多伦多楼花转让
1. 什么是楼花转让？
在多伦多，楼花转让 (Assignment)就是在预售的房屋尚未完全建成前，转让人（Assignor）将自己与开发商签署的房屋购买合同出售给受让人（Assignee），由受让人在最终交房时与开发商进行房屋产权的交割。
楼花转让是一种常见且完全合法的交易行为。通常，原始买家与开发商签订的初始购房协议（APS, Agreement of Purchase and Sale）中会具有“转让条款”（Assignment Clause），允许原始买方将楼花合同转让给他人，并会详细描述开发商针对这一房屋预建项目进行楼花转让的要求和限制，包括允许转让的时间、次数、开发商将收取（或豁免）的管理费用等条目。
值得注意的是，楼花转让所交易的不是房屋，而是预售房屋（也称楼花或期房）的购房合同。
2. 为什么转让人想要转让楼花？
一手买家需要在交房前转让楼花可以有很多种原因，比较常见的情况有几下几种：
情况1：某些新移民目前暂未登陆加拿大，但几年后会长登。这些新移民购买在未来几年交房的房产，为未来移民登陆做准备。在等待房屋建设完成的几年间，有时家庭计划会发生变化。比如，有些人可能决定取消移民加拿大的计划，自然也就不再需要这套原本计划未来居住的房产了。
情况2：在交房的时候，一些购房时在办移民的买家未能按预期拿到加拿大永久居民的身份。在安大略省购房，作为非居民买家，交房时将被征收20%的Non-Resident Speculation Tax, 非居民投机税，俗称海外买家税。为了减少这一项支出，这类买家会决定转让楼花。
情况3：原始买家在交房的时候，财务状况、收入情况恶化。这可能会导致获得贷款的能力下降。如果没有能力继续交房，买家则不得不转让楼花。
情况 4：有些投资者购买楼花本就出于短期投资目的，俗称“炒楼花”的其中一种做法。他们没有打算长期持有这套房产，而只是赚取楼花在等待交房期间的增值。楼花转让是他们规划好的投资策略。
3. 转让人投资楼花转让的利处-作为杠杆扩大收益
在房地产市场好的时候，人们确实可以利用楼花转让来成倍地增加利润。
我们先对加拿大楼花的背景知识做个了解：
1. 加拿大不限购，现金充足可以购买任意多套楼花。
首先，在加拿大购买房地产的数目没有限制。只要有足够的现金，就可以购买任意数量的房产，包括楼花。
2. 贷款发生在交房时，不需要在签购房合同时办理。
与在中国购买期房不同，楼花的买家不需要在签订购房合同时办贷款。而是在交房时申请房屋贷款。而交房一般是签约后几年的事情。买家有充足的时间做财务准备。
3. 定金被要求的越少，杠杆就越大，有效利润率就会越高。
一般情况下，开发商会要求15%~20%左右的购房定金在签约后几百天内付完。有时，开发商只要求 10%，甚至 5% 的定金，这是相当友好的定金付款结构。价格在上升通道时，用1除以定金的百分比数值就是投资收益会被扩大的倍数，所以定金被要求的越少，有效利润率就会被扩大越多。比如说，不考虑所得税的话，20%的定金，楼花持有期间的增值将被放大1/20%=5倍。对于海外买家，包括留学生，工签持有者，比较常见的定金结构是35%。
让我们看一个假设的例子，说明如何使用楼花作为投资杠杆，如何计算投资收益率。
假设，我们以原价 500,000 加币购入一套公寓楼花。开发商需要 20% 或 100,000 元作为押金。三年后，我们将该公寓楼花以 600,000 加币的价格出售，因此净利润为 100,000 加币。如果我们将 100,000 的净利润除以 500,000 的原价，则三年的利润增长为 20%。这个增长很可观，但其实有效利润率远超20%。因为我们从自己口袋里拿出来的仅仅是10万的首付，却实现了10万元的收益。所以我们的有效利润率是利润除以定金，为100%。从20%到100%，我们的利润率实际上被扩大了整整5倍，得益于仅为20%的定金。
按照这个理论和公式，我们可以得出的结论是，所需定金的百分比越低，我们的收益就会被扩大得越多。
再看一个真实的客户案例。我们Pris Han多伦多房地产团队成功地帮助某位客户转让了他三年前购买的豪华公寓楼花。 这个1,000 平方英尺的公寓的原价为 666,000加币，3 年后以 $810,000 的价格出售，净收益 $144,000 。净收益除以购买价格（144,000/666,000），得到利润率为22%左右。然而，由于3年前的定金约为$100,000加币，所以最后真正的有效利润率，即收益除以首付成本（$144,000/$100,000）为144％！
将三年内 144% 的回报率与任何其他类型的投资工具比较一下，您会看到楼花转让作为投资利器能带来的收益是相当惊人的。
4. 转让人投资楼花转让的风险
楼花转让万一失败，原始买家就必须履行初始的购房合同和开发商交易，进行交房。这时，买家必须备足交房费用，包括除已付定金之外的购房尾款，和一系列的交房费用，例如土地转让税等。如果买家计划贷款，但这时无法贷足款，那么买家将面临以下几种情况的困难：
1. 找私人贷款机构。这些贷款机构往往在批复的数额上会比大银行更松动，能够贷足尾款。但代价自然是高昂不少的利息。买家可以先找私贷渡过交房难关，签约较短时间比如一至两年，之后再转到利率优惠的大银行。
2. 拒绝与开发商交房。这很有可能被视作做不履行合同，而被开发商起诉。开发商胜诉的话，买家需要赔偿在这个交易中开发商所有的损失，包括例如，原价和开发商降价卖出的价格间的差额，以及律师费用等等。
3. 降价转让。如果不是错过了开发商允许转让的窗口期，买家可以继续想办法转让。没有卖不出的房产，只有卖不出的价格。原理上只要叫价符合市场，房产的曝光又足够的话，不会无人问津。如果这时的市场价低过当初买入价，买家应该做好接受市场的心理预期。
以上三种方案，第一和第三是值得考虑的。对于买家而言，第二种方案的损失很有可能最大，财务和信誉上都是。
5. 转让人所涉及的楼花转让费用
投资楼花转让的利润虽然很大，但并不是没有风险。我们要计算一下楼花转让费用，比如楼花转让报税，然后再看是否依然划算。
1）房地产经纪佣金
在加拿大，买卖双方的经纪佣金都是由卖家来支付的。卖家要支付给卖方经纪1.5%-2%的佣金，同时还要支付给买方经纪2.5%左右的佣金。所以，作为卖方总共要支付楼花转让成交价的4%-4.5% 作为双方经纪佣金。
2）个人所得税
楼花转让的税收不同于普通二手房买卖。如果是自住房的话，买卖后增值的部分完全不需要纳税。如果是现房的投资房的话，那么增值部分的一半会被作为当年的收入进行所得税课税。可是楼花转让是需要将增值的全额作为收入加入卖方当年的总收入进行课税。例如，如果卖家本身是高收入人士，处于最高税阶，那么 100,000 元的净收益将需要缴纳高于 45%的税率。
3）消费税HST
根据安大略省2022年5月最新生效的税法，不管当初购买楼花时的意愿是自住还是投资，转让楼花都需要缴纳增值部分的消费税（HST）13%。在上面 500,000 加币的假设示例中，增值部分100,000 加币应付的 13% HST为 $13,000。建议楼花转让的卖家，向会计师咨询、核实最新的 HST 政策。
由此可见，楼花转让涉及的各种税和费用的数目是不容小觑的。楼花转让所谓的高投资回报率并不绝对。当多伦多房地产市场强劲时，我们可以发挥楼花转让的投资属性。因为市场好时，房价往往在等待交房的几年内迅猛增涨，使得增值部分在扣除各种支出和税费之后仍绰绰有余。此时转让楼花自然能确保高收益。
但是更多的时候，楼花转让应该被当做一个保险来使用。就是当个人和家庭的计划以及财务状况发生无法预料的变化时，出于保护或保险的目的来做楼花转让，减少不必要的损失。
6. 受让人所涉及的楼花转让费用
以下以Priscilla Han 多伦多房地产团队曾经做过的一单楼花转让实际案例来看一下，接楼花转让的总费用怎么计算。
这是一个多伦多市中心的楼盘，在2021年9月3号的时候便可临时入住。正式的跟开发商的交房日是10月26号。所以这是一个马上就能够交房，而且已经可以入住的市中心的楼花。（临时入住日和交房日的关系和分别请参阅 “楼花购房流程和注意事项” Link xxx）
这个房产是多伦多市中心的一个两卧一卫公寓。楼花转让的价格为$728,000，购买的原价是$610,990。
1. 定金（Deposit）
受让人需要支付转让人之前已支付给开发商的定金。案例中，当时的原始的买家是一个海外买家，所以他的定金付的是35%，数额是$213,850。这是属于定金付得比较多的。
2. 增值部分（Capital Gain）
受让人需要支付出让人这个楼花转让增值的部分，也就是转让价格减去原始价格的数额。案例中，这个楼花增值部分是$728,000减去$610,990，是$117,010。
可是我们这个案例比较特别，因为卖家知道自己是海外的买家，定金付得比较多(本地买家多为15%~20%定金)，如果接手的买家要补给他所有的$213,850，即35%的定金，再加上增值的部分 $117,010，那么接手这个楼花需要33万的现金。这个现金需求量对于很多买家来讲很挑战。
所以卖家在付款方式上有一个优惠，就是只要求接楼花转让的买家在转让交房日（Assignment Closing Day）时支付20%的定金，再加上增值的部分即可。这样接这个楼花转让需要的现金就降低为$239,208，而不再是33万了。
这中间的差价，也就是原价的15%（35%定金-20%定金），为$91,652，可以放到最终交房日才收取。有的银行可以以转让价格而非原始合同价格为基数进行贷款。当楼花转让的接手方，也就是受让人，正式跟开发商交房的时候，受让人就可以从银行申请到贷款，一部分用来支付给开发商，另一部分用来向出让人补交定金的差价，$91,652。我们可以通过在合同里列明，让双方的律师来执行。其他高定金支出的卖家，或者海外卖家也可以用接受延迟支付楼花转让所需现金（Assignment Closing Cost）的办法来吸引更多的接楼花的买家，余款放到最终交房日收取。
注意：在楼花转让中涉及到两个交房日。第一个是受让人买下楼花出让人当初购买的购房合同，那个日子叫做转让交房日Assignment Closing Day。转让交房日后，新合同上的买方就变更成了受让人。而第二个交房日就是受让人用这一份原始购房合同跟开发商进行交房，那才是真正的最终交房日Final Closing Day。这一天，银行放贷，付款给开发商，或新买家（也就是受让人）支付现金余款，房产产权才过户到受让人手上。
3. 土地转让税 (Land Transfer Tax)
不管是新房或二手房，在加拿大买房都会需要在交房日付土地转让税。如果这个楼花是在多伦多市区，那么买家既要交多伦多市区的土地转让税，又要付安大略省的土地转让税。如果是多伦多市区以外的地区，则只需要交安省的土地转让税。如果买家是在加拿大第一次购房（First Time Home Buyer），买家作为首次置业可以从政府得到一个首次买家土地转让税减免 First Time Buyer Rebate.
点击（前往URL）使用贷款计算器，进行土地转让税和贷款的演算。
4. 开发商收取的开发费用 Development Charge
开发商在交房的时候，政府会收取各种各样的一些市政费用如水电接驳等。开发商会根据房间大小的不同，按比例把这个费用转嫁给买家客人。这笔费用被称作开发费用 Development Charge. 开发商在当初购房合同上面就写明了每个单位的上限是多少。案例中我们这个单位是个两房，最初在合同里面写明的开发费用的上限是$12,500，那么受让人跟开发商正式交房的时候要付清这一笔费用。注意，受让人要通过律师与开发商确定，原始合同里的开发费用的上限是否在楼花转让后依然有效，而没有被取消。否则，受让人作为新买家，如果失去了开发商对此费用的上限优惠，有可能要付出高昂的开发费。
5. 临时入住费 Occupancy Fee
受让人把楼花转让接上手之后，从临时入住日（Interim Occupancy Day）到交房日（Final Closing Day）之间的时间段一般是一个月到六个月不等。在这段临时入住期内，开发商每个月会向买家收取临时入住费 （Occupancy Fee）。因为买家虽然有了钥匙可以入住，或者出租，但此时房屋产权仍属于开发商。这相当于开发商把自己的物业租借给了买家使用，所以需要收费。案例中我们这一套房产Occupancy Fee每个月是$1,485.15。但付费时间不长，临时入住就是9月3号，但正式交房日是10月26号，所以买家就只需要付一个多月的临时入住费。
6. HST消费税及新房退税
除少数商品，在安省消费时人们要付13%的消费税HST。新房也不例外，要付消费税。如果这个新房是买来自住的，政府会提供HST Housing Rebate部分消费税退税，这个退税是通过开发商给到买家的。这时，开发商的售价中就已经包括好了消费税和部分退税，自住买家无需再付HST。可是如果这套房产是投资的话，这个税就不会被政府减免。50万以上的房产需要交$24,000的HST，买家要把这笔钱在交房时通过律师交给税局（CRA）。不过当投资买家拿到了一个一年的租约合同，就可以通过会计师向政府申请拿回HST。
注意：对于接楼花转让的受让人来说，很多情况下，无论是自住还是投资，都需要在交房时先通过律师交付HST。之后，自住买家再通过材料证明自住，申请退税，或者是投资买家凭一年租约申请退税。很多会计师事务所有这项代为申请HST退税的业务，收费几百到一千加币不等。
7. FAQ楼花转让的常见问题
问题一:
交付日当天，代表买家的律所会将买房的首付尾款付给卖家律所。
答案：
疫情后钥匙的交接通常由卖家通过卖家经纪在房产处留在有密码的钥匙箱(Lock Box)里。买家律师登记好产权，交接成功后把密码告知新主人。有时，买家希望提早把新买的家具送到新家。除非买卖双方通过签署提早交房日的协议 (Amendment) ，否则这在多伦多并非轻而易举就能达成。进场新屋的安排，买家应安排在交房日之后。
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