在多伦多接楼花转让时,除房价外还有什么费用,总价到底怎么算?
什么是Occupancy Day 临时入住日?什么是 Closing Day 产权过户日?
海外卖家如何吸引更多的接楼花的客人?
————————————————————————————————————————
我们用一个多伦多市中心楼盘实例,来看一下,如果接这个楼盘,总费用到底是多少?
这个多伦多市中心的楼盘已经在九月三号的时候 临时入住occupancy了,正式的交房日closing day,就是跟开发商的交房日是十月二十六号。这是一个马上就能够交房,而且现在已经可以入住的市中心的楼花。
这个房产是两个卧室,一个洗手间,使用面积620尺,接转让的价格为$728000。
向经纪索取原价
作为买家,您需要找一位代表自己利益的买家经纪,您的买家经纪会向卖家索取到楼花转让的卖家从开发商购得这套房产的原价。
我们这套房产楼花的原购买价是$610990。因为楼花转让的卖家,也就是当时的原始的买家是一个海外的买家,所以他的定金付的是百分之三十五 (35%),数额是$213850。这是属于定金付的比较多的。根据现在的楼花转让价格$728000,这个楼花增值部分是$728,000减去刚才说到$610,990,是$117,010。
已付定金加增值
在接楼花转让时,买家通常要向这个楼花转让的卖家付出已给开发商的定金,再加上它的增值的部分。所以按常规操作,这个部分的费用应该是原始定金$213,850再加上增值的部分$117,010。
可是我们这个案例比较特别,因为卖家知道自己是海外的买家,定金付的比较多,如果要接手的买家要补给他所有的$213,850,即35%的定金,再加上增值的部分 $117,010,接手这个楼花转让需要将接近 35万加币,这个数字对于很多买家来讲会是一个挑战。
海外卖家如何吸引更多的接楼花转让的客人
因为这个数字对于很多买家来讲会是一个挑战,所以卖家在付款方式上有一个优惠,就是只要求接楼花转让的买家付百分之二十(20%)的定金,再加上增值的部分即可。这样我们接这个楼花转让需要的现金Cash是$239,208。
其他海外卖家也可以用这个办法来吸引更多的接楼花转让的客人,让房产能够尽早的出手。这中间的差价可以放到最终交房日Final Closing 才收取。当楼花转让的买家正式跟开发商交房的时候,贷款也是在同一天发放的。如果买家从银行贷款,银行的放款也将在那一天给他,这个时候接手楼花转让的买家少交的定金部分,就是 35% 和 20% 这个中间的差价,也就是$91,652,在Final Closing的那一天再补还给卖家。我们可以通过在合同里面列明这一点,并让双方的律师来执行来达成,以保证卖家收到这部分款项。
Assignment Closing Day楼花转让交房日
实际上我们在接手楼花转让的时候,是做两次合同的。第一次合同是买下楼花出让者当初购买的购房合同,而第二次就是在用这一份原始购房合同跟开发商进行交易,再从开发商那里把这个房产买下来,那才是最终交房日Final Closing。所以楼花转让是有两个Closing Day的,一个是Assignment Closing Day,就是转让交房日,第二个才是真正的Final Closing Day。
通常在Final Closing Day 最终交房日,买家从银行拿到贷款之后,先补上有欠楼花出让卖家的钱,而剩下的钱再交给开发商。在我们这个案例里面,他要补给楼花出让者的这个钱是$91,652,剩下的贷款是给到开发商。
土地转让税 (Land Transfer Tax)
除了房价的部分之外,接手楼花转让的买家还有哪些费用和税项呢?
不管是新房或二手房,在加拿大买房的时候都会需要付土地转让税 (Land Transfer Tax)。你可以把Land Transfer Tax 理解成像国内的印花税或是契税。 那么针对案例里的这一套房子的土地转让税,按照$728,000来计算就是$2,200。
安大略省省税 (Provincial Tax) 及多伦多市区的市税 (Toronto City Tax)
在安省是要交省税的,但是如果你这套房产是买在了多伦多市区,它是既有省税,也有多伦多市区的市税。如果你是在加拿大第一次购房(First Time Home Buyer),你作为首次置业可以从政府得到一个几千块钱的立减 。
开发商收取的开发费用 Development Charge
开发商收取的开发费用Development Charge,通常就是开发商在交房的时候,政府收取各种各样的一些市政费用如水电接驳等。开发商会根据房间数的不同,从1房,1+1房或 2房等把这个费用转嫁给买家客人。
开发商在当初购房合同上面就写明了每个单位的上限大概是多少。案例中我们这个单位是个两房,最初在合同里面写明的开发费用的上限是$12,500,那么跟开发商正式交房Final closing的时候要付清这一笔费用。
入住费 Occupancy Fee
Occupancy period 就是当我们把楼花转让接到手上的临时入住日 Interim Occupancy Day 和交房日 Final Closing Day之前的时间段,一般是一个月到六个月时间不等。这段 Occupancy period,就是临时入住期,开发商每个月会向买家收取一个入住费 Occupancy Fee。只要楼花assignment在手上,每个月就要交 Occupancy Fee。在正式交房日之前,Occupancy period 临时入住期间,买家虽然有了钥匙可以住进去,但是其实产权仍然还属于开发商的,这相当于开发商把自己的物业借给了买家使用。对于这个出借,买家是要付费,Occupancy Fee就是买家对租借付出的费用。
案例中我们这一套房产Occupancy Fee每个月是$1485.15,但我们时间非常的短,临时入住就是九月三号,但正式交房日是十月二十六号,所以这个Occupancy Fee买家就只需要付不到两个月,直到Final Closing Day十月二十六号为止。
退税 HST Housing Rebate
在安省消费的时候要交13%的消费税HST,其实新房也是有消费税的。如果这个新房是买来自住的,政府会提供HST Housing Rebate, 免收消费税的。可是如果这套房产是投资的话,这个费用就不会被政府减免。
不过,投资买家也可以申请HST Housing Rebate。多伦多政府鼓励投资买家为市场创造更多的居住的单位,所以当投资买家拿到了一个一年的租约合同,就可以通过会计师向政府申请拿回 HST。也就是说,如果你是投资买家,需要先付HST给开发商,然后拿到一年的租约,就可以向政府申请退回。
举个例子,我们这套楼花是十月二十六号交房,如果我们在十一月初就拿到了一个一年的租约,这个时候我们就可以去向政府申请拿回这个HST。政府可能花个几个月的时间处理之后,你就可以一分不少的拿回十月交的所有HST。
多伦多买房 & 多伦多卖房 & 多伦多租房
无论您是想在大多伦多买房或租赁公寓 (Condo Apartment),镇屋(Townhouse)还是独立住宅 (Single Family Home),Your Home Sold Guaranteed Realty Team Pris Han 都能为您提供帮助。
我们的服务范围在大多伦多地区 Greater Toronto Area (GTA) ,包括 Richmond Hill列治文山、Markham万锦、Vaughan旺市、Aurora奥罗拉、Newmarket新市、Whitchurch-Stouffville斯图夫维尔、North York北约克,Scarborough世嘉堡、Mississauga 密西沙加、Brampton布兰普顿、Pickering皮克林、Ajax亚积士、Whitby惠特比、Oshawa奥沙瓦和 Toronto 多伦多市。
我们帮助想在大多伦多买房或租房的买家和租客寻找最适合的房产,为他们提供新上市房产的即时通知,获得不在 MLS 上的独家楼盘。我们为您提供 100% 免费的专业意见。
对于房地产卖家,我们拥有数以千计的等待买家的数据库、及超过 60,000 名在YouTube 和今日头条上的关注者。我们的“售出保证”为您的房产带来合资格的买家。我们还拥有专业的布置、摄影和摄像团队,为卖家提供无缝体验。
通过 info@HanHomeSold.com 与我们联系,微信号 TeamPrisRealty 或致电/发短信:647-360-8963 进行免费咨询或评估,或访问我们的网站 https://hanhomesoldrealty.com/ 获取更多最新视频、博客、和最新多伦多楼盘信息。