大多倫多賣房掛牌佣金
在大多倫多地區買賣房產，買賣雙方各自有代表自己利益的地產經紀。目前，雙方的經紀佣金通常由賣家支付。但是，伴隨剛於2024年3月15日美國房產賣家集體訴訟，以美國地產經紀協會 National Association of Realtors (NAR) 同意支付 4.18 億美金給賣家，庭外和解結案，加拿大房產買家賣家的佣金支付方式，很可能很快就會發生變化。
https://www.cnn.com/2024/03/15/economy/nar-realtor-commissions-settlement/
目前在大多倫多地區，公開交易的房源，房產信息都會在多倫多地產局的中央數據庫Multiple Listing Service，MLS上清晰列明。而房產的掛牌價格，已經包括了賣家給買家經紀的經紀佣金，買家無需另外支付。掛牌信息中的 Broker Full 版本 -經紀寫給同行看的經紀版本中，”Commission Co-Op Brokerage - 合作經紀佣金”一欄，能明確看到賣家給到買家經紀的佣金。目前，大多倫多地區，賣家給到買家經紀的佣金最常見的是成交價的2.5%。但有時也能見到2.25%或是3.0%。在極其罕見的情況下，也有賣家只給買家經紀$1加幣，意即賣家不付買家經紀佣金，讓買家自己來承擔買家經紀佣金。
目前，大多倫多地區，賣家給到買家經紀的佣金最常見的是成交價的2.5%。但有時也能見到2.25%或是3.0%。在極其罕見的情況下，也有賣家只給買家經紀$0.01加幣，意即賣家不付買家經紀佣金，讓買家自己來承擔買家經紀。
目前，在大多倫多地區，掛牌經紀的佣金從1.5%~2.5%不等。佣金高低一方面跟服務的範圍和質量相關，例如，增值服務的多少和行銷推廣的力度。另一方面，有大量成功銷售記錄的活躍經紀也有可能收費高一些。對於賣家來說，選擇賣家地產經紀最核心的標準是 行銷推廣方案和執行。絕大部分經紀除了把房產掛上MLS就別無它法，只能守株待兔等買家上門。優秀的掛牌經紀是能為房產帶來極致曝光，從而吸引更多人看房和出offer的買家。房產售價由供需決定，誰能為房產創造最大需求，誰就是能把房產賣出最高價的經紀。
Pris Han 安心賣房地產-賣房經紀佣金收費
我們Pris Han 安心賣房地產提供多種賣房掛牌佣金套餐，以滿足您的不同需求。從最經濟實惠的基礎1.00%套餐到最高級別全套服务1.70%套餐，我們為您量身定制最適合您的方案。無論您選擇哪種套餐，我們經驗豐富的團隊都將竭誠為您服務，確保您的房屋獲得最大曝光，並以最佳價格售出。
現房掛牌佣金套餐
如無需任何自媒體的內容行銷和付費廣告推廣，歡迎諮詢我們更實惠的套餐
備註：遠程客人由於賣房過程不在當地，原本很多由賣家本身承擔的責任將轉由賣家經紀負責。舉例而言：租客搬離後的驗收，安排房屋的清潔，庭院的剪草，水電煤帳戶的關閉，電梯的預約，鑰匙的移交... 等等。這個列表可以非常長，事項眾多且瑣碎，消耗大量人力和時間，但如果不操作，哪怕經紀利用專業技能賣出高價也無法順利交房。因此，為保證經紀仍然能夠熱情高漲地認真完成每一項工作，我們對額外付出的勞動相應徵收附加服務費。
以上佣金並不包括買家經紀的佣金，是否給買家經紀佣金和給多少完全由賣家決定。請参考 “Q5：賣家不付買家經紀佣金，是否淨收益會更高？” 關於給買家經紀佣金的介紹。
除了固定套餐，我們也能根據賣家的需求定制更適合的服務套餐，若需要也能為賣家介紹專業裝修團隊、租賃糾紛法律顧問、搬運公司等等。
對於是否在網上公布我們的收費我們團隊內部其實有不少討論，主要原因就是在賣家不了解我們的服務前，很容易將我們視為同質化商品，在無視我們的推廣能力和服務質量的情況下與其他經紀進行價格方面的單方面對比。
同一套房產，不同的經紀能夠達成截然不同的銷售價格。究其原因，在於經紀人所擁有的市場行銷和廣告推廣能力。賣房就像一場拍賣，誰能為房產帶來更大的曝光，從而創造更大的需求，誰就能以更高的價格成交房產。那些追求所謂“低佣金”的賣家，本質上是希望最大化賣房的淨收益。然而，相比於強大的市場行銷和廣告推廣帶來的更高售價，節省的佣金將顯得微不足道。
不了解我們的掛牌賣房服务？點這裡查看我們賣房服务介紹頁面，也歡迎您直接聯繫我們約一個免費諮詢。
Q1：有位經紀說能幫我把房產賣出更高價，你們也能賣到那個價格嗎？
世間萬物，唯一能決定房產售價的，是市場本身。而市場價格，是客觀存在，不以人意志為轉移的。它最好的參照物是附近類似戶型的最近成交價。由於所有房產的信息和最近成交價都公開透明地被MLS記錄下來，任何一套房產，在做完例如對裝修等情況與參照物房產的比對調整後，都能估算出其市場價格區間。經紀在這個操作中的角色是作為觀察者和分析家來估值，而不能像“上帝之手”一樣創造出一個高過市場的價格。
但同時，出色的掛牌經紀能夠用強大的行銷手段在一定範圍內影響房價。房產也是商品，而商品價格由供需決定。誰能為房產帶來更大曝光，透過行銷吸引更多買家看房、交offer，誰能為房產創造最大需求，誰就是能把房產賣出最高價的經紀。
估值和行銷這兩種技能，對於掛牌經紀來講，實際上真正核心的是後者。因為行銷做得好，房價賣得高則水到渠成。退一萬步，即使估值不準，但廣告推廣到位的話，來一場競價（競價銷售中，掛牌價可以遠低於市場價），在信息公開、公平交易的市場裡，賣家自然而然就能收到在當時的市場環境下最高出價的offer。估值的工作，市場本身就完成了。
當然，估值並非完全不重要。在早期做賣房決策時，賣家了解大致的市場價格區間，就能更好規劃家庭計劃和財務計劃。但最終的售房成果，僅取決於對房產的行銷推廣策略和執行這一個因素。
初次售房的賣家，往往錯誤地挑選口頭上說能賣出最高售價的經紀，仿佛這個經紀能夠脫離市場創造奇蹟一般。而用脫離市場的高價騙取獨家代理權的賣家經紀，又並沒有書面承諾如果賣不到所述高價，將會有怎樣的懲罰。刻意掛高的售價，實際上起的是反效果。誠意買家和其經紀稍作比對，就會發現標價過高，轉而揚長而去，看房並出價附近叫價合理的房產，結果這套房產待售很久也無人問津。在市天數一長，更是被潛在買家感覺房產有問題，結果賣家不得不屢次降價，最終反而賣在市場價之下。
賣家不應迷信報價最高的經紀。人人都希望自己的房子賣高價，但同時，賣家一定要理性地把自己喜歡聽的與市場現實分開。聽取報價時，賣家應認真查看經紀採用的參照房產售價，並了解其做調整價格的依據，而不是只問結果，不問緣由。要記住，挑選掛牌經紀的唯一標準，應該是經紀的行銷推廣能力。交得出最强大行銷推廣方案的經紀，不管他的估值如何，都將是在同一市場環境下賣出最高價的經紀。
Q2：反正賣房都掛MLS，找哪個經紀都一樣，所以找佣金最低的最划算？
北美的多重上市系统，MLS ，是一個先進和強大的平台。它讓所有公開掛牌房源的房產信息和成交記錄都一覽無遺地呈現在了大眾面前。善於在互聯網上搜索的買家可以輕而易舉地接觸到正在掛牌出售的房源。賣家經紀即使什麼也不做，只要上了與唯一掛牌房源中央數據庫MLS對接的平台，例如房大師Realmaster，Realtor.ca，就不愁自己的房產無人知曉。
但是，這並不表示MLS已經把房產曝光給了所有的潛在買家。一來並非所有的買家都諳熟平台上搜索的操作。二來不少從外國或外省即將移民來多倫多買房安家的人士並不清楚當地的搜索渠道。最後，搜索工作相當耗時，不是每個買家每天都有時間留意每一套新上市的房產。然而，這些潛在買家每天都有可能上社交媒體，刷視頻，接觸各種各樣的媒體。這時，出色的掛牌經紀就能用強大的行銷手段，把待售房產以各種形式滲透到他們日常生活的各個角落，例如，文章、博客、視頻、傳單和海報等。由於圖文並茂，聲色俱全，而且內容往往主動出現在買家面前，這樣的曝光能有效提升房產的知名度，吸引更多人來看房，出購房意向書下Offer，更多買家間的競爭自然能推高房產的售價。房產同為商品，而商品價格由供需決定。誰能為房產帶來更大曝光，從而創造更大需求，誰就是能把房產賣出最高價的經紀。
追求所謂“低佣金”的賣家，本質是希望最大化賣房的淨收益。“打折”經紀們，往往是由於缺乏競爭力，才不得已自降身價求生存，用廉價來掩蓋自身行銷策劃技能、推廣執行力，以及曝光渠道的不足。相比於強大的市場行銷和廣告推廣帶來的更高售價，節省的佣金將顯得微不足道。更何况，很多“打折經紀”都是個人，無團隊支持。孤軍作戰時，同一時間無從招架不同客人和同一個交易中的不同環節。就算不談專業技能，光是有限的精力就已阻礙個人經紀呈現跟團隊一樣的服務水準。少兩個誠意買家和其經紀的電話就可能對最終售價造成影響。有以上這些可能的遺憾，只關注低佣金，而忽視行銷推廣和服務質量的經紀挑選辦法，是不是與業主本想賣出最高售價的預期背道而馳了呢？
Q3：挑選賣家經紀掛牌，最關鍵的考核標準是什麼？
廣告行銷的策劃與執行！房產不是標準化商品，每一套都獨一無二。賣房更像是賣藝術品，有實力的拍賣行越能邀請到熱愛藝術品的眾多富豪，畫作就越能在拍賣中賣出天價。房產在潛在買家面前有極致的曝光，賣家就能利用買家間的競爭賣出好價格。故此，是否為賣家創造最廣泛、密集和目標精準的市場行銷戰役來推廣房產，是挑選掛牌經紀的不二法則。
面試經紀時，可以讓候選人展示他的行銷推廣方案：推廣渠道有哪些？有無自媒體頻道？粉絲數、瀏覽數有多少？有無自己的网站，以及核心關鍵字的網站搜尋排位。內容方面，可以查看其以往推廣的創意，文字、圖片和視頻的製作質量，了解自己的房產將以怎樣的形象出現在未來買家面前。
除了自媒體的內容行銷外，出色的掛牌經紀還會用付費廣告直接吸引買家。廣告形式可以包括臉書廣告 Meta Ads (Facebook & Instagram)，谷歌搜尋廣告 Google Search Ads, YouTube 視頻廣告等。廣告內容的核心可以是與自己待售房產類似的房源合集，這類的廣告能吸引大量考慮該類房產的買家。潛在買家進入到賣家經紀的數據庫裡後，有經驗的掛牌經紀獲取近距離接觸潛在買家的機會時，自然會盡力推介他的掛牌 – 您的房產！
接下來要考察候選經紀是否已經積攢了具規模的持幣待購買家數據庫。這些買家通過以上各種自媒體行銷或付費廣告進入，通常有著明確和近期的購房意願。待售房產在這類人群中曝光，轉化成銷售自然事半功倍！龐大的待購買家數據庫是普通經紀和優秀掛牌經紀間的重要分水嶺，沒有強大的市場行銷能力和管理能力的普通經紀，不可能有積累出這樣的數據庫，找他們售房，成功的機會就少了很多。
有一點要注意，有些在行業中混跡許久的“大經紀”，雖也會使用廣告助推，但廣告手法往往相當傳統：大抵是個人頭像，再加上一段諸如“某某行銷量第一”的標語。對於賣家而言，待售房產被曝光在潛在買家前至關重要，而掛牌經紀的個人知名度與自己賣房沒有絲毫關係。所以聽行銷計劃匯報時，可以直接忽視個人形象廣告的投放，只關注“我的房產將出現在哪裡”就好。
最後，“說得好不如做得好”。就像在網上購物大家會去查網評一樣，大眾不常用經紀的服務，所以很難對比試錯，那借鑒別人的經驗相當重要。在加拿大谷歌商業頁面Google Business Page是了解商家服務質量的好平台。谷歌會删除疑似“水軍”寫的假評論，而且商家收到投訴時，可以申辯但不能刪除差評。查看谷歌評價了解以往客人的體驗，能很好地了解某位經紀的綜合服務水平，是初步挑選經紀的好辦法！您可以點擊這裡查看我們的谷歌評價。
Q4：親戚朋友推薦的熟人經紀最可靠，首次買房找他們最安全？
新移民在多倫多買房安家，或者本地人首次置業，挑經紀和選房都特別謹慎。人們常常認為：找個熟人經紀，或者親朋介紹的經紀，可以減少踩坑、被騙的幾率。誠信固然至關重要，但用“不撒謊、不坑人”作為選經紀的條件只必要，并不充分！經紀的專業度與做過的單數成正比，成單越多，見過各種奇葩的案子越多，處理疑難雜症的能力就越強，談判水平也越高。
下圖是多倫多地產局(TRREB) 2024年1月數據，記載的2023年全年，七萬三千名持牌在大多倫多地區營業的地產經紀的生意單數。與大家的想象不同，這其中有超過80%的經紀，一年成單只在3單及以下，而市場上有接近三分之二的成單由他們完成。可以想象，這樣的業務量，他們能有多少經驗和專業知識來處理好下一單生意。
最後，比起買房，賣方選實力經紀更為重要。因為以上 Q3 提到的關鍵考核標準：市場行銷能力、經紀自媒體的影響力、廣告推廣的策劃和執行力，小經紀光靠“努力”更是短期內無法追趕。因為市場行銷既是獨特的專業技能，又需要事先大量成本的投入，再加上粉絲數、影響力本就是多年的積累。相比這些對高價賣房至關重要的因素，熟人經紀光憑“不撒謊、不坑人“是不是就顯得太弱了？
對於“大經紀也不見得品德好”的擔心，賣家可以借助經紀的客戶評價。谷歌商業頁面Google Business Page 的評價受谷歌監管，管理嚴格，商家無法篡改，是反映客人對經紀服務真實感受的很好信息來源。所以，即使是熟人經紀，也別忘了問他的成單數、以往掛牌的推廣案例和查看其谷歌評價，而不是只滿足於“老實”或“態度好”的考量點。
Q5：賣家不付買家經紀佣金，是否淨收益會更高？
像我們介紹裡面說的，美國賣家在NAR訴訟後，從此不再需要付買家經紀佣金。這一潮流，必將很快影響加拿大房產買家賣家的佣金支付方式。
點這裡查看 NAR 賣家集體訴訟原文：https://www.cnn.com/2024/03/15/economy/nar-realtor-commissions-settlement
但截至2024年5月，賣家不支付買家經紀佣金既不是加拿大的法規，這種操作也並未普遍出現在大多倫多地區目前，大多倫多地區，賣家給到買家經紀的佣金最常見的是成交價的2.5%。
多倫多地區的賣家可以不給買家經紀佣金嗎？答案是肯定的。賣家最低可以只給買家經紀 $1 加元。如上所示，這個信息會在掛牌信息中出現。也就是說，100萬的房子，銷售成本能立刻省下2.5萬的經紀佣金，加上 HST 消費稅，能省 2.8萬，豈不美哉？！表面上看確實如此，但事情並不那麼簡單。主要原因有三：
一、 賣家不付買家經紀佣金時，買家經紀不會白干活，就會按市場行情向買家收取佣金，例如房價的2.5%。現在市場上大多數待售房產的掛牌價是包含了買家佣金的。買家在買房時會算總帳，下 offer 前對於要向自己另收經紀佣金的房產，如果房東不相應下調房價，那麼這套房產總價高的情況就會立刻暴露出來。畢竟，大多倫多地區的 MLS 系統相當完善，以往任何一套房產的成交價和附近待售房產的掛牌價都清晰可查，對比相對而言容易做。
二、 即使賣家下調房價，買家總成本不增加，不包買家經紀佣金的房產仍然會抬高買家的現金需求，因為房價可以貸款，但是佣金不能（參考下圖）。這會讓很多省吃儉用攢首付的首次買家很為難。他們要麼會去出價房價包佣金的類似房產，要麼談判說哪怕提升些價格，但要求房價包回買家佣金。前者趕跑了買家，後者就又回到了房價包佣金的傳統做法。
三、 這一點相當關鍵：市面上絕大部分的買家經紀只習慣從賣家處得到佣金，但不懂得如何跟買家客人談判，爭取勞動所得。他們甚至在買家代理協議 Buyer Representation Agreement (BRA) 中寫道自己的佣金為“Per MLS Listing”，意即按照MLS的掛牌信息收取佣金。這樣一來，當MLS上寫買家經紀佣金為 $1 加元時，他們就真的只能獲得一加元作為酬勞了。為保護自己的利益，買家經紀一定會千方百計引導買家遠離這樣的掛牌。這樣一來，待售房產的曝光將大打折扣。買家減少，賣出好價自然就不容易了。
總而言之，賣家完全可以只付買家經紀 $1 加元。這既符合多倫多當地的法律法規，也是賣家的自由。但在這個做法被市場普遍採納之前，請留意以上三點，把“第一個吃螃蟹”的代價，考慮到掛牌賣房的決策中去。
還有問題？歡迎聯繫我們！
微信：TeamPrisRealty
電話：647-360-8963
郵箱：info@hanhomesold.com
房地產博客
準備好了嗎？買房準備從這裡開始！
加拿大新移民買房必看：華人區還是西人區？一文講透生活便利、學區品質與「三選二」模型
135 Scenic Mill Way多倫多York Mills鎮屋 | 緊鄰豪宅區 全新精緻裝潢
