在多伦多地产交易中，绝大多数买家在出价时将注意力高度集中在“价格”本身，却低估了合同细节对最终成本和居住体验的决定性影响。事实上，真正影响你是否住得安心、是否额外花钱的，往往不是成交价，而是那些在下 offer 和移除条件时被忽略的合同条款。一旦出现问题，轻则增加数千加元支出，重则在交房当天才发现隐性风险，给新生活带来不必要的困扰。
💡 一、卖家需留下的物品，必须明确写入合同
在多伦多地产交易中，一个常见误区是：买家以为看房时“房子里有的东西”，交房时自然会留下。
但在法律层面，只有明确写入合同 Inclusions 的项目，才属于交易内容。常见需要特别注明的物品包括：
- 客厅或餐厅的装饰性吊灯
- 地下室额外冰柜或第二台冰箱
- Central Vacuum 主机及配件
- 智能门锁、安防或自动化设备
在合同世界里，规则非常清晰：写明的才属于买家，未写明的卖家有权带走。如果卖家希望因保留物品而调整价格，也应通过合同条款明确谈判，而不是依赖默认假设。
🧹 二、必须清空的物品，同样需要写清楚（老房尤为关键）
与“留下什么”同等重要的，是明确哪些必须清空。在老房、后院、车库和地下室中，最容易出现交房纠纷。
常见问题包括：
- 废旧木板、轮胎、破损家具
- Shed 内遗留的旧工具或建筑废料
若合同中未明确要求清理，卖家完全可以主张这些物品“仍可使用”。最终结果往往是：买家在交房第一天，就需要自行承担 $800–$1500 的垃圾清理费用。
专业做法是在 offer 中明确写明：室内及室外所有个人物品与垃圾须完全清空，必要时具体涵盖 shed、车库、后院及其他附属空间。清晰条款，是避免交房纠纷的关键。
💰 三、租赁设备必须披露金额、年限与买断条件
在大多伦多地产交易中，Rental Equipment 是最容易被忽略、却长期影响现金流的隐形成本。
常见租赁设备包括：热水炉（最常见）；暖炉、空调；净水系统、软水系统；安防监控设备。
重点不仅是“是否租赁”，而在于：
- 每月租金金额
- 合同年限
- 是否允许买断或转让
- 提前解约的违约成本
部分高端设备月租可达 $70–$120 以上，合同期长达 7–10 年，对房屋估值和长期支出都会产生实质影响。
在合同中，建议明确要求：
- 所有租赁设备完整披露
- 月租金额与剩余年限
- 买断费用及相关限制
这些并非细节，而是真金白银的成本。
🛠️ 四、验房后处理方式：优先选择 Closing Credit
在当前市场环境下，加入验房条件是对买家极为有利的保护措施。但验房发现问题后，更理性的处理方式通常是要求 Closing Credit，而非要求卖家维修。
原因主要有三点：
第一，买家无法控制维修质量。
卖家往往选择最低成本、最低标准完成“能运作即可”的修复，容易引发后续争议。
第二，Closing Credit 最清晰、最直接。
律师在交接时直接扣减金额，买家自行安排维修，标准和结果完全可控。
第三，双方效率更高。
卖家无需协调施工进度，买家也避免因维修质量产生纠纷，整体交易更顺畅。
⚠️ 唯一例外是涉及重大安全隐患或结构性问题时，应先由专业人士评估，再决定是否继续交易。
📝 结语：合同不是形式，而是你的长期保障
多伦多地产买房合同并不是写给律师看的文件，而是用来保护你的资金、安全与未来生活质量的法律工具。提前理解并落实这些关键条款，往往能帮你避免大量不必要的麻烦，甚至实实在在省下一大笔钱。
我是 Pris Han，专注于大多伦多首次买卖与换房规划的地产经纪。
欢迎联系，和我聊聊你在第一次买房或换房过程中，最担心踩到哪些合同雷区。
发布日期：2025-12-31
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