
隨著加拿大央行於6月5日宣布了自2019年以來的首輪降息,歐洲央行也緊隨其後,市場開始關注這項措施對多倫多房地產市場供需平衡的影響。大家好,我是Pris Han,安心賣房地產。今天我們一起來看看2024年5月新鮮出爐的多倫多地產局資料月報。
2024年05月大多倫多地產市場數據
跟往常一樣,我們來看兩張圖表。大圖是剛結束的5月市場表現,小圖是上一個月4月的市場表現。透過比較這兩張圖表,我們可以看到月環比的變化。我們研究五個指標,每個指標下部白色百分比的數值是與去年同期的年比變化。從這一期開始,圖表將以中文顯示,方便大家查看。
首先來看所以房產的平均價格。平均售價與上月基本持平,本月達到1,165,000,比上個月絕對值上漲9,000,但比去年同期輕微下調了2.5%。無論是年同比還是月環比變化都不大。銷售量在上個月已經較低迷的基礎上,從7,100套下降到7,000套。 7,000套的成交量在大多數地區歷史上是相對較低的水平,比去年同期的接近9,000套大幅下跌了22%。市場低迷顯而易見。


與成交不活躍相反的是多倫多房屋新掛牌量持續激增。上個月的掛牌量已經是放量到17,000套,本月繼續增加到18,600套。對比3月的13,000套和2月的11,000套,連續幾個月掛牌量顯著上升,新掛牌量激增十分觸目驚心。因此,本月的活躍掛牌量突破了2萬套,達到21,800套,換算成庫存為2.8個月。雖然不是歷史最高,但趨勢顯示庫存正在回升。平均掛牌天數為19天,與上個月持平,但去年同期只需兩個星期即可售出一套房產。現在一套房產平均需要接近三週才能售出。在房價變化不大的背景下,我們華人關注的萬錦、烈治文山兩組數據,差異也不大。
多倫多不同房產類型的供需態勢

在分析房產類型供需態勢之前,先回顧一下加拿大央行利息變化的歷史。從疫情後的貨幣寬鬆政策到2022年3月的第一次升息,再到去年的7月政策利率達到5%,這是過去20多年的最高點。在5%的水平上維持將近一年,今年6月5日終於宣布了首次降息,緊隨其後歐洲央行也宣布了2019年以來的首次降息。
降息對買賣雙方的心態影響如何?我們來看看這組數據:多倫多平均每日新增掛牌。就是在某一個觀察期,以天為單位,當天賣家新拿到市場上來出售的房源的這個數量。這裡選了4個觀察期,一個是去年的同期,23年的6月;第二個是上個月24年的5月;以及宣布降息日6月5號之前的4天6月1號到6月4號;和降息後的兩天6月5號跟6月6號。

數據顯示,在宣布降息後的兩天內,新掛牌量明顯上升,正常情況下是平均500套的掛牌量,降息後兩天內平均是超過1000套的新掛牌,說明賣家覺得降息對他們來說是一個好消息,他們才願意把房子拿出來在市場上出售,所以賣家肯定是蓄勢已久了,且市場上積蓄了大量賣家在等待利好消息。
那麼買家這邊又如何呢?非常不幸的是,其實地產局沒有具體的數據來反映有多少買家開始重新活躍,多少開始重新看房,開始下offer,這個數據抓不到。但是我們作為一線經紀能夠感受到,加息宣布了之後立刻我們的諮詢量開始增加了,約看房的量也增加了,因為這些年大量的新來的這些移民,其實很多人是一邊在租,一邊在等,他們其實是在持幣待購的,降息後諮詢量和看房量增加,顯示買家也在伺機以待。這兩股力量的角逐孰強孰弱,還需觀察可知。
多倫多公寓與獨立屋的供需態勢
最後,我們來看兩個主要房產類型——公寓和獨立屋的供需態勢。庫存水準計算方式是當月活躍掛牌總量除以銷售量。庫存水準越高,銷售速度越慢。
在22年年頭利息最低的時候,這兩個房產類型的庫存都是不到一個月,當時是白熱化的狀態,基本上一有房源掛上去,當月就賣掉了。那麼最糟的時候呢,是出現在了23年的三四季度,那個時候獨立屋的庫存高達4個月,公寓更是5.5個月,庫存氾濫的狀況。 23年的最後一個月和24年的年頭,市場還是對降息有了一定的期盼,稍微活躍了一點。但24年的5-6月,又出現了庫存高漲的情況,這是因為賣家終於忍不住拋售而造成的。

這裡我更要提醒大家注意的是公寓,公寓的庫存跟獨立屋的庫存走勢的拉開,是從23年的第三第四季度已經開始。今年這個差距並沒有縮小,到5月份,我們可以看到,公寓再一次出現了比較陡的走勢。即便是6月5號已經降息,很有可能有一些不想再等待的買家會回到市場中來,但由於短期內的房源oversupply,供大於求,可能公寓的回暖狀況會延緩一段時間。
那麼公寓為什麼會跟獨立屋不一樣呢?之前也有提到過,由於疫情期間許多樓花建設延誤,都在24年今年集中交付,市中心新公寓供過於求,加上高利息導致投資業主拋售,公寓市場受到打壓。雖然降息可能帶動部分買家回歸市場,但短期內公寓庫存壓力仍在。對剛需買家而言,現在正是挑選公寓的好時機,可以在庫存充足的情況下談判以獲得好價格。
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