房東指南：投資房出租攻略
Pris Han 安心賣房地產
1. 長租
長租的租期通常在一年以上。房東要選擇代表自己利益的房地產經紀, 與之簽訂掛牌協議。掛牌協議的經紀佣金通常為一個月租金：半個月給代表房東的掛牌經紀，半個月給房客經紀。
掛牌協議簽署後，房東提供出租房產的資料和信息，由掛牌經紀將該房產信息發佈在多倫多地產局的中央數據庫（各個城市均有自己的地產局和MLS），多重上市系統Multiple Listing Service（MLS），正式公開掛牌招租。
同時，掛牌經紀也可以使用自己的行銷方法和管道來推廣該房產，以便吸引更多潛在租客。當有房客透過其經紀遞交租屋申請後，房東要在掛牌經紀的協助下選擇最合適的租客，並接受其租屋申請。
2. 短租
租期在1年以下則視為短租。做短租的房東一般不需要請經紀，可自行尋找、接待與篩選房客。尋找經紀幫忙掛牌上MLS肯定是能給房產更大的曝光、更容易找到高質量租客、並且有專業人士幫忙審查租客信息，但是房東需要付1個月的租金作為經紀佣金。若只是為了短租3-6個月而付1個的租金為租金就顯得不償失。
最常用的發布短租房源的網站平台有Airbnb, Kijiji.ca, 華人網站無憂加國51.ca、約克論壇，以及自媒體和社交群等。由於沒有專業房地產經紀的幫助，短租房東一定要更認真仔細地挑選房客。
另外，短租房東還要特別注意以下兩點：
- 確定出租手續齊全。例如分租之前，要先確認市政府規劃（Zoning）是否允許分租，分租給多少戶，還有哪些具體的規定。不合法的出租後果可以相當嚴重，例如，當發生事故時，保險公司可以拒賠，因為房屋使用途徑不當。
- 房東注意要把每次招租成本和空窗期也要計入成本
3. 長租的租期和租金控制
1、租客如正常付租金，租期結束可轉為月租而持續長租
在加拿大，如果租客在一年租約結束後沒有與房東續簽下一年的租約，但租客持續正常地交付租金，按照法規，這個租約可自動轉成月租而持續下去。只要房客在正常交租，房東就不可以無故驅趕房客。
2、房東結束租期的正當理由
如果租客在正常交租，而房東需要結束與之的租期，那麼必須是因為房東本人或直系親屬入住該房產，否則不可無理由驅趕租客。並且，房東或直系親屬的住宿需要至少一年以上，而不是短暫的居住。
3、房東賣房與租客的關係
如果房東賣房，新買家不是自住而是投資，出租該房產，那麼原租客可以優先於其它新租客選擇繼續租住該房產。這意味著，新買家或新房東，不可以隨意驅趕上一個房主的租客，而招一個新租客，並藉此加租金。
4.房東漲房租是有限制的
安省法規規定，2018年11月15日之前首次入住的房產，其房東不可任意漲租。每次漲租都需要嚴格依照政府公佈的當年可以調高租金的比率，這個比率往往與CPI漲幅掛鉤。如果房產是在2018年11月15日後首次入住的，房東就可以自行調整房租，但是必須提前至少90天書面通知房客。
4. 審核租客
對許多房東來說，最頭痛的問題就是遇到租霸，或者說是遇到一個不好的房客，既損失錢財，又浪費精力。如何避開租霸挑選好房客是房東最關心的問題之一。尤其是對短租的房東來說，缺少了專業房地產經紀的幫助，挑租客的難題就只能自己面對。而做好這一點，審核租客的信用記錄和收入水準至關重要。
1.如果租客是加拿大居民
對於已經在本地工作和生活過一段時間的本地居民來說，房東可以考核他的信用記錄是否良好，收入水平是否足以保證月租的正常支付。
- 租客的信用分最好在700分以上。
- 請租客出示有薪資證明的雇主信和銀行水單等。
- 更理想的是租客可以提供前房東的推薦信。
- 嚴防租霸交假訊息，建議找經驗豐富的房地產經紀來驗偽、把關。
2、如果租客是非加拿大居民
剛登陸的新移民，留學生，都不大會有加拿大的信用記錄，或信用記錄很短。他們甚至暫時還未有工作，沒有薪資收入。但是，房東不必直接拒絕考慮這類人。如果他們可以做到以下幾點，也會是好的選擇。
- 銀行存款金額較高，高淨值的新移民或留學生客人。
- 留學生租客出示已入讀、付學費的證明，一方面確認學生身分、另一方面證明財力。
- 租客主動提出一次預付半年甚至全年的房租。但要注意房東不可向對方提出此的要求，必須是租客自己主動要求如此來彌補其他考核項的不足。
3、如何更謹慎地審核租客以避免租霸
- 認真審核租客資料，盡量致電至少1~2位證人。主要是致電租客的雇主，確認申請者的僱用狀態，薪資水平。問詢前房東，了解以前的租住情況，交租準時性等判斷申請者是否好租客。
- 查看租客的社交帳戶，如Facebook和LinkedIn，判斷其是否行為正常或良好。
- 如果租客是加拿大居民卻沒有收入，但租客的親人朋友能夠提供資產、僱用證明及良好的信用報告，房東可以將租客的親友列為不實際居住在房產內的租客，承擔租客責任。法律規定，所有上租約的租客都有100%交足租金的責任，而不是按人頭攤分，只為一部分租金負責。這就是沒有收入的房客的親友需要上租約的重要性。
4、租客的不同類型－留學生 vs. 專業人士
租客中很大一部分人群是留學生以及專業人士。留學生還是專業人士更有可能是好租客，是個不可一概而論的問題。房東在透過上文所述的幾個角度審核租客之後，還可以考慮幾個因素。
a) 出租房產的使用程度
房東可以考慮這兩組人群各自的室內活動量，對房產的愛護程度，和室內清潔是否會做好。
b) 雜訊量
房東要考慮他們有多大可能會經常製造噪音，滋擾週邊鄰居。例如，這個租客會不會常常開Party，深夜擾民。
c) 性格
房東可以跟租客見面以對其個性有直覺了解，看對方是否通情達理、容易溝通。如果見面不便，還可以通電話或視訊聊天。一個容易溝通的房客可以省卻房東很多麻煩，畢竟一旦發生糾紛，很多的時間和精力都會被浪費。
d) 居住期的長短
如果房東出租的是在2018年11月前首次入住的房產，那麼一定要等到租客離開，重新招租時才能任意調整租金。所以在這種情況下，房東需要考慮租客租期的長短，在多大程度上會影響自己漲租金。在這一點上，留學生和專業人士通常的居住期是不一樣的。畢竟留學生在畢業後就可能會搬走，房東可以大致猜測退租的時間是。而對專業人士來說，他的租期並沒有那麼容易猜測，有很大可能會比留學生的租期長很多。
5、挑租客時要注意合法性
房東可以從以上幾個方面審核租客，維護自己的利益，但要特別注意，有些拒絕租客或驅趕租客的理由是不合法的。
- 不能以帶有歧視色彩的理由來拒絕租客。例如種族、膚色、宗教信仰、性取向等因素不可以成為拒絕租客的理由。
- 在安大略省，「不能養寵物」的租約條款是不合法的。但是，房東可以在接受申請時，詢問尋租者是否有寵物。而且，房東也可以拒絕有寵物的房客。
但是，入住後，即使租賃協議中有「禁止攜帶寵物」條款，如果房客開始飼養寵物，房東也不能僅以有寵物為由而肆意驅逐租客。除非公寓大樓的By-law 有不能養寵物的相關規定，或是房東取得證物租客的寵物幹擾到他人的正常生活。
5. 房東和房客雙方的責任
1、房東職務必須履行，哪怕租客不交租。
加拿大的法令要求，房東必須履行自己的職責，即使租客不交租，也不能以不充分的理由驅趕租客。如果房東認為其與房客的衝突已無法私下解決，房東可以到LTB（Landlord and Tenant Board）申請仲裁。如果委員會判定是房客的過錯，那將由執法部門請走租客，房東不可私自更換門鎖。
- 出租房產日常的損毀和折舊由房東負擔。
- 非人為損壞的電器故障由房東維修。
- 清除害蟲害鼠由房東負責。
- 需要以合理理由進入所出租的房產時，房東應提前24小時通知租客。
2、租客應準時交租，即使房東未履行職務
準時交租是租客該做好的責任。如果覺得房東未履行職責，也可以尋求LTB的幫助，而不能以拖欠租金的方式對抗。
- 保持居所整潔，不干擾鄰居和房東的正常生活
- 配合房東及相關工作人員以合理理由的進入房產，如維修、看房等。
- 不管一共有幾位租客，租約上的任何以為租客都對交足100%租金負有全責，而不只是負責按人頭攤分後自己的部分。舉例來說，留學生A和B一起租住同一間公寓，每月各繳1200加幣的租金。畢業後，租約並未結束，留學生B欠下一個月的租金沒交就回國了。房東聯絡不到留學生B，那麼這時，留學生A就不能只交自己的那部分1200加幣，而是有責任交上全部租金2400加幣。