2024年的6月,加拿大央行在连续加息之后的首次降息既没有帮买家把月供压下来多少,也没有帮卖家抬高售价,反倒是市场再次萎靡。大家好我是 Pris Han,多伦多安心卖房地产。今天我们来一起看看新鲜出炉的多伦多地产局数据,同时我们也来研究一下,我们知道房价和利息通常是背道而驰,利息高的时候房价会低,可是利息低的时候房价会高。那么如果是刚需买家,究竟在怎样的时间点出手会更适合自己呢?我们一起来看看。
2024年6月大多伦多房产市场数据
跟往常一样呢,我们来看两张图表。大图是刚刚结束的6月,小图是在上一个月5月的市场表现。大图跟小图的比较,我们可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标,每个指标下部白色百分比的数值是它跟去年同期一个同比的变化。
我们首先来看整个大多所有房产类型的平均价格,这个月是$1,162,000,基本上跟上个月5月份是持平的,上个月是$1,166,000,房价没有什么变化,既没有上涨,也没有下调。变化比较明显的是在销量上。大家应该记得我上个月已经讲到,其实市场还是蛮低迷的,只有7,000套。没想到在6月份有了利息下调的利好的情况下,销量并没有上来,反而是又狠狠的减少800套,到了这个月只有6,200套的销售。
在6月份之前,5月份的时候已经出现了卖家抛售,就是大量的新挂牌涌入市场的状况。这个状态到了6月份稍微有轻微的改善,仍然有接近18,000套的挂牌。因为上个月的新挂牌18,600套只卖掉了7,000套,卖掉的量不超过新增挂牌的50%,5月份的债欠了没还完,结果6月份又挂出来18,000套,只卖了6,000套,只卖了差不多1/3的量,导致市面上整个的活跃挂牌从上个月高的不得了的21,800套一下子再次推高到了23,500套。市面上的库存从上个月的两点八个月推高到这个月的三个月库存。按照现在的销售速度,假设市场上没有新增的货源再加入,那么我们仍然要3个月才能卖光市场上所有的房源。可想而知,这是一个多么高的库存量。三个月库存虽然不是我做月报以来最高的,但是已经是比较高的了,次高这么的一个量。
平均挂牌天数也是一样,上个月是19天,这个月再次推高一天,20天的挂牌天数。比起去年同期也推迟一个多星期才能卖掉一个房产,现在平均要3周才能被买家从市面上买走。各个房产类型会不一样,比如说公寓,在这么多个房产类型中间,是库存泛滥最严重的,可能比平均挂牌天数20天还要更长。
大多伦多地区 房产类型和城市 的房价表现
接下来我们看一下城市跟房产类型的价格交叉表。在以前的视频里面我也介绍过这张表,这张表对于要买房的客人来讲应该是可以起到一部分帮助规划的作用。比如说我最近有一个客人,他预算是100万,想在万锦买镇屋。因为大多伦多地区的MLS存在,把市面上所有的房源和交易信息非常透明地展示在公众面前,这样的总结数据还是有它的指导意义。
这些值是城市房产类型的平均房价,所以比如说我现在拿着100万,想去买镇屋的话,在万锦我会看到自由产权的镇屋是120万之上,共管镇屋在100万之下。如果预算是100万的话,你就能知道,想买自由产权的镇屋,比市场价格低20多万,不大能达成,特别是当你对镇屋有要求,不想在McCowan以东,16街以北,你想更核心的区域,比如Unionville, Buttonville, Angus Glen,这就更不可能了,因为120万只是个均价。如果你希望在平均价格之上的多伦多各城市房产,那就需要留出更多的预算,做规划的时候就要想好,如果要核心社区或者面积要大,预算就要备足,要么就要控制对房产的需求。不要一味想着捡漏,因为市场公平透明时,房产的成交价格最终会落在合理的位置。
多伦多房贷月供与租金的关系
接下来,我以这个多伦多市中心1+1的公寓为例,来讲一下多伦多房屋贷款月供和租金的关系。
那这里的市中心呢,是指的多伦多市中心C01和C08,就是市中心最繁华的那一块,大学和金融区。下图是2020年的1月份到24年的6月份,这四年半的时间里面,有两条曲线。橙色的这一条是租金,都是实时从这个多伦多地产局的数据库里面摘取的;绿色的部分,是用这个贷款计算器算好的,在当时的利率情况下,房价所对应的月供。我用的这个利率是下面这些深蓝色的柱状,采用的是TD的三年固定利率,没有打折的。假设我们在首付35%的情况下,月供的数值都是用当时的实时的利率和房价来折算的。
我们这边可以看得到,首先一个大的趋势是,银行利率高的时候会推高房贷月供。这很好理解,因为借贷的成本高了,月供中间有一部分是在还利息,当然利率越高,利息就越高,所以月供会比较高。然而,我们还可以看到,当利率高的时候,租金也在高。基本上这两条线的变化与利率的走势大致方向一致。原因是,当利率高的时候,有一部分人觉得借贷成本高,延后了多伦多买房计划,导致租住需求增加,租金上升。
那为什么在降息25个基点后,租金和房价仍然在下跌呢?那是因为近期大量多伦多市中心的楼花交房,导致供大于求的状况,使得租金和房价下来了。但总体来看,利息、租金和月供是正相关的。为什么公寓的租金和房价都受到打击?这里有一个转折点,就是22年3月。22年的3月开始加息,TD三年固定利率的调整稍微早于基准利率。22年3月之前,利率低,租金在月供之上,投资业主正现金流;而从那加息之后,现在月供超过了租金,就是说投资业主每个月都在往里面贴钱,杀头的生意有人做,亏本的生意没人做,负现金流使得投资业主不愿继续持有,大量抛售,房源泛滥。
接下来上图我们看到的是多伦多市中心的1+1公寓的平均房价与月供的比较。深蓝色线是平均售价,绿色线是月供,利率的走势不再赘述了。一定要知道的一点是利率是与房价成反比的,利率高时房价低,反之亦然。这两个方向相反,因此在选择购房时,需考虑利率低时月供低,还是房价低时总价低。利率高时房价低,利率低时房价高,而加拿大买房的利率一般是签三年、五年不等,现在三年固定大约是4.9%,可以选择在房价低时入手,熬过三年,等利率降下来时再签一个低利率,在30年贷款周期中,总有能吃到低息的时候。所以对于刚需买家,选择合适的时间点出手非常重要。
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