前不久，我提到：在多伦多地产交易中，虽然是买方市场，但并不代表买家可以为所欲为，100万的价格买不走市场价80万的房产。许多买家在观看后留言表示：“叫价100万，还价80万，这不很正常吗？”听上去似乎有道理，但这一反应暴露了人们对买方市场的一些常见误解。
🔍解析买家逻辑
不少人可能会按照这样的逻辑推测：
“现在是买方市场 → 买家说了算 → 作为买家，我就能决定价格，想出多少钱就能买到。”
今天，我们就来拆解一下这个 “三段论”。
多伦多与其他市场的差异
🌍在某些国家，房地产市场缺乏统一的数据库，房源信息分散，交易数据不公开。在这种市场环境下，买卖双方只能根据挂牌价进行讨价还价。比如，今年年初，我在英国曼彻斯特出售了一套小公寓。英国的市场就是这样，买卖双方只能依赖挂牌价进行价格协商，结果往往是卖家可能卖得比市场价低，买家可能买得比市场价高。这样一来，大家普遍认为“挂牌价=市场价”是正常的。
然而，在多伦多，这一情况完全不同。多伦多有MLS（多重上市服务）中央数据库，所有在售房源和过往成交数据都是公开透明的。通过这些数据，任何专业的房地产经纪都能计算出一套房产的合理市场价区间。那么，如何计算出合理的市场价？您接着往后看。
挂牌价与市场价的关系
💡在多伦多，挂牌价并不等于市场价。挂牌价往往只是卖家的销售策略之一，并不一定反映真实的市场价。挂牌策略大致有两种：
- 1️⃣实价挂牌：卖家将房屋定价略高于市场价，为买家留有议价空间。然而，有些卖家可能会过度脱离市场现状，比如市场价格已经下跌，但他们因为自己的成本高，依然坚持高价出售。
- 2️⃣竞价挂牌：卖家将价格设置得远低于市场价，以此吸引更多买家来参观，从而通过多个买家的竞争将价格抬回到市场水平。
无论是哪种策略，挂牌价都可能与实际市场价存在较大差距。因此，作为买方经纪，在为客户制定出价建议时，我几乎从不单纯参考挂牌价，而是会对比周围类似房产的最新成交价格，并根据房屋的具体特征（如装修、朝向、学区等）做出适当调整。最终，买家可以根据自己的需求和喜好来决定出价。
参考过去的成交数据
📈有些买家可能会反驳：“市场是动态的，你参考过去的成交数据是否有效？”
诚然，市场会随时波动，但除了参考最近的成交数据，我们还能参考什么呢？而且，我所提到的成交数据并不是单独针对某一套房产，而是根据过去20天、一个月或45天内类似房源的成交情况来判断市场走向。即便数据比较久远，通过加拿大地产局提供的房价指数（HPI），我们也能将远期成交价格折算到当前的市场价。
如果这些数据不能作为参考，难道随便凭空猜测一个数字更为有效吗？
对“买方市场”的正确理解
💬回到文章开头提到的买家误解，最大的问题在于对“买方市场”的误解。在买方市场中，买家整体上拥有较大的议价空间，但这并不意味着任何一个买家都可以任意定价。比如，张三只愿意出80万，但市场上可能还有李四、王五、赵六，他们愿意出85万、92万或97万。在这种情况下，张三并不能以80万买到房子。
所谓的市场价，是通过卖家的最低接受价格与买家的最高愿意支付价格之间的博弈所确定的。如果张三坚持80万的价格，而其他买家出价更高，那么80万的报价将无法成交。而且，所有的市场交易都是公开透明的。如果真的存在80万买到100万房子的机会，其他买家也能看到这一信息并参与竞争。
⚖️总的来说，多伦多地产交易的市场价并非随便喊一个数字就能成交，了解真实的市场数据和交易规则，才能帮助买家在复杂的市场环境中做出明智的决策。
发布日期：2025-09-04
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