加拿大，多倫多租房指南

a) 尋找可靠的多倫多地產經紀

一旦選擇了長租，接下來要做的就是尋找一位熟悉您心儀區域的房地產經紀，讓TA為您搜索租房的房源，利用TA的專業知識為您避坑。您需要清楚告知代表您利益的多倫多租屋經紀您的需求，例如怎樣的社區，學區、交通環境，特別是您的預算。如果期望太高或預算太低，經紀便無法尋找到任何房源。

專業的多倫多房地產經紀會向您展示類似的房產在市場上最近的實際成交價格。根據市場價格做完預算或需求的調整後，您的房地產經紀就能為您展開搜尋了。在加拿大，市場的房源都集中在各個城市地產局整合的中央資料庫，多重上市系統Multiple Listing Service （MLS）。經紀充分了解您的租屋需求，將從多倫多MLS上為您搜尋合適的房源，推薦並對您心儀的候選房源安排看房。

在多倫多，租屋經紀對租客的服務是獨家的。房客無需擔心只聘用一位經紀會限制自己能接觸到的房源，因為，市場所有的房源是共享的，所有多倫多經紀的可見房源是一致的。房客對租不到自己心怡房產的擔心，是確保自己的租屋預算與期望的匹配，而不是換經紀。而挑選經紀的關鍵，在於考核TA的專業度（對市場的熟悉、數據的展現），敬業度（對租客需求的反饋速度，提問回答的耐心程度）已經以往服務過的租客對TA的評價（Google評價等）。

b) 租房子前的準備

審核租客對房東來說至關重要，主要是因為加拿大法律對租客有很強的保護。即使房客不按時交租，房東也不能隨意私自驅趕租客，而是必須經過嚴格的法律流程。在多倫多，這套流程所需時間可長達數月。等待執行驅逐令期間的租金損失，也得由房東承受。所以多倫多的房地產經紀和房東在租房前，一般會透過一系列資料來判斷申請者是否會準時交租和守法守約的好租客。

您的房地產經紀會告知您租房需要準備好的文件和租金。加拿大本地居民，已經工作了一段時間的話，可以提前準備以下幾項資料供房東審核。

1. 個人信用報告（Personal Credit Report）

在加拿大生活過一段時間的話，就可以透過幾個信用機構，如Equifax，TransUnion，來查詢自己的信用報告。比較良好的信用分是在700分以上（滿分900分）。

1. 收入證明

租客需要在其服務的公司簽發一份工作證明或雇主信，說明工作職位和工資收入等基礎資訊。還可以加上銀行流水單據等，來向房東證明穩定的收入來源和有支付租金的能力。

1. 前房東的推薦信

如果能提供前房東的推薦信，證明自己以前是一個準時交租和居住習慣良好的租客，那麼這將會是個加分項，雖然這個文件並不必需。

1. 租金與押金

起租前需備好至少兩個月的租金，這是法律規定房東可主動要求的最高上限，但是在多倫多租房市場卻是一般房東的最低要求。在租金金額是房東滿意的情況下，一旦房客通過了房東的審核，房東就會接受並簽署租約。合約簽署後的24小時內，租客就要先交納第一個月、尾月兩個月的租金給到代表房東的掛牌經紀行信託帳戶。入住後租金按月支付，尾月的租金是用作押金。

對於剛來多倫多，提供不了信用報告和收入證明的新移民和留學生，那最好是預付半年或一年的租金，來部分消除房東的疑慮和擔心，增加租房申請（offer）的競爭力。注意這需要是房客主動提出，因為法律規定上，房東是不可以要求或強制房客這麼做的。但如果遇到強烈的房東市場，租約合約上房客不主動體現願意支付更多的預付時，申請很容易處處碰壁。

c) 預約看房及起租時間

在多倫多租房，建議的看房時間是起租前兩至三週。看房子不需要提前太多，因為相當多的出租房屋都已空關待租。租客看房滿意後就能即時申請、成功申請即可起租。如果提早太多看房，看中之後卻不馬上起租，除非遇到像疫情期間多倫多市中心異常冷淡的租房市場，否則絕大多數房東都不會樂意空租等待。

相反的情況是，如果租屋市場火熱，例如7月8月的開學季，在市中心多倫多大學附近的公寓租屋會格外搶手。所以租客最好提早看房，提早起租，以免無法在預計的時間入住。

d）出價 – 遞交租屋意向書 Offer

在找到心怡的房產後，就是遞交租屋意向書和自身的資料給掛牌經紀和房東了。您的經紀將視情況為您起稿一份租屋合約/意向書，確保您的利益得到保障。

但有時，租客的預期和預算會出現偏差。這需要租客和經紀進行開誠佈公的討論：有效的做法是買家經紀展示多倫多租屋市場的走向，租客心裡預期房產類型的最近的成交價如何，和租客預算之間是否有偏差。以事實為基礎的溝通能夠幫助租客迅速了解市場，修正預算或調整對房產預期，讓下一階段租屋流程能順利進行。

e）極端房東市場

如果不巧遇到了極端情況，例如2022年9月開學季前期，多倫多租房市場出現了白熱化的房東市場，租房也開始競價，那麼租客與經紀間互相的信任和無障礙的溝通就顯得尤為重要了。

由於待租公寓一上市很快就會被租掉，所以一方面經紀要確保符合條件的每日新上市房源即時提供給租客。另一方面，對於需要競價的公寓，經紀需要即時展示感興趣單位其類似戶型的最近租金成交價，以此建議出價。如果租客實力能跟得上，就一定要配合出夠價，而不是跟市場賭氣，一次次地被競價拋棄。而如果租客財力無法跟上，經紀就會迅速調整搜房策略，建議降低後的新搜尋條件，租客應該配合調整，確保用原有預算仍然能在時限內順利在多倫多租房。

f）有寵物的租客

在安大略省，「不能養寵物」的租約條款是不合法的。但是，房東可以在接受申請時，詢問尋租者是否有寵物。而且，房東也可以拒絕有寵物的房客。

但是，入住後，即使租賃協議中有「禁止攜帶寵物」條款，房東也不能僅僅因為帶寵物而驅逐租客。除非，所租住的房產是共管物業，比如說高層公寓，而這個物業的By-law本身就有對寵物的限制，例如品種、個數，和體型等。同時，寵物如果對周圍居民的生活造成了困擾，房東也可以申請LTB根據情況仲裁，讓房客做出改善，甚至驅逐。

租屋也得你情我願，只管法律有照顧到有寵物的租客，作為租客，如實向房東反映養寵的情況有利於日後良好的房東與租客關係，避免不必要的麻煩。養寵的尋租者，能找接受寵物的房東，也可以透過提高租金金額來增加申請的競爭力和房東的接受度。畢竟，寵物有可能增加對物業的磨損，氣味、毛髮等的存在都有可能降低物業未來使用的舒適度。至少對房東來說，這個顧慮並非無理由。

g) 入住前及入住日當天

簽妥租約協議Agreement of Lease後， 房客一般需要在24小時內向房東的掛牌經紀行信託帳戶支付首月、尾月兩個月的租金到代表房東的掛牌經紀行信託帳戶。入住後租金按月支付，尾月的租金是用作押金。

在入住日之前，房客必須為自己購買租客保險Tenant Insurance. 這與房東購買的房屋保險Home Insurance不同，保的是租客的個人財產personal property和責任Liability等. 特別是其中的責任險，保比如租客損壞房屋，居住期間在屋內發生意外，人員傷亡等。房東一般都具體規定責任險保額，例如一百萬。網路上有許多租客保險公司可供比對，網路購買。保額從十幾加幣起，很有可負擔性。

對於非共管產權房產，特別是房東自己居住在內的房屋，例如房東住獨立屋的一樓、二樓，租客住地下室的情況，租約中會規定每月水電煤炭帳單的分攤方式，例如房東付三分之二，而房客付三分之一。而對於整租的公寓，租客需要從經紀處獲得即將租住單位的各事業公司的名稱，在入住日之前致電或直接網上開戶。以公寓為例，租金通常不包括任何大樓管理費不包括的水電煤部分。管理費由房東負責。管理費涵蓋的部分，例如供暖，租客則無需開戶和繳費。房東通常要求房客在入住日之前或當日，出示租客保險和水電煤公司已開戶的證明。

h）入住日當天

入住日當天，如果租客主動提出過除首、尾月租金願意多付押金的，那麼這些押金應該在當日交接時交給房東經紀或房東本人。付款方式依照雙方事前的規定，可以是個人支票personal cheque，也可以是匯票 bank draft。另外，租約中規定的鑰匙押金，也是在當天支付。

在安大略省，除了下offer和雙方簽約時使用的安省房地產協會OREA的租約外，還需要簽署一份「安省標準租約」 Residential Tenancy Agreement (Standard Form of Lease) dated 2020/12 裡面的內容與 OREA 的 Lea