2023年10月的多倫多房地產市場波瀾不驚。 交易量和成交房價都與9月相差無幾，不過趨勢上呈現了輕微的恢復。 房價較上月繼續上漲0.6%，來到112.6萬加幣。 上月賣家大量拋售的行為也稍有緩解。 儘管總量仍較高，本月新掛牌房源較上月縮減2,000套。 但由於成交持續萎靡，市場房源堆積，庫存高達4.2個月。 市場仍屬明顯買方市場。
2023年10月大多倫多樓市數據
像往常一樣，我們回顧過去兩個月的數據，以便從月環比上感受市場變化的趨勢。 我們研究五個指標，這些指標的下方顯示了觀察期的2023年10月與去年同期相比的變化。
在大圖中，我們可以看到10月的平均售價達到了1,126,000加元，相較於上個月的9月上漲了6,000加元，成長了0.6%。 雖然上漲不多，但顯示出市場正在輕微恢復。 與平均售價持平的是銷量。 上個月，整個大多倫多地區成交了 4,642 套房屋，而這個月只稍微增加到 4,645套。 成交量相對較低，可看出市場活動的低迷狀態。 由於成交低迷，導致市場上充斥著大量的庫存。 本月的整體掛牌量高達19,500多套，接近2,0000套的庫存水準。 這使得庫存從上個月的4.1個月上升到了4.2個月，這意味著買家有相當多的房源可以慢慢挑選。
儘管庫存龐大，值得注意的是新增掛牌量實際上有所減少。 上個月是首次出現賣家拋售的趨勢，但本月趨勢有所回調。 新增掛牌量從16,000多套減少到14,000套，縮減了11%。 雖然新增掛牌量仍然較高，但趨勢並沒有繼續擴大。 平均線上天數與上個月差不多，一個房產平均需要掛3週才能賣出。 這顯示出市場上存在大量房源供買家選擇。
總體而言，市場維持了一個明顯的買方市場。 然而，需要注意的是，儘管庫存龐大，但新增掛牌量的減少可能表明賣家對市場的信心有所回升。
列治文山和萬錦的供需情況
我們來觀察下兩個華人熟悉的城市：列治文山和萬錦。 這兩個城市展現了不同的市場表現。
我們先來看列治文山市。 從供需的角度來講，跟整個大多地區的情況是合拍的。 我們可以看到它的新增掛牌有輕微的下調，同時下調的是這個成交量，基本上持平，但是也有輕微的下調。 庫存方面，在9月明顯的買方市場的情況下繼續擴大，從上個月的3.8個月一直提高到了這個月的4.2個月的庫存。 在成交價格上跟大多地區有點不太一樣，這個月列治文山是往下滑了，上個月是143萬，這個月135萬，是一個比較明顯的下調。
再來看萬錦，萬錦表現出了不同的態勢。 我們首先看到新增掛牌量從上個月的679下調到了這個月的574，這是一個15%的下調。 可是跟新增掛牌減少相反的是它的成交更活躍了。 上個月賣出不到200套，這個月賣出了接近240套。 這跟剛才我們看到的大多地區也好，列治文山也同樣的成交更加萎靡對比，是相反的一個狀態，萬錦的成交比起上個月上調了20%。
由於萬錦的新增掛牌量正在減少，可是成交比起上個月卻更活躍，一下子庫存就從上個月的3.6個月下調到了這個月的2.9個月。 這個分別就非常的明顯了，因為我們剛剛看到整個大多的庫存量是從上個月的4.1個月放大到了這個月的4.2，列治文山更是。 可是萬錦上個月的庫存量3.6個月已經比平均線要低，更何況出現了跟市場的庫存放大相反的態勢。 隨著市場的供需之間的角力，也可以看到它的平均價格也在回檔。 上個月是1,326,000加元，這個月是1,335,000加元。 這個回調雖然不大，但這個態勢值得注意。
以上數據告訴我們，在同樣的大勢下，不同的城市它的表現是完全可以各有千秋的，一定要數字看細。
基本利率與房價
最後想和大家一起回顧一下後疫情時代大多的平均房價跟基本利率之間的關係。 從21年的1月到23年的10月，在將近三年的時間裡，我們看到疫情的後半段央行採取的貨幣寬鬆政策和一個極低的利率的時期，所對應的平均房價是 一路飆升，直到22年的2月達到了峰值1,334,000。 在那之後就進入了加息通道，一連十次加息，多倫多的平均房價在10月份剛剛走到了1,126,000。
常識告訴我們，如果利率很低的話房價就會漲，確實是出現了這樣的情況。 但是利率是不是影響房價的唯一的因素呢？
我們來觀察這幾個點：比如到2023年7月份之後，有幾次大幅度75個基點、100個基點這樣的升息，可是直到23年1月份這段時間，市場是走得非常的平緩 ，即使基準利息是既高，且升息速度又快，但整體房價並沒有嚴重的下調；甚至乎23年的1月直到5月，利率在一個很高的位置，6%以上維持，可是平均 房價還在一路的攀升。
這幾個階段告訴我們，房價有可能影響它的更重要的因素還是供需。 在一個固定的市場裡面，人口進入的速度和數量，新移民等這些剛需的居住者釋放出來的需求，對平均房價的影響會更加的大。 而利息，也許是在這個趨勢上面起了放大縮小的作用，讓振幅變得更大或者是縮小，但是趨勢更多的是由供需決定的。 所以一方面要關注利率，一方面加拿大的移民政策、移民進入的速度，大家在各自預判房價趨勢的時候也千萬不要忽視。
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