在多倫多購買房地產與在中國購買房地產有很大不同。在中國購買房產時，往往是買賣雙方之間不斷的談判。達成口頭協議後，將商定的條款寫入要簽署的合約。
那麼，在加拿大購買房地產的流程是怎樣的呢？
在多倫多的談判過程不同。談判主要是書面報價，也稱為購買意向書（Agreement of Purchase and Sales, APS）。
當潛在買家對房產感興趣時，代表買家的地產經紀人（買家經紀）將根據買家的意願透過購買意向書 APS 提出報價。為了便利於雙方之間的談判，每次發出或者簽回文書的一方會給出「不可撤銷時間」（Irrevocable Time）。不可撤銷時間是指一方開出的條件是自己不可撤回的。如果對方接受提議，買賣協議將成為具有法律約束力的合約。
如果另一方回覆更改，則談判繼續。
如果對方在不可撤銷時間到期時沒有回應，則協商失敗，購買程序結束。
當一方透過簽署 APS 接受另一方的最後報價時，代表達成協議。
購買意向書的要素
購買意向書 APS 中有幾個重要的元素。
出價
買方提供的金額。
交房日 (Closing Day)
許多買家詢問報價日 (Offer Day) 和交房日 (Closing Day) 之間應該允許多少時間。其實這取決於買賣雙方的意願，因為賣方必須接受買方提議的日期。通常，一般買賣是自簽署協議 30-60 天內收房。加拿大和中國的主要區別在於，賣家只在收房日當天才收到所有款項。所有關於該物業的押金均存放在賣方的地產代理公司負責管理。收房越早，賣方就越早收到全額資金。
當然，賣家可能希望在某些情況下（譬如等待著他們下一個家的收房日），收房日期可能會延遲。
訂金數額 (Deposit Amount)
通常，訂金數額是售價的 5%。押金以信託形式發送給賣方的房地產經紀公司。
購房條件 (Offer Conditions)
我們經常聽到關於購買意向書中的不同購房條件。這些是什麼？
貸款條件 (Financing Condition)
有些時候，買家在準備 APS 之前還沒有聯繫他們的金融機構或申請抵押貸款時，買家可能不知道他能否獲得批准。買方可以要求 5 個工作日，以便她去聯繫金融機構以確保貸款能夠獲批。如果買方無法獲得貸款，則在貸款條件下買方可以退出協議。
驗房條件 (Inspection Condition)
驗房條件在購買單戶住宅 (Single Family Homes) 時比較常見。準買家將聘請獨立的房屋檢查員 (Home Inspector) 來檢查房產。如果房屋檢查員找到準買家認為不滿意的重大問題，買方可以退出協議。
共管產權的大樓文檔閱讀條件（Status Certificate Review）
共管產權的大樓文檔閱讀條件在共管公寓或聯排別墅中比較常見。共管產權的大樓文檔閱讀條件允許潛在買家或其律師透過房產的會議記錄 (Strata Meeting Minutes) 和其他大樓文檔審查建築物的管理。例如，如果透過房產會議記錄表明該大樓的維修基金一直處於虧損狀態，那麼未來的管理費用（Strata Fee）可能需要大幅上漲。在這種條件下，如果買方發現這種情況並且認為不滿意，他們可以根據這種情況退出協議。
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購房條件旨在保護準買家
所有購房條件均旨在保護準買家。但是，當購買意向書中施加的條件越多，從賣方的角度來看，不確定性就越大。
購買意向書如果是在激烈的賣方市場中，那麼具有許多條件的協議競爭力會比同價的 Offer 較弱，被接受的可能性也相對較難。
所以買房下 Offer 時，請務必與您的買家經紀討論，以了解有關如何組合一份心儀的購買意向書。
