上一期關於競價的影片推出後，留言區討論十分熱烈：有人不相信買家市場裏還會出現多倫多搶Offer，有人認為賣家既然放盤標價，就有責任按這個價錢成交，還有人明確表示「只要搶 Offer，一律不碰」。
這些疑問很有代表性，也反映了不少買家對競價（bidding war）的誤解。本文挑出 4 類最常見的質疑逐一回應，幫助正在多倫多買樓的讀者看清競價的運作規則。其中第 4 點最為關鍵：理解了它，無論賣家用哪種方式出售，你都能有根據地出價。
💬 質疑一：買家市場裏，還會有人搶Offer嗎？
網友留言：「這是又火爆開始搶 offer？很難讓人相信哦！」
核心數據： 大多倫多目前整體處於買家市場，這一點沒有爭議。TRREB 數據顯示，2026 年 9 月大多倫多成交量按年下跌 9%，平均成交價按年下跌 5.1%，大部分物業放盤時間偏長。
但買家市場不等於所有物業都乏人問津。 這與股市相似：大市下跌時，依然有個別股份上升。不同城市、社區、價格範圍和物業類型，表現差異很大。位於熱門社區或好校網、價錢處於主流買家能夠負擔的範圍、物業本身條件又好的盤源，照樣能同時吸引多組買家。
我上一期影片提到的萬錦鎮屋，以及我近期帶客人睇過的幾個物業，都在競價日收到了多份 Offer。
Offer 數目有紀錄可查，並非放盤代理一人說了算：
- 買家代理遞交 Offer 前，須先在 BrokerBay 系統登記，由放盤方確認收到。
- 根據安省規定，出現多份 Offer 時，放盤代理必須把競爭 Offer 的數目如實告知每一位已遞交書面 Offer 的買家。
- 睇過樓並選擇接收更新的地產代理，會在 BrokerBay 收到 Offer 數目變動的通知。
- 出過價的買家如懷疑數目不實，可以要求地產監管機構 RECO 介入核實。RECO 會要求放盤方所屬的地產公司確認實際收到並轉交賣家的 Offer 數目。詳見 RECO：查詢一個物業的 Offer 數目。
換言之，買家之間通常不知道彼此的出價金額，但當天共有幾份 Offer，是有據可查的。即使大市整體偏淡，條件好的物業依然會有人爭奪。
⚖️ 質疑二：放盤標了價，賣家就必須按這個價錢賣嗎？
網友留言：「賣家低於市場價，吸引眼球。只要有人出賣方的價格，賣方就必須賣，不能撤銷不賣了。」
另一位網友：「應該明碼實價，標明房子價格，和超市買麵包一個道理！」
不少買家希望物業都能實價放盤，這種心情可以理解。但至少在安省，並沒有「出到叫價就必須賣」的規定。現行規則如下：
安省現行規則：
- 賣家可以用任何價錢放盤，MLS 上偶爾甚至會見到叫價 1 元的物業。採用競價時，叫價通常明顯低於賣家的心理價位。
- 競價是安省合法的銷售方式。
- 競價當天如果無人出價，或者所有出價都未達賣家預期，賣家有權不賣。買家有權還價、有權拒絕某個價錢，賣家對售價同樣擁有自主權。
如果認為這套規則不合理，可以推動修訂省級法規及監管規則。但在規則改變之前，把競價稱為「黑箱作業」並沒有根據。與其排斥競價，不如先弄清它的規則，再決定如何應對。
以下情況屬於違規，買家完全有權投訴：
- 只收到 3 份 Offer，卻謊稱收到 8 份；
- 你的出價較高，物業卻賣給了出價較低的買家；
- 放盤代理隱瞞你的 Offer，讓自己代表的買家得益；
- 以不實資訊誘使買家出不必要的高價。
遇到上述情況，應保留證據向 RECO 投訴，有需要時循法律途徑追究責任。
但成交價高於叫價，本身既不違法，也不違反專業操守。 和任何商品一樣，樓價由供求決定。放盤代理透過更好的推廣為物業爭取更多曝光，需求增加，價格自然上升。而判斷一個物業的合理市值、協助買家避免多付錢，是買家代理的職責。
指責放盤代理為賣家爭取高價，就如同指責檢控官沒有替被告着想：為被告辯護，本來就是辯護律師的工作。
🧮 質疑三：有人出9折、有人出7折、有人出6折，結果會怎樣？
網友留言：「如果大家都覺得報價太高，有出 9 折，有出 7 折，還有出 6 折的。請問這個情況會如何？」
這則留言的潛台詞是：參與競價的人多，不代表價格會愈抬愈高，大家可能都出低於叫價的價錢。
這種情況完全可能發生。 假設三位買家在同一天出價，其他條件相近：
| 出價 | 結果 |
|---|---|
| 叫價 9 折 | 當天最高價。賣家若願意成交，很大機會由這位買家購得 |
| 叫價 7 折 | 輸給 9 折 |
| 叫價 6 折 | 不會因為還價幅度大而買到物業 |
競價的本質，是預先公告：所有對這個物業有興趣的買家，在同一天遞交出價。出 6 折的買家，並不是在賣家拒絕 9 折兩個月、又拒絕 7 折一個月、心態動搖之後才出現。只要當天有人出 9 折，賣家就不會考慮 6 折。
這則留言還揭示了另一點：競價不代表最終一定高於叫價成交。 競價時，放盤代理通常會定一個低於市值的叫價來吸引注意，但並非絕對。MLS 加上競價日的作用，是把當時所有有意購買的買家集中到同一個時間點。
很少買家會明明想買，卻刻意不出價，冒着物業被別人以更低價錢買走的風險。因此，競價當天收到的最高出價，就是這個物業在當時的市值。 如果當天最高價只有叫價的 9 折，說明在那個時間點，市場並不支持原來的叫價。
🚫 質疑四：只要是搶Offer，就一律不碰？
網友留言：「我最恨搶 offer，黑箱作業一律不碰！」
這一類留言最值得展開討論，因為背後是一個普遍的誤區：認為競價會推高價格、容易買貴，而實價放盤就沒有買貴的風險。
這個認知並不成立。實價放盤同樣可能買貴。 實價放盤的叫價完全可以遠高於市值。一個市值 80 萬的物業叫價 90 萬，你還價 2 萬、以 88 萬買入，表面上「議價成功」，實際上比市值多付了 8 萬。
買得值不值，參照的從來不是叫價，而是市值。 我在賣家急讓就能執到筍盤嗎？一文中介紹過出價公式，這裏把各部分的比重說得更具體：
| 出價由甚麼決定 | 大約比重 |
|---|---|
| 附近同類間隔的近期成交價 | 約 90% |
| 這個物業自身優缺點帶來的價格調整（裝修、間隔、座向、車位、地段等） | 約 6–8% |
| 你對這個物業的喜愛程度，決定最終出價上限 | 約 2–4% |
還有一個常被忽略的角度：甚麼樣的物業敢於採用競價？ 尤其是現時盤多客少，賣家若不擔心競價日無人出價，說明賣家和放盤代理對這個物業相當有信心：好社區、好間隔、名校網、新裝修，通常至少佔一項。
因此，「只要競價就一律不看」，等於主動排除了一大批盤源，而其中很可能正有條件更好、更適合你的物業。至於賣家為何在買家市場仍選擇競價，可以參考我從賣家角度寫的多倫多庫存氾濫的買方市場，賣家該實價掛牌還是競價？
✅ 多倫多買樓出價鐵律：關注物業，忽視叫價
我的建議可以歸結為八個字：關注物業，忽視叫價。 遇到競價不必迴避，搶 Offer 不等於一定買貴；遇到實價放盤也不必輕信，實價不等於實惠。
- 首次置業人士： 先釐清自己的需要，請地產代理把市場上所有符合條件的盤源篩選出來，無論是競價還是實價放盤。遇到合適的物業，按上述公式出價：以附近同類間隔的近期成交價為基礎，按物業的優缺點調整，最後結合自己的喜愛程度微調。競價當天是否附帶條件、事前需要做哪些準備，可以參考加拿大多倫多買房出價制勝關鍵。
- 換樓家庭： 賣樓時，你希望買家按市值出價；買樓時，也請用同樣的標準評估別人的物業。
- 賣家： 在買家市場選擇競價，前提是物業本身有亮點，推廣和曝光也要做足。競價結果未如預期時，你有權不賣，這次競價本身也是對市值的一次檢驗。
按照這個邏輯出價，你付出的是物業的價值，而不是賣家的叫價。如果你看中了某個物業，想了解如何出價，歡迎在下方表格留言。
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發佈日期：2026年10月30日
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