第一次買樓的人計算「買不買得起」，通常先想到首期：手上有 15 萬或 20 萬現金，全部用作首期，能買多貴的物業？
我經常提醒首次置業人士：不要把所有可動用的現金都計入首期。 由購樓合約獲接受到取得鎖匙，中間還有一連串買樓開支（closing costs）要付，少則數百元，多則過萬元。在多倫多市內買樓，單是土地轉讓稅一項，就可能是首期以外最大的一筆現金支出。
所以做預算時，真正要問的不是「我有多少首期」，而是：把買樓開支都預留出來之後，還剩多少現金可以安心做首期？ 本文按金額由大到小，逐項講清在多倫多置業的 7 項買樓開支，最後用一個 80 萬的物業計一筆總賬。
⏱️ 先弄清付款節奏：買樓的錢分兩次付
很多首次置業人士以為買樓要一筆一筆分期付款。大多倫多的二手樓交易，主要只有兩個付款時間點。
第一次：合約獲接受後付訂金（Deposit）。 大多倫多常見的訂金是樓價的 5%，但這不是法定比例，金額和付款時間以合約為準。合約寫明「接受後支付」的，通常要在 24 小時內付清。訂金由放盤地產公司的信託戶口（Trust Account）代為保管。
訂金不是首期以外多付的一筆錢，它本身就是樓價的一部分。 例如買一個 $800,000 的物業，已付訂金 $40,000，計劃首期 20%（$160,000），成交時只需補足 $120,000 首期餘額。
第二次：成交前把其餘現金交給買家律師。 成交前一星期左右，律師會約你簽署文件，核對按揭、家居保險和身份證明。最終金額往往要到成交前幾天才確定，因為律師要等銀行的放款指示（Mortgage Instructions）和賣方律師的成交調整結算表（Statement of Adjustments）。
金額確定後，你按律師要求以銀行本票（Bank Draft）、保付支票（Certified Cheque）或電匯，把成交資金（Closing Funds）存入律師的信託戶口。這筆錢除了餘下的首期，還包括以下幾項買樓開支。付款流程的更多細節，可以參考我之前寫的多倫多買樓付款流程。
💰 第1項：土地轉讓稅，通常是最大的一筆
底層邏輯： 在安省買樓要繳交省級土地轉讓稅（Land Transfer Tax），按成交價分段累進計算，不是樓價乘以一個固定比例。
多倫多市內要交兩份。 買在萬錦、列治文山、旺市、密西沙加等多倫多市以外的城市，只需繳交省級土地轉讓稅；買在 City of Toronto 行政範圍內，還要另交一份多倫多市土地轉讓稅（Municipal Land Transfer Tax）。
首次置業人士有減免。 符合資格的首次置業人士，省級土地轉讓稅最高可退 $4,000；在多倫多市內買樓，市級土地轉讓稅還可再減最高 $4,475。
以一位符合資格的首次置業人士、購買一個 $800,000 的物業為例：
| $800,000 物業 | 萬錦 / 列治文山 | 多倫多市內 |
|---|---|---|
| 省級土地轉讓稅 | $12,475 | $12,475 |
| 省級首次置業退稅 | −$4,000 | −$4,000 |
| 市級土地轉讓稅 | 無 | $12,475 |
| 市級首次置業減免 | 無 | −$4,475 |
| 實付合計 | $8,475 | $16,475 |
資料來源：安省財政部首次置業土地轉讓稅退稅、多倫多市 MLTT 減免
同樣一個物業，買在多倫多市內，單是這一項就比萬錦多出約 $8,000。不想自己分段計算，可以直接使用我們網站的按揭計算機：輸入樓價、首期和利率，除了計出每月供款，下方還會按城市和是否首次置業計出土地轉讓稅，兩筆賬一次計清。
破除一個誤區：「第一次在加拿大買樓」不等於「首次置業人士」。 安省的規定是，申請人不能在世界任何地方擁有過住宅或住宅業權權益，配偶的置業紀錄也可能影響資格；此外還有年滿 18 歲、作為主要自住物業、加拿大公民或永久居民等條件。新移民不要因為是第一次在加拿大買樓，就直接在預算中扣除這 $4,000 或 $4,475，最好先請律師按你的情況確認。
⚖️ 第2項：律師費，不只是律師的服務費
安省的業權過戶和資金交收，都要經由地產律師完成。律師最終的賬單通常包括兩部分：
- 法律服務費： 律師本身的收費。
- 代支費用： 查冊、業權保險、政府業權登記費、銀行轉賬費、文件及系統費用和相關稅項。
查冊（Title Search）查的是甚麼？ 法律上登記到你名下的是這個物業的業權。成交前，律師要查閱安省土地登記紀錄，確認賣家是合法業主，業權上沒有未解除的按揭、留置權，也沒有影響使用的通行權、地役權等登記，賣家能把業權合法轉到你名下。很多交易還會同時購買業權保險（Title Insurance），保障保險範圍內的業權瑕疵和欺詐風險。
所以比較律師報價時，不要只看廣告上的「$999」或「$1,099 起」，而要問：整宗交易我最終一共要付多少？哪些費用不包括在報價內？ 大多倫多一般二手樓交易，建議預留 $1,500–$3,000，實際視乎律師行、物業類型、有否按揭和交易複雜程度而定。
🧾 第3項：成交調整，多退少補
成交調整（Closing Adjustments）最常見的是地稅。假設賣家已繳付全年地稅，你 10 月 1 日接手，那麼 10 月 1 日至年底這段時間的地稅本應由你承擔，成交時就要補還給賣家。相反，賣家應付而未付的費用，也會在成交時扣回。買柏文的話，還可能涉及管理費調整。
這些款項都列在成交調整結算表上。所以你最後交給律師的錢，並不簡單等於「樓價 − 按揭 − 已付訂金」。由於金額取決於成交日期、地稅和管理費的繳付周期，買樓初期很難計準，預算上要留有餘地。
🛡️ 第4項：首期低於 20%，按揭保險的稅要付現金
首期不足 20% 時，需要購買按揭違約保險（例如 CMHC）。保費本身一般可以計入按揭，但在安省，保費所產生的 8% 省銷售稅不能計入按揭，要在成交時以現金付清。
以 $800,000 的物業為例：
| 首期 | 按揭額 | 按揭保險費（可計入按揭） | 保險費的稅（須付現金） |
|---|---|---|---|
| 最低首期 $55,000（約 6.9%） | $745,000 | $29,800 | 約 $2,384 |
| 10%（$80,000） | $720,000 | $22,320 | 約 $1,786 |
| 15%（$120,000） | $680,000 | $19,040 | 約 $1,523 |
資料來源：CMHC 現行保費率（首期 5%–9.99% 為 4.00%，10%–14.99% 為 3.10%，15%–19.99% 為 2.80%），按 25 年攤還期計算；30 年攤還期的保費率會略高。可用 CMHC 保險計算機按自己的情況估算。
換言之，首期低於 20% 的買家，成交現金要再多準備 $1,500–$2,400 左右。
🔍 第5、6項：銀行估價費和驗樓費
銀行估價（Appraisal）： 銀行要確認物業的市值足以支持按揭額，費用通常數百元，而且不少銀行會承擔、報銷或豁免。申請按揭時直接問銀行或按揭經紀：這筆費用是否要我自己付？估價通常在按揭審批階段進行，不一定等到成交。
驗樓（Home Inspection）： 法例沒有規定每個物業都要驗樓，要視乎物業類型、樓齡、狀況、合約條款和競爭情況而定。大多倫多一般住宅通常數百元，一般在出價前或驗樓條件期內完成，直接付給驗樓師，不經律師。
📦 第7項：搬屋和入住的開支
這一類嚴格來說不屬於成交時經律師支付的款項，但首次置業人士應該預早準備：搬屋公司、換鎖、傢俬、電器、窗簾、油漆、簡單維修，以及入住後發現要馬上處理的小問題。買柏文可能要預約搬屋專用升降機、繳付按金；由柏文搬進獨立屋，還可能要添置鏟雪工具、剪草機和園藝工具。
這些開支單看都不大，問題在於它們集中在成交前後同一個月發生。 所以我不建議為了把首期湊成一個更好看的數字，把戶口裏的現金幾乎全部用光。
📊 計一筆總賬：80 萬的物業，首期以外還要準備多少？
假設你是符合資格的首次置業人士，購買一個 $800,000 的二手自住物業，首期 20%：
| 費用項目 | 萬錦 | 多倫多市內 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 土地轉讓稅（已扣首次置業減免） | $8,475 | $16,475 | 多倫多市內要交省級加市級兩份 |
| 律師費、查冊、業權保險及登記 | $1,500–$3,000 | $1,500–$3,000 | 各律師行報價和包括的項目不同 |
| 地稅等成交調整 | $0–$3,000+ | $0–$3,000+ | 取決於成交日期和賣家已繳地稅 |
| 銀行估價 | $0–$500 | $0–$500 | 部分銀行豁免或報銷 |
| 驗樓 | $400–$700 | $400–$700 | 視乎物業和交易情況而定 |
| 搬屋、換鎖及基本入住開支 | $1,000–$3,000+ | $1,000–$3,000+ | 不包括大量添置傢俬或裝修 |
| 粗略合計 | 約 $11,400–$18,700 | 約 $19,400–$26,700 | 不包括首期 |
兩點提醒：
- 5% 訂金不用再加一次。 合約獲接受後付的 $40,000 訂金是樓價的一部分，成交時律師會把它計入樓價，不是表外多出來的 4 萬。
- 首期低於 20%，再加 $1,500–$2,400。 這是上一節按揭保險的稅，要付現金。
換言之，同樣一個 80 萬的物業，首期準備好之後，買在萬錦至少還要預留一萬多元，買在多倫多市內要預留兩萬多元。
✅ 這對你意味着甚麼
流行認知： 首期夠了，就可以買樓。實際上： 準備好首期，不代表買樓資金已經準備好。
- 首次置業人士： 先計出所有可用於買樓的現金，扣除上表各項買樓開支和一筆入住儲備，餘下的才是可以安心做首期的錢。首期也不是唯一門檻，按揭額還要通過銀行的入息審查和壓力測試，具體可以參考多倫多買樓收入要多少？
- 新移民： 首次置業資格看的是全球置業紀錄，不是在加拿大有沒有買過樓。土地轉讓稅減免能否申請，先請律師確認，再寫進預算。
- 首期低於 20% 的買家： 按揭保險的稅要付現金，預算中單獨列一行。
- 在多倫多市和周邊城市之間猶豫的買家： 同樣價錢的物業，多倫多市內的土地轉讓稅會高出一截，比較樓價時要把這一項計算在內。
真正準備好買樓，是在付清首期和所有買樓開支之後，手上仍有足夠的現金，取得鎖匙後家庭現金流不會馬上繃緊。想按自己的情況計算一次，歡迎在下方表格留言。
*本文根據 2026 年 11 月安省及多倫多市現行規則整理。土地轉讓稅、首次置業減免、按揭要求和律師費用因個人資格和具體交易而異，最終成交金額以地產律師和貸款機構的實際計算為準。*
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發佈日期：2026年11月1日
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