前不久，我提到：在多倫多地產交易中，雖然是買方市場，但不代表買家可以為所欲為，100萬的價格買不走市價80萬的房產。許多買家在觀看後留言表示：「叫價100萬，還價80萬，這不很正常嗎？」聽起來似乎有道理，但這一反應暴露了人們對買方市場的一些常見誤解。
🔍解析買家邏輯
不少人可能會依照這樣的邏輯推測：
“現在是買方市場 → 買家說了算 → 作為買家，我就能決定價格，想出多少錢就能買到。”
今天，我們就來拆解一下這個 「三段論」。
多倫多與其他市場的差異
🌍在某些國家，房地產市場缺乏統一的資料庫，房源資訊分散，交易資料不公開。在這種市場環境下，買賣雙方只能根據掛牌價進行討價還價。例如，今年年初，我在英國曼徹斯特賣了一間小公寓。英國的市場就是這樣，買賣雙方只能依賴掛牌價進行價格協商，結果往往是賣家可能賣得比市價低，買家可能買得比市價高。這樣一來，大家普遍認為「掛牌價=市價」是正常的。
然而，在多倫多，這一情況完全不同。多倫多有MLS（多重上市服務）中央資料庫，所有在售房源和過往成交資料都是公開透明的。透過這些數據，任何專業的房地產經紀都能計算出一套房產的合理市價區間。那麼，如何計算出合理的市價？您接著往後看。
掛牌價與市價的關係
💡在多倫多，掛牌價不等於市價。掛牌價往往只是賣家的銷售策略之一，不一定反映真實的市價。掛牌策略大致有兩種：
- 1️⃣實價掛牌：賣家將房屋定價略高於市價，為買家留有議價空間。然而，有些賣家可能會過度脫離市場現狀，例如市場價格已經下跌，但他們因為自己的成本高，依然堅持高價出售。
- 2️⃣競價掛牌：賣家將價格設定得遠低於市價，以此吸引更多買家來參觀，從而透過多個買家的競爭將價格抬回到市場水平。
無論是哪一種策略，掛牌價都可能與實際市價有較大差距。因此，作為買方經紀，在為客戶制定出價建議時，我幾乎從不單純參考掛牌價，而是會對比周圍類似房產的最新成交價格，並根據房屋的具體特徵（如裝修、朝向、學區等）做出適當調整。最終，買家可以根據自己的需求和喜好來決定出價。
參考過去的成交數據
📈有些買家可能會反駁：“市場是動態的，你參考過去的成交數據是否有效？”
誠然，市場會隨時波動，但除了參考最近的成交數據，我們還能參考什麼呢？而且，我所提到的成交數據並不是單獨針對某一套房產，而是根據過去20天、一個月或45天內類似房源的成交情況來判斷市場走向。即便數據比較久遠，透過加拿大地產局提供的房價指數（HPI），我們也能將遠期成交價格折算到目前的市價。
如果這些數據不能作為參考，那麼隨便憑空猜測一個數字會比較有效嗎？
對「買方市場」的正確理解
💬回到文章開頭提到的買家誤解，最大的問題在於對「買方市場」的誤解。在買方市場中，買家整體上擁有較大的議價空間，但這並不代表任何一個買家都可以任意定價。例如，張三隻願意出80萬，但市場上可能還有李四、王五、趙六，他們願意出85萬、92萬或97萬。在這種情況下，張三並不能以80萬買到房子。
所謂的市價，是透過賣家的最低接受價格與買家的最高願意支付價格之間的博弈所決定的。如果張三堅持80萬的價格，而其他買家出價更高，那麼80萬的報價將無法成交。而且，所有的市場交易都是公開透明的。如果真的存在80萬買到100萬房子的機會，其他買家也能看到這項訊息並參與競爭。
⚖️總的來說，多倫多房地產交易的市價並非隨便喊一個數字就能成交，了解真實的市場數據和交易規則，才能幫助買家在複雜的市場環境中做出明智的決策。
發布日期：2025-09-04
相關博客：
大多倫多撿漏機會來了？滿足這兩個條件，才可能出現“小區新低價”
首次買房最多能省4萬+？ 90%的人都不知道的6個隱藏福利！
預約免費諮詢，取得您專屬的買樓策略
"*" indicates required fields
多倫多買樓 & 多倫多賣樓 & 多倫多租樓
無論您是想在大多倫多買房或租公寓 (Condo Apartment)，鎮屋（Townhouse）還是獨立住宅 (Single Family Home)，
Pris Han安心賣房地產 Carefree Home Sold Realty Team Pris Han 都能為您提供協助。
我們的服務範圍在大多倫多地區Greater Toronto Area (GTA) ，包括Richmond Hill列治文山、Markham萬錦、Vaughan旺市、Aurora奧羅拉、Newmarket新市、Whitchurch-Stouffville斯圖夫維爾、North York北約克 ，Scarborough世嘉堡、Mississauga 密西沙加、Brampton布蘭普頓、Pickering皮克林、Ajax亞積士、Whitby惠特比、Oshawa奧沙瓦和Toronto 多倫多市。
我們幫助想在大多倫多買房或租房的買家和租客尋找最適合的房產，為他們提供新上市房產的即時通知，獲得不在 MLS 上的獨家樓盤。 我們為您提供 100% 免費的專業意見。
對於房地產賣家，我們擁有數以千計的等待買家的資料庫、及超過 60,000 名在YouTube 和今日頭條上的追蹤者。 我們的「售出保證」為您的房產帶來符合資格的買家。 我們還擁有專業的佈置、攝影和攝影團隊，為賣家提供無縫體驗。
透過info@HanHomeSold.com 與我們聯繫，微訊號TeamPrisRealty 或致電/發短信：647-360-8963 進行免費諮詢或評估，或訪問我們的網站https://hanhomesoldrealty.com/ 獲取更多最新視頻、博客 、和最新多倫多樓盤資訊。
