多伦多房价市场在2023年10月波澜不惊。交易量和成交房价都与9月相差无几，不过趋势上呈现了轻微的恢复。多伦多房价较上月继续上涨0.6%，来到112.6万加币。上月卖家大量抛售的行为也稍有缓解。尽管总量仍较高，本月新挂牌房源较上月缩减2,000套。但由于成交持续萎靡，市场房源堆积，库存高达4.2个月。市场仍属明显买方市场。
大多伦多房价市场在2023年10月数据
和往常一样，我们回顾过去两个月的数据，以便从月环比上感受市场变化的趋势。我们研究五个指标，这些指标的下方显示了观察期的2023年10月与去年同期相比的变化。
在大图中，我们可以看到10月的平均售价达到了1,126,000加元，相比上个月的9月上涨了6,000加元，增长了0.6%。虽然上涨不多，但显示出市场正在轻微恢复。与平均售价持平的是销量。上个月，整个大多伦多地区成交了 4,642 套房屋，而这个月只稍微增加到 4,645套。成交量相对较低，可以看出市场活动的低迷状态。由于成交低迷，导致市场上充斥着大量的库存。本月的整体挂牌量高达19,500多套，接近2,0000套的库存水平。这使得库存从上个月的4.1个月上升到了4.2个月，意味着买家有相当多的房源可以慢慢挑选。
尽管库存庞大，值得注意的是新增挂牌量实际上有所减少。上个月是首次出现卖家抛售的趋势，但本月这一趋势有所回调。新增挂牌量从16,000多套减少到14,000套，缩减了11%。虽然新增挂牌量仍然较高，但趋势并没有继续扩大。平均在线天数与上个月差不多，一个房产平均需要挂3周才能售出。这显示出市场上存在大量房源供买家选择。
总体而言，市场维持了一个明显的买方市场。然而，需要注意的是，尽管库存庞大，但新增挂牌量的减少可能表明卖家对市场的信心有所回升。
列治文山和万锦的供需情况
我们来观察下两个华人熟悉的城市：列治文山和万锦。这两个城市展现了不同的市场表现。
我们首先来看列治文山市。从供需的角度来讲，跟整个大多地区的情况是合拍的。我们可以看到它的新增挂牌有轻微的下调，同时下调的是这个成交量，基本持平，但是也有轻微的下调。库存方面，在9月明显的买方市场的情况下继续扩大，从上个月的3.8个月一直提高到了这个月的4.2个月的库存。在成交价格上跟大多地区有点不太一样，这个月列治文山是往下滑了，上个月是143万，这个月135万，是一个比较明显的下调。
再来看万锦，万锦表现出了不同的态势。我们首先看到新增挂牌量从上个月的679下调到了这个月的574，这是一个15%的下调。可是跟新增挂牌减少相反的是它的成交更活跃了。上个月卖出不到200套，这个月卖出了接近240套。这跟刚才我们看到的大多地区也好，列治文山也同样的成交更加萎靡对比，是相反的一个状态，万锦的成交比起上个月上调了20%。
由于万锦的新增挂牌量在减少，可是成交比起上个月却更活跃，一下子库存就从上个月的3.6个月下调到了这个月的2.9个月。这个分别就非常的明显了，因为我们刚刚看到整个大多的库存量是从上个月的4.1个月放大到了这个月的4.2，列治文山更是。可是万锦上个月的库存量3.6个月已经比平均线要低，更何况出现了跟市场的库存放大相反的态势。随着市场的供需之间的角力，还可以看到它的平均价格也在回调。上个月是1,326,000加元，这个月是1,335,000加元。这个回调虽然不大，但是这个态势值得注意。
以上数据告诉我们，在同样的大势下，不同的城市它的表现是完全可以各有千秋的，一定要数字看细。
基本利率与房价
最后想和大家一起回顾一下后疫情时代大多的平均房价跟基本利率之间的关系。从21年的1月到23年的10月，在将近三年的时间里，我们看到疫情的后半段央行采取的货币宽松政策和一个极低的利率的时期，所对应的平均房价是一路飙升，直到22年的2月达到了峰值1,334,000。在那之后就进入了加息通道，一连十次加息，多伦多的平均房价在10月份刚刚走到了1,126,000。
常识告诉我们，如果利率很低的话房价就会涨，确实是出现了这样的情况。但是利率是不是影响房价的唯一的因素呢？
我们来观察这几个点：比如到2023年7月份之后，有几次大幅度75个基点、100个基点这样的加息，可是直到23年1月份这一段时间，市场是走得非常的平缓，哪怕基准利息是既高，且加息速度又快，但整体房价并没有严重的下调；甚至乎23年的1月直到5月，利率在一个很高的位置，6%以上维持，可是平均房价还在一路的攀升。
这几个阶段就告诉我们，房价有可能影响它的更重要的因素还是供需。在一个固定的市场里面，人口进入的速度和数量，新移民等这些刚需的居住者释放出来的需求，对平均房价的影响会更加的大。而利息，也许是在这个趋势上面起了放大缩小的作用，让振幅变得更大或者是缩小，但是趋势更多的是由供需决定的。所以一方面要关注利率，一方面加拿大的移民政策、移民进入的速度，大家在各自预判房价趋势的时候也千万不要忽视。
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