多伦多库存泛滥的买方市场,卖家该实价挂牌还是竞价?

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多伦多地产市场近期库存泛滥已经不是什么新闻了。很多卖家对终于等到降息的拐点而兴奋不已,特别是不少投资业主,迫不及待地想把不挣钱的投资房脱手,毕竟利息仍然很高,租金盖不住月供的情况太普遍了。那么在买方市场情况下,卖家应该是否应该放弃竞价,而选择实价挂牌策略呢?

首先,竞价策略最能大显身手的是卖方市场环境,因为众多买家间的竞争能推高出价,创造最理想的卖房成果。但我认为,即使是买方市场,如果只是有效买家少, 但观望买家多 (这里的有效买家指的是既资金足够又计划近期买的活跃买家,而观望买家指的是能买但只看不买的人)仍然应该选用竞价策略。而且,挂牌价应当低于市场价至少10%~20%,甚至以上。原因有以下几个:

一、挂正常价格不易引起关注。

大多伦多地区其实不缺房地产买家。目前看似成交很低,是因为很多买家还在持币观望。想想这几年激增的新移民,这其中有相当大量都在边租边等,我们有很多内地和香港的客人就是正在短租或长租,打算等到房价一直跌到谷底,起飞前再入手。毕竟买涨不买跌,是大众最朴素的商业情感。

这些持币的观望买家,并非完全不为所动,而是虎视眈眈在找笋盘,找漏捡。他们中很多利用各种网站、应用每日浏览房源。当挂牌价远低于市场价的房产上市时,就会引起他们的注意。而挂正常价格及以上的房产在市面上已经泛滥,想想公寓板块高达5个月的库存,这样的挂牌根本无法从嘈杂的环境中脱颖而出。

二、竞价是检验市场价格的最佳手段。

多伦多卖家用低价挂牌吸引到足够多关注后,竞价日就有可能收到一个甚至多个offer。竞价策略是检验市场价格的最佳手段,没有之一。由于MLS100%公开透明,理论上所有潜在买家都看到了这套房。所有感兴趣的买家都已经看过房并参与了当天出价,且出价可基于附近类似户型的最近成交数据。不存在既想买,愿意出价却又刻意躲藏起来的买家,否则岂不是要冒竞价时被人买走的风险?!

这样一来,竞价当天收到的最高出价,即是这套房产当前的市场价格。比起卖家经纪利用近期成交数据做出的估值,竞价更能展现真实的市场情况。卖家从而判断究竟要卖,还是下市,等待未来市场追上自己的预期。

三、对“低价竞价会导致贱卖”纯属误解。

许多多伦多房产卖家对于竞价策略最大的恐惧,是开价太低就只会收到出价很低的offer,最后只能贱卖。

首先,竞价不是说必须卖。竞价成功时的售价,是超过卖家预期底价时,买家的最高出价。如果收不到任何出价或者认为收到的最高价仍然不满意,卖家可以选择流拍。其次,由于以往成交数据100%公开透明,只要房产曝光充分,有足够的关注,那么竞价中想”捡漏“刻意压低出价的人就一定会败北给认可这套房,充分参考了附近成交,出够价甚至溢价了的诚意买家。

当然,不排除在竞价中我们会收到打酱油的offer。出这种offer的买家通常要么对房产喜好度不高,要么初次竞价,不熟系机制,只是在热身。对于这些offer,卖家不需理睬,只聚焦最高出价的前几名就好。事实上,在多伦多MLS这样公开透明的系统下,哪怕竞价起拍$1加币,也不会阻止房产收到市场价的offer。

总体而言,对于有足够潜在买家的市场,哪怕其中有很多在观望,在试水,竞价也是值得采纳的销售策略。而想当然的”贱卖“风险,其实并不存在。真正灾难的销售策略是无论竞价还是实际挂牌,脱离市场现状,忽视最近成交的实际情况,只从自身期望出发设定售价的做法。

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