在多倫多接樓花轉讓時，除房價外還有什麼費用，總價到底怎麼算？
什麼是 Occupancy Day 臨時入住日？什麼是 Closing Day 產權過戶日？
海外賣家如何吸引更多的接樓花的客人？
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我們用一個多倫多市中心樓盤實例，來看 glance 一下，如果接這個樓盤，總費用到底是多少?
這個多倫多市中心的樓盤已經在九月三號的時候臨時入住 occupancy 了，正式的交房日 closing day，就是跟開發商的交房日是十月二十六號。這是一個馬上就能夠交房，而且現在已經可以入住的市中心的樓花。
這個房產是兩個臥室，一個洗手間，使用面積 620 呎，接轉讓的價格為$728000。
向經紀索取原價
作為買家，您需要找一位代表自己利益的買家經紀，您的買家經紀會向賣家索取到樓花轉讓的賣家從開發商購得這套房產的原價。
我們這套房產樓花的原購買價是 $610,990。因為樓花轉讓的賣家，也就是當時的原始買家是一個海外買家，所以他的訂金付的是百分之三十五（35%），數額是 $213,850。這是屬於訂金付得比較多的。根據現在的樓花轉讓價格 $728,000，這個樓花增值部分是 $728,000 減去剛才說到的$610,990，是$117,010。
已付訂金加增值
在接樓花轉讓時，買家通常要向這個樓花轉讓的賣家付出已給開發商的訂金，再加上它的增值的部分。所以按常規操作，這個部分的費用應該是原始訂金 $213,850 再加上增值的部分$117,010。
可是我們這個案例比較特別，因為賣家知道自己是海外買家，訂金付得比較多，如果要接手的買家要補給他所有的 $213,850，即 35% 的訂金，再加上增值的部分 $117,010，接手這個樓花轉讓需要將近 35 萬加幣，這個數字對於很多買家來講會是一個挑戰。
海外賣家如何吸引更多的接樓花轉讓的客人
因為這個數字對於很多買家來講會是一個挑戰，所以賣家在付款方式上有一個優惠，就是只要求接樓花轉讓的買家付百分之二十（20%）的訂金，再加上增值的部分即可。這樣我們接這個樓花轉讓需要的現金Cash是$239,208。
其他海外賣家也可以用這個辦法來吸引更多的接樓花轉讓的客人，讓房產能夠儘早出手。這中間的差價可以放到最終交房日 Final Closing 才收取。當樓花轉讓的買家正式跟開發商交房的時候，貸款也是在同一天發放的。如果買家從銀行貸款，銀行的放款也將在那一天給他，這個時候接手樓花轉讓的買家少交的訂金部分，就是 35% 和 20% 中間的差價，也就是 $91,652，在 Final Closing 那一天再補還給賣家。我們可以透過在合約裡面列明這一點，並讓雙方的律師來執行以達成，以保證賣家收到這部分款項。
Assignment Closing Day樓花轉讓交房日
實際上我們在接手樓花轉讓的時候，是做兩次合約的。第一次合約是買下樓花出讓者當初購買的購房合約，而第二次就是用這一份原始購房合約跟開發商進行交易，再從開發商那裡把這個房產買下來，那才是最終交房日 Final Closing。所以樓花轉讓是有兩個 Closing Day 的，一個是 Assignment Closing Day，就是轉讓交房日，第二個才是真正的Final Closing Day。
通常在 Final Closing Day 最終交房日，買家從銀行拿到貸款之後，先補上有欠樓花出讓賣家的錢，而剩下的錢再交給開發商。在我們這個案例裡面，他要補給樓花出讓者的這個錢是 $91,652，剩下的貸款是給到開發商。
土地轉讓稅 (Land Transfer Tax)
除了房價的部分之外，接手樓花轉讓的買家還有哪些費用和稅項呢？
不管是新房或二手房，在加拿大買房的時候都會需要付土地轉讓稅（Land Transfer Tax）。你可以把 Land Transfer Tax 理解成像國內的印花稅或是契稅。那麼針對案例裡的這一套房子的土地轉讓稅，按照 $728,000 來計算就是$2,200。
安大略省省稅 (Provincial Tax) 及多倫多市區的市稅 (Toronto City Tax)
在安省是要交省稅的，但是如果你這套房產是買在了多倫多市區，它是既有省稅，也有多倫多市區的市稅。如果你是在加拿大第一次購房（First Time Home Buyer），你作為首次置業可以從政府得到一個幾千塊錢的立減。
開發商收取的開發費用 Development Charge
開發商收取的開發費用 Development Charge，通常就是開發商在交房的時候，政府收取各種各樣的一些市政費用如水電接駁等。開發商會根據房間數的不同，從 1 房，1+1 房或 2 房等把這個費用轉嫁給買家客人。
開發商在當初購房合約上面就寫明了每個單位的上限大概是多少。案例中我們這個單位是個兩房，最初在合約裡面寫明的開發費用的上限是 $12,500，那麼跟開發商正式交房 Final closing 的時候要付清這一筆費用。
入住費 Occupancy Fee
Occupancy period 就是當我們把樓花轉讓接到手上的臨時入住日 Interim Occupancy Day 和交房日 Final Closing Day 之前的時間段，一般是一個月到六個月時間不等。這段 Occupancy period，就是臨時入住期，開發商每個月會向買家收取一個入住費 Occupancy Fee。只要樓花 assignment 在手上，每個月就要交 Occupancy Fee。在正式交房日之前，Occupancy period 臨時入住期間，買家雖然有了鑰匙可以住進去，但其實產權仍然還屬於開發商的，這相當於開發商把自己的物業借給了買家使用。對於這個出借，買家是要付費，Occupancy Fee 就是買家對租借付出的費用。
案例中我們這一套房產 Occupancy Fee 每個月是 $1,485.15，但我們時間非常短，臨時入住就是九月三號，但正式交房日是十月二十六號，所以這個 Occupancy Fee 買家就只需要付不到兩個月，直到 Final Closing Day 十月二十六號為止。
退稅 HST Housing Rebate
在安省消費的時候要交 13% 的消費稅 HST，其實新房也是有消費稅的。如果這個新房是買來自住的，政府會提供 HST Housing Rebate，免收消費稅。可是如果這套房產是投資的話，這個費用就不會被政府減免。
不過，投資買家也可以申請 HST Housing Rebate。多倫多政府鼓勵投資買家為市場創造更多的居住單位，所以當投資買家拿到了一年的租約合約，就可以透過會計師向政府申請拿回 HST。也就是說，如果你是投資買家，需要先付 HST 給開發商，然後拿到一年的租約，就可以向政府申請退回。
舉個例子，我們這套樓花是十月二十六號交房，如果我們在十一月初就拿到了一年的租約，這個時候我們就可以去向政府申請拿回這個 HST。政府可能花個幾個月的時間處理之後，你就可以一分不少地拿回十月交的所有HST。
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