多伦多房价走势
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1. 实际的居住需求和房屋供应量的角力
多伦多房价一直是加拿大华人关心的问题。不仅大多伦多地区的居民如此，即将登陆加拿大的新移民和正在考虑移民加拿大的朋友更是关心多伦多房价。因为房价是选定落脚城市的重要考量因素。
房产作为特殊的商品，具备使用和投资的双重属性。商品的价格是由供需决定的，房屋也不例外。房产的使用属性是可以被居住，所以多伦多地区实际的居住需求和房屋供应量的角力，很大程度决定了多伦多房价。
2. 加拿大“百万移民”计划
1992年-2021年加拿大安大略省移民进入图表
谈到居住需求，最相关的自然是人口的变化。受人口老龄化和缺乏劳动力的影响，加拿大的移民政策近年来越来越激进。2017年年底，加拿大政府推出了“百万移民”计划，设定了每三年引进一百万移民的目标，这把之前一年引进二十多万移民的配额大幅提升了近40%。而到了2022年，新的计划更是把三年引入移民的指标提升到了一百三十万！数额之大，提升速度之快令人惊叹。这使得加拿大成为了G7西方七大工业国中人口增长最快的国家。得益于这样的宏观政策，作为加拿大第一大城市，多伦多在吸收新移民上亦首当其冲！
3. 多伦多--全北美人口增长第二快的城市
凭借工作机会，教育水平、生活环境和多元文化上的优势，大多伦多地区不仅大量吸引新移民在此安居，一众世界一流水平的高等学府，也聚贤了许多国际留学生。这些不断加速涌入的“新参者”带来了大量的居住需求，是支撑和推动多伦多房价的主要力量。事实上，2021年7月，瑞尔森大学Ryerson University的一项研究报告指出，多伦多是全北美人口增长第二快的城市。https://www.torontomu.ca/content/dam/centre-urban-research-land-development/BLOG/Blog58/CUR_Population_Growth_Canada_US_Central_Cities_2020.pdf
非常遗憾的是，多伦多的城市建设和房屋新建数量却远远没有赶上新移民安家的速度。
图表 新建房屋吸收率 (2019 absorption vs. Unabsorbed inventory)
图表可以看到2019年初至今，可以看到多伦多市区，新建房屋已售出量 (absorption) 和未售出库存 (unabsorbed inventory) 呈反方向发展趋势，及新建房屋售出量增加，而库存在下降。
4. 安省在未来10年总共需要净增150万套房屋
无独有偶，另一份2022年8月来自 Smart Prosperity Institute 的报告指出，结合目前已经缺少的和未来配合新移民的到来，安省在未来10年总共需要净增150万套房屋，而其中的48%，也就是72万套的缺口，来自于大多伦多地区的多伦多市区，约克区 York, 皮尔区 Peel 和 杜兰区 Durham！这也将是未来多伦多房价的一个重要推手。
https://institute.smartprosperity.ca/sites/default/files/Ontario%27s%20Need%20for%201.5m%20More%20Homes-SPI%20August%202022.pdf
迅速上涨的居住需求对决短缺日渐严重的新建房屋供给，造就了多伦多房价中长期上行的压力。
另一方面，作为投资工具，多伦多房产，尤其是公寓在投资方面的收益也有相当不俗的表现。无论是位于市中心像多伦多大学, 安大略艺术设计大学等高等院校，还是高级写字楼区的金融机构、高科技公司都吸引了大量的学生和白领在市区工作、学习和生活。有稳定和高质量的租客人群，多伦多的公寓还是得到了不少投资者的青睐。多伦多公寓的房价因此也得到了有力的支撑。
注意：联邦通过禁止外国人购买住宅法案。2023年1月1日起实施。届时，除特定豁免外，外国人将不能在加拿大境内购买住房。此法案生效以前签署购房合同不受影响。
根据Global Property Guide 全球物业指南网站的整理，在西方国家的一系列大城市里，多伦多是属于租售比（租金对比房价）相当不错的选择。
5. 长期看人口，中期看土地，短期看金融
跟其他所有的城市一样，多伦多房价同样是“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。虽然人们印象中加拿大地广人稀，但在多伦多地区却并非如此。大多伦多地区的市区扩散 urban sprawl 已经非常严重，这种现象被认为对生态环境、交通和污染都带来了压力。向大自然讨伐土地也因此遇到很多反对的声音。加上宪法里对私有财产的保护，向私人征用土地重新规划也并非易事。诚然，大多伦多地区各级政府多次承诺加快批复住宅建筑许可的流程，但是对短时间内提高土地供应，官员们明显变现出力不从心。
显而易见，人口和土地这两个影响较深远和重大的因素对多伦多房价毫无缓解的作用，甚至是雪上加霜。金融政策的影响虽然相对短线，但是疫情后，2022年3月起加拿大央行一系列既重锤且频繁的加息，确实遏制住了多伦多房价的在疫情期间的疯狂上涨。
有趣的是，如果把观察期拉长至20年，我们则会发现：我们既能看到在利率上涨时多伦多房价的继续上升，也能看到利息下降时，多伦多房价不升反降。这应该验证了以上 “长期看人口，中期看土地，短期看金融”的金句：房价终归是由供需决定的。哪个因素对供需的影响最大，多伦多房价就对这个因素的反映越明显，越长远。
多伦多地产局 Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) 每月都会公布最新市场数据，包括万锦、列治文山一类的近郊城市和多伦多的房价，以及成交量、新挂牌量、总挂牌量。这些信息能够很好的反应近期市场的态势，供需的关系。我们每月都会通过视频对主要指标进行总结，看到有意思的现象会和大家分享，也会回答一些大家最关心问题。欢迎大家关注我们的YouTube频道 Pris Han 多伦多地产团队 或今日头条 Pris韩多伦多地产; 小红书 Pris Han多伦多房产 (ID: TeamPrisRealty)，交流和提问。
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