2024年的6月，加拿大央行在連續升息之後的首次降息既沒有幫買家把月供壓下來多少，也沒有幫賣家抬高售價，反倒是市場再次萎靡。大家好我是 Pris Han，多倫多安心賣房地產。今天我們來一起看看新鮮出爐的多倫多地產局數據，同時我們也來研究一下，我們知道房價和利息通常是背道而馳，利息高的時候房價會低，可是利息低的時候房價會高。那麼如果是剛需買家，究竟在怎樣的時間點出手會更適合自己呢？我們一起來看看。
2024年6月大多倫多地產市場數據
跟往常一樣呢，我們來看兩張圖表。大圖是剛結束的6月，小圖是在上一個月5月的市場表現。大圖跟著小圖的比較，我們可以看到月環比的變化。我們一共研究五個指標，每個指標下部白色百分比的數值是它跟去年同期一個同比的變化。
我們先來看整個大多所有房產類型的平均價格，這個月是$1,162,000，基本上跟上個月5月份是持平的，上個月是$1,166,000，房價沒有什麼變化，既沒有上漲，也沒有下調。變化比較明顯的是在銷量上。大家應該記得我上個月已經講到，其實市場還蠻低迷的，只有7,000套。沒想到在6月份有了利息下調的利好的情況下，銷量並沒有上來，反而是又狠狠的減少800套，到了這個月只有6,200套的銷售。
在6月份之前，5月份的時候已經出現了賣家拋售，就是大量的新掛牌湧入市場的狀況。這個狀態到了6月份稍微有輕微的改善，仍然有接近18,000套的掛牌。因為上個月的新掛牌18,600套只賣掉了7,000套，賣掉的量不超過新增掛牌的50%，5月份的債欠了沒還完，結果6月份又掛出來18,000套，只賣了6,000套，只賣了差不多1/3的量，導致市面上整個的活躍掛牌從上個月高的不得了的21,800套一下子再次推高到了23,500套。市面上的庫存從上個月的兩點八個月推高到這個月的三個月庫存。以目前的銷售速度，假設市場上沒有新增的貨源再加入，那麼我們還是要3個月才能賣光市場上所有的房源。可想而知，這是多麼高的庫存量。三個月庫存雖然不是我做月報以來最高的，但是已經是比較高的了，次高這麼的一個量。
平均掛牌天數也是一樣，上個月是19天，這個月再推高一天，20天的掛牌天數。比起去年同期也延後一個多星期才能賣掉一個房產，現在平均要3週才能被買家從市面上買走。各個房產類型會不一樣，比如說公寓，在這麼多房產類型中間，是庫存氾濫最嚴重的，可能比平均掛牌天數20天還要更長。
大多倫多地區 房產類型與城市 的房價表現
接下來我們來看看城市跟房產類型的價格交叉表。在以前的影片裡面我也介紹過這張表，這張表對於要買房的客人來講應該是可以起到一部分幫助規劃的作用。比如說我最近有一個客人，他預算是100萬，想在萬錦買鎮屋。因為大多倫多地區的MLS存在，把市面上所有的房源和交易資訊非常透明地展示在公眾面前，這樣的總結數據還是有它的指導意義。
這些數值是城市房產類型的平均房價，所以比如說我現在拿著100萬，想去買鎮屋的話，在萬錦我會看到自由產權的鎮屋是120萬之上，共管鎮屋在100萬之下。如果預算是100萬的話，你就能知道，想買自由產權的鎮屋，比市場價格低20多萬，不大能達成，特別是當你對鎮屋有要求，不想在McCowan以東，16街以北，你想更核心的區域，例如Unionville, Buttonville, Angus Glen，這就更不可能了，因為120萬只是個均價。如果你希望在平均價格之上的多倫多各城市房產，那就需要留出更多的預算，做規劃的時候就要想好，如果要核心社區或者面積要大，預算就要備足，要么就要控制對房產的需求。不要一味想著撿漏，因為市場公平透明時，房產的成交價格最終會落在合理的位置。
多倫多房貸月供與租金的關係
接下來，我以這個多倫多市中心1+1的公寓為例，來講一下多倫多房屋貸款月付和租金的關係。
那這裡的市中心呢，是指的多倫多市中心C01和C08，就是市中心最繁華的那一塊，大學和金融區。下圖是2020年的1月份到24年的6月份，這四年半的時間裡面，有兩條曲線。橘色的這一條是租金，都是即時從這個多倫多地產局的資料庫裡面摘取的；綠色的部分，是用這個貸款計算器算好的，在當時的利率情況下，房價所對應的月供。我用的這個利率是下面這些深藍色的柱狀，採用的是TD的三年固定利率，沒有打折的。假設我們在首付35%的情況下，月付的數值都是用當時的即時的利率和房價來折算的。
我們這邊可以看得到，首先一個大的趨勢是，銀行利率高的時候會推高房貸月付。這很好理解，因為借貸的成本高了，月供中間有一部分是在還利息，當然利率越高，利息越高，所以月供會比較高。然而，我們也可以看到，當利率高的時候，租金也在高。基本上這兩條線的變動與利率的走勢大致一致。原因是，當利率高的時候，有一部分人覺得借貸成本高，延後了多倫多買房計劃，導致租住需求增加，租金上升。
那為什麼在降息25個基點後，租金和房價仍在下跌？那是因為近期大量多倫多市中心的樓花交房，導致供大於求的狀況，使得租金和房價下來了。但整體來看，利息、租金和每月付款是正相關的。為什麼公寓的租金和房價都會受到打擊？這裡有一個轉捩點，就是22年3月。 22年的3月開始升息，TD三年固定利率的調整稍微早於基準利率。 22年3月之前，利率低，租金在月供之上，投資業主正現金流；而從那加息之後，現在月供超過了租金，就是說投資業主每個月都在往裡面貼錢，殺頭的生意有人做，虧本的生意沒人做，負現金流使得投資業主不願繼續持有，大量拋售，房源氾濫。
接下來上圖我們看到的是多倫多市中心的1+1公寓的平均房價與每月付款的比較。深藍色線是平均售價，綠色線是月供，利率的走勢不再贅述了。一定要知道的一點是利率是與房價成反比的，利率高時房價低，反之亦然。這兩個方向相反，因此在選擇購屋時，需考慮利率低時月供低，還是房價低時總價低。利率高時房價低，利率低時房價高，而加拿大買房的利率一般是簽三年、五年不等，現在三年固定大約是4.9%，可以選擇在房價低時入手，熬過三年，等利率降下來時再簽一個低利率，在30年貸款週期中，總有能吃到低利率的時候。所以對於剛需買家，選擇合適的時間點出手非常重要。
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