团队的愿景了解我们的服务宗旨
“我是安心卖房地产的创始人Pris Han。很高兴在此与各位隔空相遇。我在横跨20多年的时间里，先后两次来加拿大，在多伦多和蒙特利尔两个城市的多个社区安家。2000年首次来加时单身，移民过来就业和读书。2017年重返加拿大已然中年，拖家带口。虽然年纪和阅历很不同，但几次选址安家都着实不易。特别是在举目无亲、完全陌生的环境下既想要尽快安顿，又不希望选错房产困扰日后的生活，很是彷徨。回想起这几段经历，如今成为了地产经纪的我，就特别想通过掌握的知识帮助即将在大多伦多地区落脚安家和首次置业的人们。“ – 安心卖房地产创始人 Pris Han
有着创始人这样的愿景，我们团队竭尽全力为最需要地产知识、经验和体贴服务的新移民、首次置业者、首次卖房和首次换房者们奉上五星级的地产经纪服务。即使人们初来乍到，或者首次交易，完全不了解交易流程和市场状况，也不清楚哪些地方需要小心注意，安心卖房地产都会用体贴细心的态度和专业娴熟的操作让客人安心：从第一刻耐心细致的介绍，到提供专业意见辅助客人决策，提醒防范和避坑预警，每一步我们都手把手陪伴前行，直至专业谈判用有可能的最低价帮客人您买到梦想家园！
安心卖房地产通过投入足够的人力资源和业内最精良培训，让客人得到的是不同职能多位队员同时持续、实时和优质服务。因此，我们的服务宽度和精度远远超过了普通经纪。
而且我们有一系列书面承诺保证服务和买房成果，包括“房价现金减免计划”、“新置房屋满意，否则由我免佣售出”、“房屋保修保险”等。有着这样的服务规范和书面保证，理想的最终买房成功自然垂手可得。
我们标准的买家佣金收费是主流的 2.5%（消费税适用），根据房价和实际情况可能会有所浮动。这能确保我们不会需要缩减成本而偷工减料，逐渐削弱我们视为企业灵魂而不懈追求的五星服务质量。而且，我们会优先向卖家追收这笔费用，最大程度地节省您的现金支出。
我们不认同通过廉价收费来掩盖专业知识和服务质量差强人意的竞争哲学。地产经纪应呈现的是卓越的业务水平、接待速度、地产知识，谈判技巧、以及解决问题的能力。而这些领域的欠缺导致买家错过心怡房产或者出价过高买贵的损失，与买家追求的“实惠”背道而驰！如果买家需要的是全方位、专业且体贴的VIP服务，是否哪怕不靠廉价吸客，却仍然不断有五星评价的地产团队是更安心的选择呢？打个比喻，无辜卷入一宗严重命案的话，辩方是会尽其财力所能找常常胜诉的大律师，还是法庭指派的pro-bono法律援助律师呢？答案不言而喻！
我们谷歌商业页面里的全五星评价 https://g.page/r/CQ0CjuHNScccEAE 见证了客人对我们100%满意的服务质量。
Q1：请你们带我看房，要签约吗？
根据安大略省政府制定的于2023年12月1日起生效的 TRESA (Trust in Real Estate Service Act)，当地产经纪开始向客人提供经纪服务时，即应当签署Buyer Representation Agreement (BRA)。经纪服务是指任何需要使用房地产专业知识和技能的，例如：房产带看，挑选推荐某个社区符合客人预算的房源，房产估值等。客人和经纪间是一对一的关系。在同一个买卖交易中，客人只会签约一位地产经纪(Designated Representation)，或者一个经纪行，该经纪行中服务您的是某位特定的经纪(Brokerage Representation)。在客人不签约的情况下，按照此规定，经纪不可提供任何经纪服务。
RECO Information Guide: “When you become a client, you sign a representation agreement with the brokerage — a contract between you and the brokerage for real estate services and representation. If you don’t want to sign an agreement, you should not expect the real estate agent to provide you with any services, like showing you homes.”
https://www.reco.on.ca/about/plans-and-publications/reco-information-guide
签约对于买家来说仍然是个重要的保障。在签约状态下，“The agent(s) represent(s) you and must promote and protect your best interests.” 经纪必须推行和保护签约客人的最高利益。这是由经纪的行业行为规范来约束的，而经纪持牌照经营，所作所为均被监管。
即使撇开TRESA的规定不谈，不签约同时找多个经纪带看房的情况下，并不会如人所愿获得左右逢源的服务，而是事与愿违。因为不需要买家承诺忠诚的经纪也同样不会贡献他的尽职。没有人会愿意白干活，当经纪明知服务某位客人的同时，他还在别处看房和购房，经纪几乎不可能毫无保留地付出，例如：随传随到看房、做竞价房产估值、人工搜索暗盘、中肯评价每套房产优劣…，他只会想尽办法草草结束购房，以免节外生枝最终丢了生意，而不是照顾到买家是不是买到了最合适的，和是不是会买贵许多！
Q2：找多个经纪看房，更有灵活性，为什么不好呢？
一个补充知识，国内大家会找很多经纪同时服务的一个重要原因是房源分散。接触的房屋中介越多，了解到的房源才会越多。但在加拿大，由于有地产局的中央数据库MLS，即使只委托一位经纪，也不会由此丧失接触到任一套符合自己条件的房产的机会。因此，地产经纪间的竞价，不是房源的多寡，而是专业度和敬业度的比拼。买家与自己的经纪间有足够的相互信任，商讨和理清需求、共同制定明确的搜房策略，才是迅速找到好房产的关键！
跟不同经纪看房的客人，计划谁带我看中了喜欢的房产，我就跟谁买。这个貌似“聪明”的做法，其实很容易搬起石头砸自己的脚。带看经纪非常清楚他成单的命运被绑定在了某套具体的房产上，所以会不遗余力夸赞每一套带看的房产，而对隐患避而不谈。这时经纪无法做到公允地评价每一套房产，是因为指出缺点的同时就是在将客人推去下一套房产，而下一套房产很可能不是自己带看。砸自己饭碗的举措违反人之常情。买家找经纪本希望得到专业中肯的评价，收到预警避坑，这时却与之无缘。只有当签约经纪清楚尽职不会威胁生计的情况下，才有可能心无旁骛地百分百维护买家的利益。
而至于绑定一位经纪，“万一遇上不良经纪岂不坏事儿”的想法，在新规定TRESA中也得到了解决。TRESA规定，买家代理协议Buyer Representation Agreement需要清晰列明代理合同多长，以及在何种情况下可以被取消。每家经纪行自行规定该行的规则，例如：带看两次过后，没有购房而中途取消合约的话，收取服务费$599。这时，买家签约前可以判断这样的规则是否合理，但无需担心经纪行耍赖，不肯解约而耽误买家聘请下一位经纪的情况。总而言之，签约绑定的是在合约期经纪和客人之间一对一的承诺关系，而并非让客人体验过某位经纪发现明明不合适时，却仍然甩不掉。它同时保护了地产经纪不至于屡次让劳动付诸东流，从而更能全情投入地服务好每一位签约客人。
Q3：既然你们服务那么好，为什么很多人还是会选返佣的经纪？
原因有二：
一、不问青红皂白只关注现金回扣的买家，往往是因为他们以为所有的经纪服务都差不多。一模一样的商品，自然挑最便宜的。这来源于对经纪工作的不了解，特别是初来乍到的新移民、首次置业，或者首次换房者等不熟悉大多伦多地区房产交易的人们。
我们专业、且面面俱到的经纪服务包括以下内容：
- 详细介绍买房流程和买家需要做的准备工作
- 讲解房屋贷款方法，并推荐贷款专业人士协助买家办理贷款
- 客人需要时，推荐会计师、民法律师，以便客人咨询财产分割、税务相关等问题
- 认真聆听，深刻理解客人对房产的主要诉求
- 结合客人需求，推荐社区，引导制定重点明确的搜房策略
- 实施搜索，寻找并推荐所有符合客人条件的房产
- 人工搜索暗盘渠道的房源，及时推荐优选暗盘、笋盘
- 预约客人感兴趣房产，安排路线带看
- 要竞价的房产，先预估其真实市场价
- 备选房源超预算或有明显缺陷时提前预警，确保只看合适房源
- 带看房产，并对每一套边介绍边点评，分析优劣
- 录制附点评的视频，供买家回顾
- 对客人感兴趣的房产，如有潜在问题，尽职调查，避坑预警
- 即将出价前，分析该社区近期交易行情、精准估值，建议出价区间
- 制作offer，加入对买家保护的条款，并详细解释双方责任义务
- 与卖家经纪谈判，达成协议
- 买家需要验房时推荐验房师，并陪同验房
- 指引买家在协议达成和交房日间的工作：付定金，联系律师，递交贷款材料等
- 陪同交房日前的两次新房回访，确保房产、家电的状态在交房时正常
- 联系卖家获取公用事业公司名称，以便买家开户
可以看到，无论客人对买房多么生疏，都能依赖我们无微不至的服务，从准备、决策、选房、交易直至最终获得理想的购房成果，我们的服务覆盖了房地产交易的每一个细节，而不只是客人想象中和现实中大量普通经纪那样，只是带看时为买家开个门。这其中既有比一般经纪花费更多精力的地方，比如暗盘房源的手动搜索，更有需要高阶技能的地方，比如对房产的避坑预警和对竞价房产的准确估价。这些工作，既不是所有经纪都愿意提供，更不是所有经纪都做得好。数量和质量都更胜一筹的服务，没有需要打折和贱卖的理由！
二、不是每个人都需要手把手的服务。就像不是每个人都会买奔驰、宝马，需要省油易保养的人们会买日系车一样，有的房产买家不需要保姆式服务。比如久经沙场的投资客，他们既谙熟买房流程，了解所有的深坑低洼，又对价格估算成竹在胸。他们也许真的只需要经纪为他们开个门，剩下的基本可以DIY。这时，有限服务，但收费低廉的经纪就很适合他们。
选怎样的经纪，在于自己最需要什么。需要卓越的服务，佣金便宜便不是主要挑选标准。就像追求超群的驾驶体验时会去选保时捷、宝马，而不是起亚，是同一个道理。每个商品都有自己的定位，而我们团队的服务更全面、细致和专业。我们不是收费最廉价的，但是我们是所有最需要知识、经验和体贴服务的新移民、首次置业者、首次卖房、首次换房者们最安心的选择！
Q4：如果卖家不付买家经纪佣金，买家要付多少钱，总购房成本会上升吗？
随着美国卖家对美国地产经纪协会的集体诉讼以NAR赔付4亿美金于2024年3月15日庭外和解告终，美国卖家从此不再需要支付买家经纪佣金。这个潮流必将在不久的将来对加拿大的经纪佣金收费模式产生影响。但目前这个情况并未普遍出现在大多伦多地区。绝大多数挂牌中，房价仍然包括了给到买家经纪的佣金。不过，即使遇到了卖家不付经纪佣金的情况，买家也不必惊慌，认为这会使自己的购房成本上升。因为在卖房成本减少，净收益预期不变时，卖家的售价也会调低。毕竟，过度贪婪既不给买家经纪佣金，又不下调售价的话，会导致买房总价攀升。这样一来，买家和其经纪在比对备选房源时，会发现这套房产性价比低，从而弃它而去。
所以，在普遍情况 - 卖家支付2.5%买家经纪佣金时，买家是不需要支付任何经纪佣金的。如果卖家少支付（以2.25%为例）或不支付卖家经纪佣金时，经纪的收费可以如下：
但是，卖家在支付买家经纪佣金时，即使总成本不增加，现金支出也确实会上扬，因为房价可以贷款，但佣金不行。这时，买家的解决方案就是在下购房意向书offer时，抬高出价，让卖家把买家经纪佣金包回房价中去。这其实就是回到了一直以来传统的做法。价格双方能谈拢的话，卖家没有拒绝这么做的理由。而且，买家佣金包进房价中的话，买家可以省去佣金部分的消费税HST，因为购买现房不需要支付消费税。
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