多倫多庫存氾濫的買方市場,賣家該實價掛牌還是競價?

多伦多地产库存泛滥

多倫多地產市場近期庫存氾濫已經不是什麼新聞了。許多賣家對終於等到降息的拐點而興奮不已,特別是不少投資業主,迫不及待地想把不賺錢的投資房脫手,畢竟利息仍然很高,租金蓋不住月供的情況太普遍了。那麼在買方市場情況下,賣家應該是否應該放棄競價,而選擇實價掛牌策略呢?

首先,競價策略最能大展身手的是賣方市場環境,因為許多買家間的競爭能推高出價,創造最理想的賣房成果。但我認為,即使是買方市場,如果只是有效買家少, 但觀望買家多(這裡的有效買家指的是既資金足夠又計劃近期買的活躍買家,而觀望買家指的是能買但只看不買的人)還是應該選用競價策略。而且,掛牌價應低於市價至少10%~20%,甚至以上。原因有以下幾個:

一、掛正常價格不易引起關注。

大多倫多地區其實不缺房地產買家。目前看似成交很低,是因為很多買家還在持幣觀望。想想這幾年激增的新移民,這其中有相當大量都在邊租邊等,我們有很多內地和香港的客人就是正在短租或長租,打算等到房價一直跌到谷底,起飛前再入手。畢竟買漲不買跌,是大眾最樸素的商業情感。

這些持幣的觀望買家,並非完全不為所動,而是虎視眈眈在找筍盤,找漏撿。他們很多利用各種網站、應用程式每日瀏覽房源。當掛牌價遠低於市價的房產上市時,就會引起他們的注意。而掛正常價格及以上的房產在市面上已經氾濫,想想公寓板塊高達5個月的庫存,這樣的掛牌根本無法從嘈雜的環境中脫穎而出。

二、競價是檢驗市場價格的最佳手段。

多倫多賣家用低價掛牌吸引到足夠多關注後,競價日就有可能收到一個甚至多個offer。競價策略是檢驗市場價格的最佳手段,沒有之一。由於MLS100%公開透明,理論上所有潛在買家都看到了這間套房。所有有興趣的買家都已經看過房並參與了當天出價,且出價可基於附近類似戶型的最近成交數據。不存在既想買,願意出價卻又刻意躲藏起來的買家,否則豈不是要冒競價時被人買走的風險? !

這樣一來,競價當天收到的最高出價,即是這套房產當前的市場價格。比起賣家經紀利用近期成交數據做出的估值,競價更能展現真實的市場狀況。賣家因而判斷究竟要賣,還是退市,等待未來市場追上自己的預期。

三、對「低價競價會導致賤賣」純屬誤解。

許多多倫多房產賣家對於競價策略最大的恐懼,是開價太低只會收到出價很低的offer,最後只能賤賣。

首先,競價不是說必須賣。競價成功時的售價,是超過賣家預期底價時,買家的最高出價。如果收不到任何出價或認為收到的最高價仍然不滿意,賣家可以選擇流拍。其次,由於以往成交數據100%公開透明,只要房產曝光充分,有足夠的關注,那麼競價中想」撿漏「刻意壓低出價的人就一定會敗北給認可這套房,充分參考了附近成交,出夠價甚至溢價了的誠意買家。

當然,不排除在競價中我們會收到打醬油的offer。出這種offer的買家通常不是對房產喜好程度不高,就是初次競價,不熟系機制,只是在暖身。對於這些offer,賣家不需理睬,只聚焦最高出價的前幾名就好。事實上,在多倫多MLS這樣公開透明的系統下,即使競標起拍$1加幣,也不會阻止房產收到市價的offer。

整體而言,對於有足夠潛在買家的市場,即使其中有許多在觀望,在試水,競價也是值得採納的銷售策略。而想當然的」賤賣「風險,其實並不存在。真正災難的銷售策略是無論競價或實際掛牌,脫離市場現狀,忽略最近成交的實際情況,只從自身期望出發設定售價的做法。

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