7月多伦多房地产市场在第10次加息下严重受挫。平均售价较上月深跌5.4%，至$112万。成交再次急速萎缩，继6月跌去2,000套后，再次跌掉2,000多套，总成交仅剩5,200套，显示买家在2月~5月四连涨时入场后，再次离场观望。卖家也表现保守，新增房源同样比上月减少2,000 套，但缩减幅度不及成交量大。市场充斥大量库存，高达2.9个月。是自今年1月后，首次重返买家市场。9月是否加息，将很大程度左右市场动向！
7月大多伦多房产市场数据
跟以往一样，我们来看大多伦多市场的两张图表，大图是7月，小图是6月的市场数据。通过大图跟小图的比较，我们可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标，每个指标的下方有一个白色的百分比数值，那他们是年同比的变化。
先看整个大多伦多地区所有房产类型的平均售价，7月份这个值跌到了112万以下，来到 $1,118,000加元。比起上个月的$1,182,000加元狠狠跌掉了超过6万加元，单月跌超过5%，这个跌幅不可谓不明显，回调不可谓不深度。伴随着平均售价的下调，我们可以看到，在销量上也出现了极度的萎缩，上个月卖掉接近7,500套，可是在7月份仅仅只是5,000套出头的成交，一下子萎缩了不少。由此可以看到，7月的第十次加息，对买家的意愿还是产生了很大的影响。买家不活跃，导致市场成交的数量萎缩，同时在价格上，因为买家之间的竞争也相对缩小了，反映在房产的平均价格上就是下调了。
卖家方面是什么反应呢？反映多伦多卖家情绪的新挂牌量同时也做了缩减。在6月份有将近16,000套的新增挂牌，可是7月份只有13,700套挂牌。所以其实一直以来在10次的加息过程中，我们由头至尾都没有看到在数字上表现出来就是井喷似的恐慌性抛售。但我们在前线也陆陆续续听到，特别是当我们在跟买家卖家客人交流的时候，有的投资人，他们觉得利息的负担很大，就想把其中的一些物业拿出来出售，这个情况确实有发生。
但是总体而言，由于销量萎缩还是很明显，所以总挂牌量比上个月是多了，上个月是14,000套，这个月15,300，而且比起去年同期也有轻微的增加。所以在库存上从6月份的不到两个月的库存回涨到了接近三个月的库存。接近三个月的库存是什么意思呢？如果是一直有关注我们月报视频的朋友就会知道，在后疫情的这个阶段，今年1月份平均售价冰点的时候，当时市场上的库存就是三个月，这就是非常明显的买家市场，现在又回到了那个状态。本来由于二三四五月份没有加息，市场向卖家倾斜，上个月刚刚回到了平衡市场，这个月从平衡市场再往前走了一步，伴随这个市场库存的冲斥，现在多伦多房市的买家有大量的货源供他们精挑细选。
在这个挂牌天数上也可以看到，从6月份的14天连涨了3天来到17天，17天不算太长，在一个平衡的市场经常会见到20天出头的平均在线天数，这不罕见，可是这个趋势还是可以关注到。
在这个房产类型上，就不一一细分了，其实大家可以看到，不管是多伦多市区，或者是周边外围的GTA的卫星城市，各个房产类型在7月份都出现了明显的下调。
基准利率、房价与房屋贷款
我们来看一下在后疫情阶段利息与房价对贷款月供的影响。除了买房的总价之外，月供是一个只要是贷款买房的买家都会非常关注的因素，毕竟每个月的月供是一个实打实的支出。
我们首先看一下这段时间利息的变化。下图是加拿大的央行历史以来的一个基准利率和传统的贷款按揭利率中的三年固定利率的水平。大家可能都记得在疫情期间加央行为了能够保持经济的活力带入了有史以来的最低利率水平，当时在2022年之前的很长一段时间维持在 2.45%，直到22年的3月份才宣布了第一次的加息。当时加息之前三年固定利率是 3.49%，一直加到今年一月份的时候出现了在价格和成交量上的冰点，这时的基准利率是 6.45%，三年固定房贷利率是 6.14%，请记住 6.14% 这个数字。到现在7月份连续10次加息之后基准利率到达了 7.2%，此时三年固定利率是 6.89% 。
来比较这三个阶段：利息最低的 3.49%，今年一月份冰点时期的 6.14% 和现在的 6.89%，对应的也是房价上的最高点，最低点和现在。2022年三月份是多伦多房价的历史最高点，整个大多伦多地区的平均房价高达 $1,335,000，今年的一月份的时候是 $1,039,000，现在我们刚刚看到的数字是 $1,118,000。这里引用两种不同的房产类型来做演示，一个是入门级的产品公寓，另外一个是独立屋。公寓的价格在高峰的时候是80万加元，冰点的时候 $686,000，现在是 $735,000，因为2345这四个月市场有一个强劲的反弹，所以房价从冰点回到了现在这个水平；独立屋也是一样最高峰的时候均价是180万加元，冰点的时候134万，现在回涨到了 $1,427,000。
我们就以最高点的去年3月份的价格做一下演示，用这两个价格80万和180万，利用我的网站里面的按揭贷款计算器 （https://hanhomesoldrealty.com/mortgage-calculator/#）来计算月供。当时的房贷利率 3.49%来看一下月供分别是多少。假如当时买的公寓80万，20%的首付，要贷64万，摊销期25年，这是加拿大最常见的摊销期，键入利率 3.49%，可以看到月供是 $3,192；如果是独立屋的话，当时是接近180万，同样也是 3.49%的利率，月供是 $7,174。当然这个房屋贷款计算工具里有很多的变量，可以根据不同的变量来自行计算月供的情况。按照同样的方法，这里把最低点的月供和现在的月供款价格都列在下图中。
根据上图可以看到，对于公寓来讲，最高点到最低点狠狠跌掉了十几万，可是月供还是在涨，为什么呢？因为房价跌的幅度不足以弥补利息上涨的速度，结果月供反而更贵，从冰点一月份到现在就更不得了了，这段时间利息从 6.14%升到了接近 6.9%，月供现在已经高达 $4,000加元了；更有意思的数据是在独立屋，可以看到独立屋在去年3月份房价冲上天顶的时候月供只有 $7,174，等跌到1月份冰点的时候，如果这段时间你在等的话，是得到回报了，因为月供跌到了 $6,900，如果在今年1月份冰点买，不但房价从180万跌到了134万，而且月供也跌了。可是如果并没有在1月份入手，觉得可能再等等会再跌，那就失算了！因为之后房价是连续几个月的攀升，哪怕6、7月份现在有回调，但是总体比起1月份来讲还是高了不少，而且这段时间利息从 6.14%升到了接近 6.9%，所以月供也已经冲高到了 $7,919。
现在回头看，其实1月份当时是一个挺不错的时机，因为房价也低，月供也低。可是偏偏1月份是在很长的一段时间十几年里面的一个交易量的冰点。当时市场上是充斥着大量的货源三个月的库存，是强烈的买方市场，可是没有多少人买房。所以这里分享这一组数据是想告诉大家，很多朋友就是在房价高的时候他说我等房价低，又有一些朋友说利息高的时候我等利息低，“等”不是问题，但是一定要先给自己设定好目标，如果同时想利息的绝对低，伴随着房价的绝对低，是不大可能会出现这样的情况。因为利息跟房价有点像跷跷板的两边，利息低的时候是房价高的时候，如果利息涨上来房价就会跌。这两个事件它不会同时发生，用一句俗语来说就是 “针没有两头利，甘蔗没有两头甜”，所以“等”不是问题，一定要给自己设定清晰的 “等” 的目标。
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