大多伦多卖房挂牌佣金
在大多伦多地区买卖房产，买卖双方各自有代表自己利益的地产经纪。目前，双方的经纪佣金通常由卖家支付。但是，伴随刚于2024年3月15日美国房产卖家集体诉讼，以美国地产经纪协会National Association of Realtors (NAR)同意支付4.18亿美金给卖家，庭外和解结案，加拿大房产买家卖家的佣金支付方式，很可能很快就会发生变化。
https://www.cnn.com/2024/03/15/economy/nar-realtor-commissions-settlement/
目前在大多伦多地区，公开交易的房源，房产信息都会在多伦多地产局的中央数据库Multiple Listing Service，MLS上清晰列明。而房产的挂牌价格，已经包括了卖家给买家经纪的经纪佣金，买家无需另外支付。挂牌信息中的 Broker Full 版本 - 经纪写给同行看的经纪版本中，Commission Co-Op Brokerage - 合作经纪佣金”的一栏，能明确看到卖家给到买家经纪的佣金。目前，大多伦多地区，卖家给到买家经纪的佣金最常见的是成交价的2.5%。但有时也能见到2.25%或是3.0%。在极其罕见的情况下，也有卖家只给买家经纪$1加币，意即卖家不付买家经纪佣金，让买家自己来承担买家经纪佣金。
目前，大多伦多地区，卖家给到买家经纪的佣金最常见的是成交价的2.5%。但有时也能见到2.25%或是3.0%。在极其罕见的情况下，也有卖家只给买家经纪$0.01加币，意即卖家不付买家经纪佣金，让买家自己来承担买家经纪。
目前，在大多伦多地区，挂牌经纪的佣金从1.5%~2.5%不等。佣金高低一方面跟服务的范围和质量相关，例如，增值服务的多少和营销推广的力度。另一方面，有大量成功销售记录的活跃经纪也有可能收费高一些。对于卖家来说，选择卖家地产经纪最核心的标准是营销推广方案和执行。绝大部分经纪除了把房产挂上MLS就别无它法，只能守株待兔等买家上门。优秀的挂牌经纪是能为房产带来极致曝光，从而吸引更多人看房和出offer的买家。房产售价由供需决定，谁能为房产创造最大需求，谁就是能把房产卖出最高价的经纪。
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备注：远程客人由于卖房过程不在当地，原本很多由卖家本身承担的责任将转由卖家经纪负责。举例而言：租客搬离后的验收，安排房屋的清洁，庭院的剪草，水电煤账户的关闭，电梯的预约，钥匙的移交。。。等等。这个列表可以非常长，事项众多且琐碎，消耗大量人力和时间，但如果不操作，哪怕经纪利用专业技能卖出高价也无法顺利交房。因此，为保证经纪仍然能够热情高涨地认真完成每一项工作，我们对额外付出的劳动相应征收附加服务费。
以上佣金并不包括买家经纪的佣金，是否给买家经纪佣金和给多少完全由卖家决定。请参考 “Q5：卖家不付买家经纪佣金，是否净收益会更高？” 关于给买家经纪佣金的介绍。
除了固定套餐，我们也能根据卖家的需求定制更适合的服务套餐，若需要也能为卖家介绍专业装修团队、租赁纠纷法律顾问、搬运公司等等。
对于是否在网上公布我们的收费我们团队内部其实有不少讨论，主要原因就是在卖家不了解我们的服务前，很容易将我们视为同质化商品，在无视我们的推广能力和服务质量的情况下与其他经纪进行价格方面的单方面对比。
同一套房产，不同的经纪能够达成截然不同的销售价格。究其原因，在于经纪人所拥有的市场营销和广告推广能力。卖房就像一场拍卖，谁能为房产带来更大的曝光，从而创造更大的需求，谁就能以更高的价格成交房产。那些追求所谓“低佣金”的卖家，本质上是希望最大化卖房的净收益。然而，相比于强大的市场营销和广告推广带来的更高售价，节省的佣金将显得微不足道。
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Q1：有位经纪说能帮我把房产卖出更高价，你们也能卖到那个价格吗？
世间万物，唯一能决定房产售价的，是市场本身。而市场价格，是客观存在，不以人意志为转移的。它最好的参照物是附近类似户型的最近成交价。由于所有房产的信息和最近成交价都公开透明地被MLS记录下来，任何一套房产，在做完例如对装修等情况与参照物房产的比对调整后，都能估算出其市场价格区间。经纪在这个操作中的角色是作为观察者和分析家来估值，而不能像“上帝之手”一样创造出一个高过市场的价格。
但同时，出色的挂牌经纪能够用强大的营销手段在一定范围内影响房价。房产也是商品，而商品价格由供需决定。谁能为房产带来更大曝光，通过营销吸引来更多买家看房，交offer，谁能为房产创造最大需求，谁就是能把房产卖出最高价的经纪。
估值和营销这两种技能，对于挂牌经纪来讲，实际上真正核心的是后者。因为营销做得好，房价卖得高则水到渠成。退一万步，即使估值不准，但广告推广到位的话，来一场竞价（竞价销售中，挂牌价可以远低于市场价），在信息公开、公平交易的市场里，卖家自然而然就能收到在当时的市场环境下最高出价的offer。估值的工作，市场本身就完成了。
当然，估值并非完全不重要。在早期做卖房决策时，卖家了解大致的市场价格区间，就能更好规划家庭计划和财务计划。但最终的售房成果，仅取决于对房产的营销推广策略和执行这一个因素。
初次售房的卖家，往往错误地挑选口头上说能卖出最高售价的经纪，仿佛这个经纪能够抛离市场创造奇迹一般。而用脱离市场的高价骗取独家代理权的卖家经纪，又并没有书面承诺如果卖不到所述高价，将会有怎样的惩罚。刻意挂高的售价，实际上起的是反效果。诚意买家和其经纪稍作比对，就会发现标价过高，转而扬长而去，看房并出价附近叫价合理的房产，结果这套房产待售很久也无人问津。在市天数一长，更是被潜在买家感觉房产有问题，结果卖家不得不屡次降价，最终反而卖在市场价之下。
卖家不应迷信报价最高的经纪。人人都希望自己的房子卖高价，但同时，卖家一定要理性地把自己喜欢听的与市场现实分开。听取报价时，卖家应认真查看经纪采用的参照房产售价，并了解其做调整价格的依据，而不是只问结果，不问缘由。要记住，挑选挂牌经纪的唯一标准，应该是经纪的营销推广能力。交得出最强大营销推广方案的经纪，不管他的估值如何，都将是在同一市场环境下卖出最高价的经纪。
Q2：反正卖房都挂MLS，找哪个经纪都一样，所以找佣金最低的最划算？
北美的多重上市系统，MLS ，是一个先进和强大的平台。它让所有公开挂牌房源的房产信息和成交记录都一览无遗地呈现在了大众面前。善于在互联网上搜索的买家可以轻而易举地接触到正在挂牌出售的房源。卖家经纪即使什么也不做，只要上了与唯一挂牌房源中央数据库MLS对接的平台，例如房大师， Realtor.ca，就不愁自己的房产无人知晓。
但是，这并不表示MLS已经把房产曝光给了所有的潜在买家。一来并非所有的买家都谙熟平台上搜索的操作。二来不少从外国或外省即将移民来多伦多买房安家的人士并不清楚当地的搜索渠道。最后，搜索工作相当耗时，不是每个买家每天都有时间留意每一套新上市的房产。然而，这些潜在买家每天都有可能上社交媒体，刷视频，接触各种各样的媒体。这时，出色的挂牌经纪就能用强大的营销手段，把待售房产以各种形式渗透到他们日常生活的各个角落，例如，文章、博客、视频、传单和海报等。由于图文并茂，声色俱全，而且内容往往主动出现在买家面前，这样的曝光能有效提升房产的知名度，吸引更多人来看房，出购房意向书下Offer，更多买家间的竞争自然能推高房产的售价。房产同为商品，而商品价格由供需决定。谁能为房产带来更大曝光，从而创造更大需求，谁就是能把房产卖出最高价的经纪。
追求所谓“低佣金”的卖家，本质是希望最大化卖房的净收益。“打折”经纪们，往往是由于缺乏竞争力，才不得已自降身价求生存，用廉价来掩盖自身营销策划技能，推广执行力，以及曝光渠道的不足。相比于强大的市场营销和广告推广带来的更高售价，节省的佣金将显得微不足道。更何况，很多“打折经纪”都是个人，无团队支持。孤军作战时，同一时间无从招架不同客人和同一个交易中的不同环节。就算不谈专业技能，光是有限的精力就已阻碍个人经纪呈现跟团队一样的服务水准。回少两个诚意买家和其经纪的电话就可能对最终售价造成影响。有以上这些可能的遗憾，只关注低佣金，而忽视营销推广和服务质量的经纪挑选办法，是不是与业主本想卖出最高售价的预期背道而驰了呢？
Q3：挑选卖家经纪挂牌，最关键的考核标准是什么？
广告营销的策划与执行！房产不是标准化商品，每一套都独一无二。卖房更像是卖艺术品，有实力的拍卖行越能邀请到热爱艺术品的众多富豪，画作就越能在拍卖中卖出天价。房产在潜在买家面前有极致的曝光，卖家就能利用买家间的竞争卖出好价格。故此，是否为卖家创造最广泛、密集和目标精准的市场营销战役来推广房产，是挑选挂牌经纪的不二法则。
面试经纪时，可以让候选人展示他的营销推广方案：推广渠道有哪些？有无自媒体频道？粉丝数、浏览数有多少？有无自己的网站，以及核心关键字的网站搜索排位。内容方面，可以查看其以往推广的创意，文字、图片和视频的制作质量，了解自己的房产将以怎样的形象出现在未来买家面前。
除了自媒体的内容行销外，出色的挂牌经纪还会用付费广告直接吸引买家。广告形式可以包括脸书广告 Meta Ads (Facebook & Instagram)，谷歌搜索广告 Google Search Ads, YouTube 视频广告等。广告内容的核心可以是与自己待售房产类似的房源合集，这类的广告能吸引大量考虑该类房产的买家。潜在买家进入到卖家经纪的数据库里后，有经验的挂牌经纪获取近距离接触潜在买家的机会时，自然会尽力推介他的挂牌 – 您的房产！
接下来要考察候选经纪是否已经积攒了具规模的持币待购买家数据库。这些买家通过以上各种自媒体营销或付费广告进入，通常有着明确和近期的购房意愿。待售房产在这类人群中曝光，转化成销售自然事半功倍！庞大的待购买家数据库是普通经纪和优秀挂牌经纪间的重要分水岭，没有强大的市场营销能力和管理能力的普通经纪，不可能有积累出这样的数据库，找他们售房，成功的机会就少了很多。
有一点要注意，有些在行业中混迹许久的“大经纪”，虽也会使用广告助推，但广告手法往往相当传统：大抵是个人头像，再加上一段诸如“某某行销量第一”的标语。对于卖家而言，待售房产被曝光在潜在买家前至关重要，而挂牌经纪的个人知名度与自己卖房没有丝毫关系。所以听营销计划汇报时，可以直接忽视个人形象广告的投放，只关注“我的房产将出现在哪里”就好。
最后，“说得好不如做得好”。就像在网上购物大家会去查网评一样，大众不常用经纪的服务，所以很难对比试错，那借鉴别人的经验相当重要。在加拿大谷歌商业页面Google Business Page是了解商家服务质量的好平台。谷歌会删除疑似“水军”写的假评价，而且商家收到投诉时，可以申辩但不能删除差评。查看谷歌评价了解以往客人的体验，能很好的了解某位经纪的综合服务水平，是初步挑选经纪的好办法！您可以点击这里查看我们的谷歌评价。
Q4：亲戚朋友推荐的熟人经纪最可靠，首次买房找他们最安全？
新移民在多伦多买房安家，或者本地人首次置业，挑经纪和选房都特别谨慎。人们常常认为：找个熟人经纪，或者亲朋介绍的经纪，可以减少踩坑、被骗的几率。诚信固然至关重要，但用“不撒谎、不坑人”作为选经纪的条件只必要，并不充分！经纪的专业度与做过的单数成正比，成单越多，见过各种奇葩的案子越多，处理疑难杂症的能力就越强，谈判水平也越高。
下图是多伦多地产局(TRREB) 2024年1月数据，记载的2023年全年，七万三千名持牌在大多伦多地区营业的地产经纪的生意单数。与大家的想象不同，这其中有超过80%的经纪，一年成单只在3单及以下，而市场上有接近三分之二的成单由他们完成。可以想象，这样的业务量，他们能有多少经验和专业知识来处理好下一单生意。
最后，比起买房，卖方选实力经纪更为重要。因为以上Q3提到的关键考核标准：市场营销能力，经纪自媒体的影响力，广告推广的策划和执行力，小经纪光靠“努力”更是短期内无法追赶。因为市场营销既是独特的专业技能，又需要事先大量成本的投入，再加上粉丝数、影响力本就是多年的积累。相比这些对高价卖房至关重要的因素，熟人经纪光凭“不撒谎、不坑人“是不是就显得太弱了？
对于“大经纪也不见得品德好“的担心，卖家可以得助于经纪的客户评价。谷歌商业页面Google Business Page 的评价受谷歌监管，管理严格，商家无法篡改，是反映客人对经纪服务真实感受的很好信息来源。所以，即使是熟人经纪，也别忘了问他的成单数、以往挂牌的推广案例和查看其谷歌评价，而不是只满足于”老实“或”态度好“的考量点。
Q5：卖家不付买家经纪佣金，是否净收益会更高？
像我们介绍里面说的，美国卖家在NAR诉讼后，从此不再需要付买家经纪佣金。这一潮流，必将很快影响加拿大房产买家卖家的佣金支付方式。
点这里查看 NAR 卖家集体诉讼原文：https://www.cnn.com/2024/03/15/economy/nar-realtor-commissions-settlement
但截至2024年5月，卖家不支付买家经纪佣金既不是加拿大的法规，这种操作也并未普遍出现在大多伦多地区目前，大多伦多地区，卖家给到买家经纪的佣金最常见的是成交价的2.5%。
多伦多地区的卖家可以不给买家经纪佣金吗？答案是肯定的。卖家最低可以只给买家经纪$1加元。如上所示，这个信息会在挂牌信息中出现。也就是说，100万的房子，销售成本能立刻省下2.5万的经纪佣金，加上HST消费税，能省2.8万，岂不美哉？！表明上看确实如此，但事情并不那么简单。主要原因有三：
一、 卖家不付买家经纪佣金时，买家经纪不会白干活，就会按市场行情向买家收取佣金，例如房价的2.5%。现在市场上大多数待售房产的挂牌价是包含了买家佣金的。买家在买房时会算总账，下offer前对于要向自己另收经纪佣金的房产，如果房东不相应下调房价，那么这套房产总价高的情况就会立刻暴露出来。毕竟，大多伦多地区的MLS系统相当完善，以往任何一套房产的成交价和附近待售房产的挂牌价都清晰可查，对比相对而言容易做。
二、 即使卖家下调房价，买家总成本不增加，不包买家经纪佣金的房产仍然会抬高买家的现金需求，因为房价可以贷款，但是佣金不能（参考下图）。这会让很多省吃俭用攒首付的首次买家很为难。他们要么会去出价房价包佣金的类似房产，要么谈判说哪怕提升些价格，但要求房价包回买家佣金。前者赶跑了买家，后者就又回到了房价包佣金的传统做法。
三、 这一点相当关键：市面上绝大部分的买家经纪只习惯从卖家处得到佣金，但不懂得如何跟买家客人谈判，争取劳动所得。他们甚至在买家代理协议 Buyer Representation Agreement (BRA) 中写道自己的佣金为“Per MLS Listing”，意即按照MLS的挂牌信息收取佣金。这样一来，当MLS上写买家经纪佣金为$1加元时，他们就真的只能获得一加元作为酬劳了。为保护自己的利益，买家经纪一定会千方百计引导买家远离这样的挂牌。这样一来，待售房产的曝光将大打折扣。买家减少，卖出好价自然就不容易了。
总而言之，卖家完全可以只付买家经纪$1加元。这既符合多伦多当地的法律法规，也是卖家的自由。但在这个做法被市场普遍采纳之前，请留意以上三点，把“第一个吃螃蟹”的代价，考虑到挂牌卖房的决策中去。
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