房东指南:投资房出租攻略

Pris Han 安心卖房地产

目录

1. 长租

长租的租期通常在一年以上。房东要选择代表自己利益的房地产经纪, 与之签订挂牌协议。挂牌协议的经纪佣金通常为一个月租金:半个月给代表房东的挂牌经纪,半个月给租客经纪。

挂牌协议签署后,房东提供出租房产的资料和信息,由挂牌经纪将该房产信息发布在多伦多地产局的中央数据库(各个城市均有自己的地产局和MLS),多重上市系统Multiple Listing Service(MLS),正式公开挂牌招租。

同时,挂牌经纪也可以使用自己的营销方法和渠道来推广该房产,以便吸引更多潜在租客。当有租客通过其经纪递交租房申请后,房东要在挂牌经纪的协助下选择最合适的租客,并接受其租房申请。

2. 短租

租期在1年以下则视为短租。做短租的房东一般不需要请经纪,可自行寻找、接待与筛选租客。寻找经纪帮忙挂牌上MLS肯定是能给房产更大的曝光、更容易找到高质量租客、并且有专业人士帮忙审查租客信息,但是房东需要付1个月的租金作为经纪佣金。若只是为了短租3-6个月而付1个的租金为租金就显得得不偿失。

最常用的发布短租房源的网站平台有Airbnb, Kijiji.ca, 华人网站无忧加国51.ca、约克论坛,以及自媒体和社交群等。由于没有专业房地产经纪的帮助,短租房东一定要更加认真仔细地挑选租客。

另外,短租房东还要特别注意以下两点:

  1. 确定出租手续齐全。比如分租之前,要先确认市政府规划(Zoning)是否允许分租,分租给多少户,还有哪些具体的规定。不合法的出租后果可以相当严重,比如,出现事故时,保险公司可以拒赔,因为房屋使用途径不当。
  2. 房东注意要把每次招租成本和空窗期也计入成本
投資房地產經紀

3. 长租的租期和租金控制

1、租客如正常付租金,租期结束可转为月租而持续长租

在加拿大,如果租客在一年租约结束后没有与房东续签下一年的租约,但租客持续正常地交付租金,按照法规,这个租约可自动转成月租而持续下去。只要租客在正常交租,房东就不可以无故驱赶租客。

 

2、房东结束租期的正当理由

如果租客在正常交租,而房东需要结束与之的租期,那么必须是因为房东本人或直系亲属入住该房产,否则不可无理由驱赶租客。并且,房东或直系亲属的入住需要至少在一年以上,而不是很短暂的居住。

 

3、房东卖房与租客的关系

如果房东卖房,新买家不是自住而是投资,出租该房产,那么原租客可以优先于其它新租客选择继续租住该房产。这意味着,新买家或新房东,不可以随意驱赶上一个房主的租客,而招一个新租客,并藉此加租金。

 

4、房东涨房租是有限制的

安省法规规定,2018年11月15日之前被首次入住的房产,其房东不可任意涨租。每次涨租需要严格按照政府公布的当年可以上调租金的比率,这个比率往往与CPI涨幅挂钩。如果该房产是在2018年11月15日后首次入住的,房东就可以自行调整房租,但是必须提前至少90天书面通知租客。

4. 审核租客

对于很多房东来说,最头疼的问题就是遇到租霸,或者说是遇到一个不好的房客,既损失钱财,又浪费精力。如何避开租霸挑选好房客是房东最关心的问题之一。尤其是对短租的房东来说,缺少了专业房地产经纪的帮助,挑租客的难题就只能自己面对。而做好这一点,审核租客的信用记录和收入水平至关重要。

 

1、如果租客是加拿大居民

对于已经在本地工作和生活过一段时间的本地居民来说,房东可以考核他的信用记录是否良好,收入水平是否足以保证月租的正常支付。

  1. 租客的信用分最好在700分以上。
  2. 让租客出示有工资证明的雇主信和银行水单等。
  3. 更理想的是租客可以提供前房东的推荐信。
  4. 严防租霸交假信息,建议找经验丰富的房地产经纪来验伪、把关。

 

2、如果租客是非加拿大居民

刚刚登陆的新移民,留学生,都不大会有加拿大的信用记录,或者信用记录很短。他们甚至暂时还未有工作,没有工资收入。但是,房东不必直接拒绝考虑这类人群。如果他们可以做到以下几点,也会是好的选择。

  1. 银行存款数额较高,高净值的新移民或留学生客人。
  2. 留学生租客出示已入读、付学费的证明,一方面确认学生身份、另一方面证明财力。
  3. 租客主动提出一次性预付半年甚至全年的房租。但注意房东不可向对方提出此的要求,必须是租客自己主动要求如此来弥补其他考核项的不足。

 

3、如何更谨慎地审核租客以避免租霸

  1. 认真审核租客资料,尽可能致电至少1~2位证人。主要是致电租客的雇主,确认申请者的雇佣状态,工资水平。问询前房东,了解以前的租住情况,交租准时性等判断申请者是否好租客。
  2. 查看租客的社交账户,如Facebook和LinkedIn,判断其是否行为正常或良好。
  3. 如果租客是加拿大居民却没有收入,但租客的亲人朋友能够提供资产、雇佣证明及良好的信用报告,房东可以将租客的亲友列为不实际居住在房产内的租客,承担租客责任。法律规定,所有上租约的租客都有100%交足租金的责任,而不是按人头摊分,只为一部分租金负责。这就是没有收入的租客的亲友需要上租约的重要性。

 

4、租客的不同类型——留学生 vs. 专业人士

租客中很大一部分人群是留学生以及专业人士。留学生还是专业人士更有可能是好租客,是个不可一概而论的问题。房东在通过上文所述的几个角度审核租客之后,还可以考虑一下几个因素。

 

a) 对出租房产的使用程度

房东可以考虑这两组人群各自的室内活动量,对房产的爱护程度,和室内清洁是否会做好。

b) 噪音量

房东要考虑他们有多大可能会经常制造噪音,滋扰周边邻居。比如,这个租客会不会经常开Party,深夜扰民。

c) 性格

房东可以跟租客见面以对其性格有直观了解,看对方是否通情达理、容易沟通。如果见面不便,还可以通电话或者视频聊天。一个容易沟通的租客可以省却房东很多麻烦,毕竟一旦发生纠纷,很多的时间和精力都会被浪费。

d) 居住期的长短

如果房东出租的是在2018年11月前首次入住的房产,那么一定要等到租客离开,重新招租时才能任意调整租金。所以在这种情况下,房东需要考虑租客租期的长短,在多大程度上会影响自己涨租金。在这一点上,留学生和专业人士通常的居住期是不一样的。毕竟留学生在毕业后就可能会搬走,房东可以大致猜测其退租的时间是。而对专业人士来说,他的租期并没有那么容易猜测,有很大可能会比留学生的租期长很多。

 

5、挑租客时注意合法性

房东可以从以上几个方面审核租客,维护自己的利益,但要特别注意,有些拒绝租客或驱赶租客的理由是不合法的。

  1. 不能以带有歧视色彩的理由来拒绝租客。比如种族、肤色、宗教信仰、性取向等因素不可以成为拒绝租客的理由。 
  2. 在安大略省,“不能养宠物”的租约条款是不合法的。但是,房东可以在接受申请时,询问寻租者是否有宠物。而且,房东也可以拒绝有宠物的租客。

但是,入住后,即使租赁协议中有“禁止携带宠物”条款,如果房客开始饲养宠物,房东也不能仅仅以有宠物为由而肆意驱逐租客。除非公寓大楼的By-law 有不能养宠物的相关规定,或者房东获取证据租客的宠物干扰到他人的正常生活。

房东租客

5. 房东和租客双方的责任

1、房东职责必须履行,哪怕租客不交租。

加拿大的法律法规要求,房东必须履行自己的职责,哪怕租客不交租,也不能以不充分的理由驱赶租客。如果房东认为其与租客的矛盾已无法私下解决,房东可以去LTB(Landlord and Tenant Board)申请仲裁。如果该委员会判定是租客方的过错,那将由执法部门请走租客,房东不可私自更换门锁。

 

  1. 出租房产日常的损毁和折旧由房东承担。
  2. 非人为损坏的电器故障由房东维修。
  3. 清除害虫害鼠由房东负责。
  4. 需要以合理理由进入所出租的房产时,房东应该提前24小时通知租客。

 

2、租客应该按时交租,哪怕房东未履行职责

按时交租是租客应该做好的责任。如果觉得房东未履行职责,也可以寻求LTB的帮助,而不能以拖欠租金的方式对抗。

  1. 保持居所整洁,不干扰邻居和房东的正常生活
  2. 配合房东及相关工作人员以合理理由的进入房产,如维修、看房等。
  3. 不管一共有几位租客,租约上的任何以为租客都对交足100%租金负有全责,而不只是负责按人头摊分后自己的部分。举例来说,留学生A和B一起租住同一套公寓,每月各自交1200加币的租金。毕业后,租约并未结束,留学生B欠下一个月的租金没交就回国了。房东联系不到留学生B,那么这时,留学生A就不能只交自己的那部分1200加币,而是有责任交上全部租金2400加币。