多倫多地產市場近期庫存氾濫已經不是什麼新聞了。許多賣家對終於等到降息的拐點而興奮不已，特別是不少投資業主，迫不及待地想把不賺錢的投資房脫手，畢竟利息仍然很高，租金蓋不住月供的情況太普遍了。那麼在買方市場情況下，賣家應該是否應該放棄競價，而選擇實價掛牌策略呢？
首先，競價策略最能大展身手的是賣方市場環境，因為許多買家間的競爭能推高出價，創造最理想的賣房成果。但我認為，即使是買方市場，如果只是有效買家少， 但觀望買家多（這裡的有效買家指的是既資金足夠又計劃近期買的活躍買家，而觀望買家指的是能買但只看不買的人）還是應該選用競價策略。而且，掛牌價應低於市價至少10%~20%，甚至以上。原因有以下幾個：
一、掛正常價格不易引起關注。
大多倫多地區其實不缺房地產買家。目前看似成交很低，是因為很多買家還在持幣觀望。想想這幾年激增的新移民，這其中有相當大量都在邊租邊等，我們有很多內地和香港的客人就是正在短租或長租，打算等到房價一直跌到谷底，起飛前再入手。畢竟買漲不買跌，是大眾最樸素的商業情感。
這些持幣的觀望買家，並非完全不為所動，而是虎視眈眈在找筍盤，找漏撿。他們很多利用各種網站、應用程式每日瀏覽房源。當掛牌價遠低於市價的房產上市時，就會引起他們的注意。而掛正常價格及以上的房產在市面上已經氾濫，想想公寓板塊高達5個月的庫存，這樣的掛牌根本無法從嘈雜的環境中脫穎而出。
二、競價是檢驗市場價格的最佳手段。
多倫多賣家用低價掛牌吸引到足夠多關注後，競價日就有可能收到一個甚至多個offer。競價策略是檢驗市場價格的最佳手段，沒有之一。由於MLS100%公開透明，理論上所有潛在買家都看到了這間套房。所有有興趣的買家都已經看過房並參與了當天出價，且出價可基於附近類似戶型的最近成交數據。不存在既想買，願意出價卻又刻意躲藏起來的買家，否則豈不是要冒競價時被人買走的風險？ ！
這樣一來，競價當天收到的最高出價，即是這套房產當前的市場價格。比起賣家經紀利用近期成交數據做出的估值，競價更能展現真實的市場狀況。賣家因而判斷究竟要賣，還是退市，等待未來市場追上自己的預期。
三、對「低價競價會導致賤賣」純屬誤解。
許多多倫多房產賣家對於競價策略最大的恐懼，是開價太低只會收到出價很低的offer，最後只能賤賣。
首先，競價不是說必須賣。競價成功時的售價，是超過賣家預期底價時，買家的最高出價。如果收不到任何出價或認為收到的最高價仍然不滿意，賣家可以選擇流拍。其次，由於以往成交數據100%公開透明，只要房產曝光充分，有足夠的關注，那麼競價中想」撿漏「刻意壓低出價的人就一定會敗北給認可這套房，充分參考了附近成交，出夠價甚至溢價了的誠意買家。
當然，不排除在競價中我們會收到打醬油的offer。出這種offer的買家通常不是對房產喜好程度不高，就是初次競價，不熟系機制，只是在暖身。對於這些offer，賣家不需理睬，只聚焦最高出價的前幾名就好。事實上，在多倫多MLS這樣公開透明的系統下，即使競標起拍$1加幣，也不會阻止房產收到市價的offer。
整體而言，對於有足夠潛在買家的市場，即使其中有許多在觀望，在試水，競價也是值得採納的銷售策略。而想當然的」賤賣「風險，其實並不存在。真正災難的銷售策略是無論競價或實際掛牌，脫離市場現狀，忽略最近成交的實際情況，只從自身期望出發設定售價的做法。
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