随着加拿大央行于6月5日宣布了自2019年以来的首轮降息，欧洲央行也紧随其后，市场开始关注这一举措对多伦多房地产市场供需平衡的影响。大家好，我是Pris Han，安心卖房地产。今天我们一起来看看2024年5月新鲜出炉的多伦多地产局数据月报。
2024年5月大多伦多房产市场数据
跟往常一样，我们来看两张图表。大图是刚刚结束的5月市场表现，小图是上一个月4月的市场表现。通过比较这两张图表，我们可以看到月环比的变化。我们研究五个指标，每个指标下部白色百分比的数值是与去年同期的年同比变化。从这一期开始，图表将用中文显示，方便大家查看。
首先来看所以房产的平均价格。平均售价与上月基本持平，本月达到1,165,000，比上个月绝对值上涨9,000，但比去年同期轻微下调了2.5%。无论是年同比还是月环比变化都不大。销量在上个月已经较低迷的基础上，从7,100套下降到7,000套。7,000套的成交量在大多地区历史上是相对较低的水平，比去年同期的接近9,000套大幅下跌了22%。市场低迷显而易见。
与成交不活跃相反的是多伦多房屋新挂牌量继续激增。上个月的挂牌量已经是放量到17,000套，本月继续增加到18,600套。对比3月的13,000套和2月的11,000套，连续几个月挂牌量显著上升，新挂牌量激增十分触目惊心。因此，本月的活跃挂牌量突破了2万套，达到21,800套，换算成库存为2.8个月。虽然不是历史最高，但趋势表明库存正在回升。平均挂牌天数为19天，与上个月持平，但去年同期只需两个星期即可售出一套房产。现在一套房产平均需要接近三周才能售出。在房价变化不大的背景下，我们华人关注的万锦、烈治文山两组数据，差异也不大。
多伦多不同房产类型的供需态势
在分析房产类型供需态势之前，回顾一下加拿大央行利息变化的历史。从疫情后的货币宽松政策到2022年3月的第一次加息，再到去年的7月政策利率达到5%，这是过去20多年的最高点。在5%的水平上维持将近一年，今年6月5日终于宣布了首次降息，紧随其后欧洲央行也宣布了2019年以来的首次降息。
降息对买卖双方的心态影响如何？我们来看这组数据：多伦多平均每日新增挂牌。就是在某一个观察期，以天为单位，当天卖家新拿到市场上来出售的房源的这个数量。这里选了4个观察期，一个是去年的同期，23年的6月；第二个是上个月24年的5月；以及宣布降息日6月5号之前的4天6月1号到6月4号；和降息之后的两天6月5号跟6月6号。
数据显示，在宣布降息后的两天内，新挂牌量明显上升，正常情况下是平均500套的挂牌量，降息后两天内平均是超过1000套的新挂牌，说明卖家觉得降息对他们来说是一个利好消息，他们才愿意把房子拿出来在市场上出售，所以卖家肯定是蓄势已久了，且市场上积蓄了大量卖家在等待利好消息。
那么买家这边又如何呢？非常不幸的是，其实地产局没有具体的数据来反映有多少买家开始重新活跃，多少开始重新看房，开始下offer，这个数据抓不到。但是我们作为一线经纪能够感受到，加息宣布了之后立刻我们的咨询量开始增加了，约看房的量也增加了，因为这些年大量的新来的这些移民，其实很多人是一边在租，一边在等，他们其实是在持币待购的，降息后咨询量和看房量增加，表明买家也在伺机以待。这两股力量的角逐孰强孰弱，还需观察可知。
多伦多公寓和独立屋的供需态势
最后，我们来看两个主要房产类型——公寓和独立屋的供需态势。库存水平计算方式是当月活跃挂牌总量除以销量。库存水平越高，销售速度越慢。
在22年年头利息最低的时候，这两个房产类型的库存都是不到一个月，当时是白热化的状态，基本上一有房源挂上去，当月就卖掉了。那么最差的时候呢，是出现在了23年的三四季度，那个时候独立屋的库存高达4个月，公寓更是5.5个月，库存泛滥的状况。23年的最后一个月和24年的年头，市场还是对降息有了一定的期盼，稍微活跃了一点。但24年的5-6月，又出现了库存高涨的情况，这是由于卖家终于忍不住抛售而造成的。
这里我更加要提醒大家注意的是公寓，公寓的库存跟独立屋的库存走势的拉开，是从23年的第三第四个季度已经开始。今年这个差距并没有缩小，到5月份，我们可以看到，公寓再一次出现了比较陡的走势。即便是6月5号已经降息，很有可能有一些不想再等待的买家会回到市场中来，但由于短期内的房源oversupply，供大于求，可能公寓的回暖状况会延缓一段时间。
那么公寓为什么会跟独立屋不一样呢？之前也有提到过，由于疫情期间许多楼花建设延误，都在24年今年集中交付，市中心新公寓供过于求，加上高利息导致投资业主抛售，公寓市场受到打压。虽然降息可能带动部分买家回归市场，但短期内公寓库存压力仍在。对刚需买家而言，现在正是挑选公寓的好时机，可以在库存充足的情况下谈判获得好价格。
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