在多倫多地產交易中，絕大多數買家在出價時將注意力高度集中在「價格」本身，卻低估了合約細節對最終成本和居住體驗的決定性影響。事實上，真正影響你是否住得安心、是否額外花錢的，往往不是成交價，而是那些在下 offer 和移除條件時被忽略的合約條款。一旦出現問題，輕則增加數千加元支出，重則在交房當天才發現隱性風險，給新生活帶來不必要的困擾。
💡 一、賣家需留下的物品，必須明確寫入合約
在多倫多地產交易中，一個常見誤解是：買家以為看房時“房子裡有的東西”，交房時自然會留下。
但在法律層面，只有明確寫入合約 Inclusions 的項目，才屬於交易內容。常見需要特別註明的物品包括：
- 客廳或餐廳的裝飾吊燈
- 地下室額外冰櫃或第二台冰箱
- Central Vacuum 主機及配件
- 智慧門鎖、安防或自動化設備
在合約世界裡，規則非常清晰：寫明的才屬於買家，未寫明的賣。
🧹 二、必須清空的物品，同樣需要寫清楚（老房特別關鍵）
下什麼」同等重要的，是明確哪些必須清空。在老房、後院、車庫和地下室中，最容易出現交房糾紛。
常見問題包括：廢木板、輪胎、破損家具；Shed 內遺留的舊工具或建築廢料。
若合約中未明確要求清理，賣家完全可以主張這些物品「仍可使用」。最終結果往往是：買家在交屋第一天，就需要自行承擔 $800–$1500 的垃圾清理費用。
專業做法是在 offer 中明確寫明：室內及室外所有個人物品與垃圾須完全清空，必要時具體涵蓋 shed、車庫、後院及其他附屬空間。清晰條款，是避免交屋糾紛的關鍵。
💰 三、租賃設備必須揭露金額、年限與買斷條件
在大多倫多地產交易中，Rental Equipment 是最容易被忽略、卻長期影響現金流的隱形成本。
常見租賃設備包括：熱水爐（最常見）；暖爐、空調；淨水系統、軟水系統；安防監控設備。
重點不僅是“是否租賃”，而是：
- 每月租金金額
- 合約年限
- 是否允許買斷或轉讓
- 提前解約的違約成本
部分高階設備月租可達 $70–$120 以上，合約為期 7–10 年，對房屋估值和長期支出都會產生實質影響。
在合約中，建議明確要求：
- 所有租賃設備完整揭露
- 每月租金額與剩餘年限
- 買斷費用及相關限制
這些並非細節，而是真金白銀的成本。
🛠️ 四、驗屋後處理方式：優先選擇 Closing Credit
在當前市場環境下，加入驗屋條件是對買家極為有利的保護措施。但在驗屋發現問題後，較理性的處理方式通常是要求 Closing Credit，而非要求賣家維修。
原因主要有三點：
第一，買家無法控制維修品質。
賣家往往選擇最低成本、最低標準完成「能運作即可」的修復，容易引發後續爭議。
第二，Closing Credit 最清晰、最直接。
律師交接時直接扣減金額，買家自行安排維修，標準和結果完全可控。
第三，雙方效率更高。
賣家無需協調施工進度，買家也避免因維修品質而產生糾紛，整體交易更順暢。
⚠️ 唯一例外是涉及重大安全隱患或結構性問題時，應先由專業人士評估，再決定是否繼續交易。
📝 結語：合約不是形式，而是你的長期保障
多倫多地產買房合約不是寫給律師看的文件，而是用來保護你的資金、安全與未來生活品質的法律工具。事先理解並落實這些關鍵條款，往往能幫你避免大量不必要的麻煩，甚至實實在省下一大筆錢。
我是 Pris Han，專注於大多倫多首次買賣與換房規劃的房地產經紀。
歡迎聯繫，和我聊聊你在第一次買房或換房過程中，最擔心踩到哪些合約雷區。
發布日期：2025-12-31
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