7月多倫多房地產市場在第10次加息下嚴重受挫。平均售價較上月深跌5.4%，至$112萬。成交再次急速萎縮，繼6月跌去2,000套後，再次跌掉2,000多套，總成交僅剩5,200套，顯示買家在2月~5月四連漲時登場後，再次離場觀望。賣家也表現保守，新增房源同樣比上月減少2,000套，但縮減幅度不及成交量大。市場充斥大量庫存，高達2.9個月。是自今年1月後，首次重返買家市場。9月是否加息，將很大程度左右市場動向！
7月大多倫多房產市場數據
跟以往一樣，我們來看大多倫多市場的兩張圖表，大圖是7月，小圖是6月的市場數據。通過大圖跟小圖的比較，我們可以看到月環比的變化。我們一共研究五個指標，每個指標的下方有一個白色的百分比數值，那他們是年同比的變化。
先看整個大多倫多地區所有房產類型的平均售價，7月份這個值跌到了112萬以下，來到 $1,118,000加元。比起上個月的$1,182,000加元狠狠跌掉了超過6萬加元，單月跌超過5%，這個跌幅不可謂不明顯，回調不可謂不深度。伴隨著平均售價的下調，我們可以看到，在銷量上也出現了極度的萎縮，上個月賣掉接近7,500套，可是在7月份僅僅只是5,000套出頭的成交，一下子萎縮了不少。由此可以看到，7月的第十次加息，對買家的意願還是產生了很大的影響。買家不活躍，導致市場成交的數量萎縮，同時在價格上，因為買家之間的競爭也相對縮小了，反映在房產的平均價格上就是下調了。
賣家方面是什麼反應呢？反映多倫多賣家情緒的新掛牌量同時也做了縮減。在6月份有將近16,000套的新增掛牌，可是7月份只有13,700套掛牌。所以其實一直以來在10次的加息過程中，我們由頭至尾都沒有看到在數字上表現出來就是井噴似的恐慌性拋售。但我們在前線也陸續聽到，特別是當我們在跟買家賣家客人交流的時候，有的投資人，他們覺得利息的負擔很大，就想把其中的一些物業拿出來出售，這個情況確實有發生。
但是總體而言，由於銷量萎縮還是很明顯，所以總掛牌量比上個月是多了，上個月是14,000套，這個月15,300，而且比起去年同期也有輕微的增加。所以在庫存上從6月份的不到兩個月的庫存回漲到了接近三個月的庫存。接近三個月的庫存是什麼意思呢？如果是一直有關注我們月報影片的朋友就會知道，在後疫情的這個階段，今年1月份平均售價冰點的時候，當時市場上的庫存就是三個月，這就是非常明顯的買家市場，現在又回到了那個狀態。本來由於二三四五月份沒有加息，市場向賣家傾斜，上個月剛剛回到了平衡市場，這個月從平衡市場再往前走了一步，伴隨這個市場庫存的充斥，現在多倫多房市的買家有大量的貨源供他們精挑細選。
在這個掛牌天數上也可以看到，從6月份的14天連漲了3天來到17天，17天不算太長，在一個平衡的市場經常會見到20天出頭的平均在線天數，這不罕見，可是這個趨勢還是可以注意到。
在這個房產類型上，就不一一細分了，其實大家可以看到，不管是多倫多市區，或者是周邊外圍的GTA的衛星城市，各個房產類型在7月份都出現了明顯的下調。
基準利率、房價與房屋貸款
我們來看轉一下在後疫情階段利息與房價對貸款月供的影響。除了買房的總價之外，月供是一個只要是貸款買房的買家都會非常關注的因素，畢竟每個月的月供是一個實打實的支出。
我們首先看一下這段時間利息的變化。下圖是加拿大的央行歷史以來的一個基準利率和傳統的貸款按揭利率中的三年固定利率的水平。大家可能都記得在疫情期間加央行為了能夠保持經濟的活力帶入了有史以來的最低利率水平，當時在2022年之前的很長一段時間維持在 2.45%，直到22年的3月份才宣布了第一次的加息。當時加息之前三年固定利率是 3.49%，一直加到今年一月份的時候出現了在價格和成交量上的冰點，這時的基準利率是 6.45%，三年固定房貸利率是 6.14%，請記住 6.14% 這個數字。到現在7月份連續10次加息之後基準利率到達了 7.2%，此時三年固定利率是 6.89% 。
來比較這三個階段：利息最低的 3.49%，今年一月份冰點時期的 6.14% 和現在的 6.89%，對應的也是房價上的最高點，最低點和現在。2022年三月份是多倫多房價的歷史最高點，整個大多倫多地區的平均房價高達 $1,335,000，今年的一月份的時候是 $1,039,000，現在我們剛剛看到的數字是 $1,118,000。這裡引用兩種不同的房產類型來做演示，一個是入門級的產品公寓，另外一個是獨立屋。公寓的價格在高峯的時候是80萬加元，冰點的時候 $686,000，現在是 $735,000，因為2345這四個月市場有一個強勁的反彈，所以房價從冰點回到了現在這個水平；獨立屋也是一樣最高峯的時候均價是180萬加元，冰點的時候134萬，現在回漲到了 $1,427,000。
我們就以最高點的去年3月份的價格做一下演示，用這兩個價格80萬和180萬，利用我的網站裡面的按揭貸款計算器 （https://hanhomesoldrealty.com/mortgage-calculator/#）來計算月供。當時的房貸利率 3.49%來看下月供分別是多少。假如當時買的公寓80萬，20%的首付，要貸64萬，攤銷期25年，這是加拿大最常見的攤銷期，鍵入利率 3.49%，可以看到月供是 $3,192；如果是獨立屋的話，當時是接近180萬，同樣也是 3.49%的利率，月供是 $7,174。當然這個房屋貸款計算工具裡有很多的變量，可以根據不同的變量來自行計算月供的情況。按照同樣的方法，這裡把最低點的月供和現在的月供款價格都列在下圖中。
根據上圖可以看到，對於公寓來講，最高點到最低點狠狠跌掉了十幾萬，可是月供還是在漲，為什麼呢？因為房價跌的幅度不足以彌補利息上漲的速度，結果月供反而更貴，從冰點一月份到現在就更不得了了，這段時間利息從 6.14%升到了接近 6.9%，月供現在已經高達 $4,000加元了；更有意思的數據是在獨立屋，可以看到獨立屋在去年3月份房價衝上天頂的時候月供只有 $7,174，等跌到1月份冰點的時候，如果這段時間你在等的話，是得到回報了，因為月供跌到了 $6,900，如果在今年1月份冰點買，不但房價從180萬跌到了134萬，而且月供也跌了。可是如果並沒有在1月份入手，覺得可能再等等會再跌，那就失算了！因為之後房價是連續幾個月的攀升，哪怕6、7月份現在有回調，但是總體比起1月份來講還是高了不少，而且這段時間利息從 6.14%升到了接近 6.9%，所以月供也已經衝高到了 $7,919。
現在回頭看，其實1月份當時是一個挺不錯的時機，因為房價也低，月供也低。可是偏偏1月份是在很長的一段時間十幾年裡面的一個交易量的冰點。當時市場上是充斥著大量的貨源三個月的庫存，是強烈的買方市場，可是沒有多少人買房。所以這裡分享這一組數據是想告訴大家，很多朋友 hosted 在房價高的時候他說我等房價低，又有一些朋友說利息高的時候我等利息低，“等”不是問題，但是一定要先給自己設定好目標，如果同時想利息的絕對低，伴隨著房價的絕對低，是不大可能會出現這樣的情況。因為利息跟房價有點像蹺蹺板的兩邊，利息低的時候是房價高的時候，如果利息漲上來房價就會跌。這兩個事件它不會同時發生，用一句俗語來說就是 “針沒有兩頭利，甘蔗沒有兩頭甜”，所以“等”不是問題，一定要給自己設定清晰的 “等” 的目標。
多倫多買房 & 多倫多賣房 & 多倫多租房
無論您是想在大多倫多買房或租賃公寓 (Condo Apartment)，鎮屋（Townhouse）還是獨立住宅 (Single Family Home)，Carefree Home Sold Realty / anxin 都能為您提供幫助。
我們的服務範圍在大多倫多地區 Greater Toronto Area (GTA) ，包括 Richmond Hill列治文山、Markham萬錦、Vaughan旺市、Aurora奧羅拉、Newmarket新市、Whitchurch-Stouffville斯圖夫維爾、North York北約克，Scarborough世嘉堡、Mississauga 密西沙加、Brampton布蘭普頓、Pickering皮克林、Ajax亞積士、Whitby惠特比、Oshawa奧沙瓦和 Toronto 多倫多市。
我們幫助想在大多倫多買房或租房的買家和租客尋找最適合的房產，為他們提供新上市房產的即時通知，獲得不在 MLS 上的獨家樓盤。我們為您提供 100% 免費的專業意見。
對於房地產賣家，我們擁有數以千計的等待買家的數據庫、及超過 60,000 名在YouTube 和今日頭條上的關注者。我們的“售出保證”為您的房產帶來合資格的買家。我們還擁有專業的佈置、攝影和攝像團隊，為賣家提供無縫體驗。
通過 info@HanHomeSold.com 與我們聯繫，微訊號 TeamPrisRealty 或致電/發簡訊：647-360-8963 進行免費諮詢或評估，或訪問我們的網站 https://hanhomesoldrealty.com/ 獲取更多最新影片、博客、和最新多倫多樓盤資訊。
