9月2日，加拿大央行（Bank of Canada）第7次維持基準利率 2.25% 不變。但加拿大按揭利率並沒有跟着不動——真正決定你定息的不是央行，而是國債孳息率，它今年一直在向上走。
同一個星期，多倫多 8 月平均樓價跌穿一百萬，報 $993,410。樓價在跌，央行不動，不少買家的算盤是——「再等等，等減息了一齊入市」。
今年，這個算盤可能打錯了。
📉 不減息的理由變了：由「等通脹回落」變成「防通脹反彈」
核心數據： CPI 最近幾個月在 3% 附近徘徊，剔除汽油的核心通脹 2.2%。第二季 GDP 增長 3.3%，而第一季還非常疲弱。
底層邏輯： 之前幾次不減息，理由是「通脹未穩，再觀察」。今次央行點名的是兩個新風險——中東衝突推高的油價，以及美加貿易談判破裂後新一輪的關稅及反制措施。
換句話說：以前是等通脹向下行，現在是防它掉頭向上。方向變了。這一點，比「今次減不減」重要得多。
🔑 加拿大按揭利率，不由央行一家決定
這是我最想講的一點，也是大多數人搞錯的地方。
定息不看央行，看國債。 它跟的是加拿大 5 年期國債孳息率（Government of Canada bond yield）。央行的隔夜利率，管的是浮息。
| 項目 | 目前水平 | 跟着誰走 |
|---|---|---|
| 央行基準利率 | 2.25% | — |
| 5年期國債孳息率 | 約 3.3%，年內走高 | 市場對通脹的預期 |
| 5年定息按揭 | 約 3.94% – 4.09% | 國債孳息率 |
| 5年浮息按揭 | 約 3.3% | 央行基準利率 |
資料來源：Bank of Canada 2026年9月2日利率公告；Ratehub、nesto 2026年9月7日最優報價。
問題出在這裏： 國債孳息率現時是向上走的，因為市場正在為關稅和油價的通脹風險定價。所以就算央行 10 月 28 日真的減息，定息也未必跟着落——這兩者根本不在同一條鏈上。
「等減息，樓宇按揭就平了」——這句話在 2024 年成立，因為當時利率一路向下，兩條鏈同向。今年不一樣了。
💰 換成供款，究竟差幾多錢
百分比聽起來抽象，換成每個月供多少就清楚了。以多倫多一個 $800,000 的物業、首期 20%（貸款 $640,000、25 年還款期）計算：
| 按揭類型 | 利率 | 每月供款 |
|---|---|---|
| 5年定息 | 3.94% | $3,346 |
| 5年浮息 | 3.30% | $3,128 |
| 差額 | 0.64% | $218 / 月 |
計算說明：25年還款期、半年複息（加拿大按揭慣例），按 2026 年 9 月 7 日最優報價。實際報價視乎信貸紀錄、首期比例及貸款機構而定。
每月 $218，一年 $2,611，五年累計 $13,056。如果是一百萬的物業，五年差額是 $16,320。
這筆錢不是小數目——但它買的是「確定性」。值不值，要看下面這一段。
🏠 這對你意味着甚麼
如果你是買家： 浮息比定息平 64 個基點，五年 1.3 萬，這個差價本身已經在告訴你市場的判斷。但不要只盯着慳下來的錢，先問自己捱不捱得住波動——關稅這條線一旦發酵，浮息是最先受衝擊的一個。如果你決定鎖定息，不要賭 10 月 28 日，國債孳息率不會等央行。
關於「幾時應該入市」，我之前寫過一篇：多倫多買房自住的最佳時機，是「等來的」還是「抓住的」？
如果你是賣家： 8 月新放盤 12,075 個，按年少了 14.1%。你的競爭對手正在撤退，而且撤得比買家還快。成交價仍是叫價的 97%，平均 35 日售出——這不是恐慌沽貨的形態。（資料來源：TRREB Market Watch）
如果你是投資者： 浮息跟央行走，而央行下一次開口是 10 月 28 日。在那之前，你的持有成本是可預期的。這段確定性本身，就是可以用來做決策的窗口。
🏁 寫在最後
看政策，我一直是同一個方法：不估點位，只看它作用在哪一環。
今次央行按兵不動，作用在「浮息」這一環。而關稅和油價，作用在「國債孳息率」那一環，也就是你的定息。兩隻手，正在向兩個方向拉。
搞清楚自己簽的是哪一種，比估央行下個月減不減，重要得多。
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發佈日期：2026年9月10日
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