2026年加拿大移民留学政策对多伦多房价的影响

过去这两年，大多伦多公寓平均成交价同比跌了 7.5%，一睡房租金跌了 2.3%。中文社区里最流行的解释就四个字：移民收紧。

很多人把这两件事直接划了等号：移民少了，所以房价跌了。但加拿大移民留学政策这两年的实际走向，跟这个印象对不上——学签（study permit）新入境人数确实腰斩了，可永久居民配额今年仍然定在 38 万，比 2006 到 2016 那十一年里任何一年都高，比疫情前最后一个正常年份 2019 年还多出 11%。

一端在砍，一端在高位横盘。这两件事对房价的作用力，方向根本不同。我们用数据来拆。

🏠 先说清楚一件事：房子是商品，它的价格归供需管

房子有两重身份。一重是资产，一重是居住。谈资产可以谈很久——利率、汇率、货币政策，都能扯进来。

但房子的底层属性是居住。而居住需求，是一个一个真实的人撑起来的。

这意味着一件很朴素的事：要住的人多了，需求就涨；要住的人少了，需求就落。 所有关于房价的讨论，兜一圈最后都要落回那句话——有多少人，需要在这里住。

所以看房市，不能只盯着利率。人口的变化，是另一根线，慢得多，但硬得多。

📉 公寓这两年为什么跌得这么惨：供需两端同时踩空

核心数据： 多伦多地产局（TRREB，旧称 TREB）2026 年第二季度数据，大多伦多公寓平均成交价 $634,972，同比下跌 7.5%；多伦多公寓租金同步走弱，一睡房平均 $2,273，跌 2.3%，两睡房 $3,013，跌 1.7%。

先注意这组数字的错位：房价跌的速度，是租金的三四倍。

供应端： 疫情期间动工的那批公寓，在过去两三年里集中交付，以多伦多市中心为主。短时间内大量单位涌进市场，二手房要跟这批刚交付的房源抢同一批买家、同一批租客。供应突然放量，价格被压是必然的。

需求端： 留学生是公寓租房的主力军，而这一端的变化非常直接——

2026 年，加拿大计划发放最多 40.8 万张学签，听起来不少。但拆开看，其中新入境的国际学生只有 15.5 万，其余 25.3 万是现有学生的续签。作为对比，2025 年新入境约为 30.5 万。

新来的留学生，一年之内少了一半。 而且这不是”明年要发生”，是今年已经发生了。

（2027、2028 年的计划数是 15 万，但 IRCC 在表格下方特别标注：这是”预估值”，每年 11 月 1 日前才最终确认。）

租赁市场的传导链条特别短：人不来，下个月的租金立刻就得往下调。 房东为了不空置，只能降。租金一跌，投资者手上那套公寓的回报率就塌了——本来指望租金覆盖月供，现在盖不住，只能挂出来卖。

底层逻辑： 供应放量，租客减少，两股力量同时往一个方向推。公寓价格跌得比租金还猛，就是这么来的。

📊 加拿大移民留学政策的另一面：「移民配额大砍」这个说法，数据不支持

这是全文最反直觉的一段，我把三个数字摆出来。

核心数据一：历史常态是 26 万。

2006 到 2016 这十一年，加拿大每年落地的永久居民（PR）：最低 236,751 人（2007 年），最高 296,346 人（2016 年），平均约 26 万。十一年里，没有一年跌破 23 万，也没有一年超过 30 万。

光说平均数没有感觉，把二十年排开看，这件事一目了然：

数据来源：加拿大移民、难民及公民部（IRCC）历年永久居民落地统计及《2026–2028 移民配额计划》

盯着”阶段”那一列看：十一年几乎不动的横盘，中间一段异常暴涨，然后回落——但落点，仍然站在当年那段横盘的上面。

核心数据二：现在是 38 万，而且连续三年都是这个数。

根据联邦政府《2026–2028 移民配额计划》，永久居民的年度目标是 38 万。不是某一年的特例，是 2026、2027、2028 三年都定在这个水平。

核心数据三：比疫情前最后一个正常年份还高 11%。

2019 年——疫情前最后一个正常年份——加拿大落地永久居民约 34.1 万。38 万比它还多 11%。

真正异常的是 2021 到 2024 那四年：40.6 万、43.8 万、约 47 万、47.8 万。所以现在这个”回落”，回的是那四年的异常值，落点却依然高于疫情前。

落到安省： 2023 年安省接收了 206,725 名新永久居民，占全国的 43.8%（2022 年是 42.3%），是全国第一大目的地。按这个比例推算，全国 38 万时，安省大概在 16 万上下。

而安省 2007 到 2016 年的常态，是每年约 10.6 万。

高出五成以上。

这就直接推翻了一个流行认知：大家以为移民在”大撤退”，数据说的是——永久居民这一端，正在历史高位上横盘。

🔑 真正在变的不是人数，是这些人站在市场的哪一侧

这里要讲清楚一件很多人搞混的事：留学生和永久居民，在房地产市场里扮演的根本不是同一个角色。

留学生绝大多数是租客。来读书、租房，毕业后一部分走、一部分留。他们撑的是租赁市场。

永久居民是潜在买家。不是每个人都会买，但其中总有一个相对稳定的比例，最终会从租转买。这件事是刚性的——人总要住，租久了就会开始算买的账。

更关键的是：对永久居民来说，横在买房路上那道最贵的墙，已经不存在了。

核心数据： 安省的海外买家税（Non-Resident Speculation Tax，NRST）是 25%，多伦多市内还要再叠加 10% 的市级税（MNRST），合计 35%。买一套 100 万的房子，光这两项就是 35 万现金，还不算首付。

但这道墙只拦”外国人”——法律上的定义是：既不是加拿大公民、也不是永久居民的人。

• 拿到 PR 的那一刻，这 35% 直接消失。 按本地人的价格买，一分不多交。
• 省提名人（OINP）更快一步： 成交当天已持有有效提名证书、已申请或书面承诺申请 PR、并在产权登记后 60 天内入住作主要住所，就直接豁免，连”先交再退”都不用。多伦多那 10% 的豁免规则是照抄省里的，同样免。（另外，联邦禁购令今年底才到期，但持工签的人只要成交时工签剩余有效期在 183 天以上，本来就可以买——而 OINP 雇主担保类的提名人，绝大多数本身就持有工签。）

而安省省提名（Ontario Immigrant Nominee Program，OINP）的闸门正在开大： 提名名额从 2025 年的 10,750 个，增加到 2026 年的 14,119 个，涨幅 31%。全国层面，省提名的永久居民落地目标从 2025 年的 5.5 万，提高到 2026 年的 9.15 万。

顺带提醒一个到现在还有很多人在踩的坑： 留学生退税和外劳退税，已经在 2022 年 3 月 30 日取消了。网上的旧文章和不少中介还在讲”留学生买房可以退 25%”，那是过期信息，照着做会真金白银地亏。现在唯一的退税路径，是买房之后 4 年内拿到 PR，且房子只以本人或本人加配偶名义持有、作主要住所。关于留学生买房的具体风险，我之前写过一篇更详细的拆解。

还有一点：这批人里有相当一部分，本来就已经在加拿大住了好几年。本地收入、报税记录、信用记录都是现成的。身份一到手，从看房到批贷，几乎没有摩擦。

⏳ 卖压在现在，买力在积蓄

那问题就来了：身份到了，税免了，为什么还没看到他们大批入场？

因为每个人心里都在算同一笔账。

租金，是确定要花掉、收不回来的钱。房价下跌，是可能发生的损失。只要一个人认为，未来一年房价跌掉的幅度，大过他一年付出去的租金，那么继续租就是理性的。

而且买房比租房，要多担三样持续成本：地税、管理费、房贷利息。

这里有个很多人算错的地方：月供里的本金那一部分，不是成本，那是强制储蓄，钱还在你自己口袋里。拿整笔月供去跟租金比，账从一开始就算歪了。

具体数字每个人不一样，拿你自己在看的那套房去套：

租金 −（利息 + 地税 + 管理费）= 你的临界点。

结果是正数，说明继续租暂时划算；是负数，说明买已经开始占上风。

剩下的变量只有一个——你认为房价接下来会跌多少。

我不替你填最后那个数字，因为那是预测，我不做预测。

但方向很清楚：这笔账要翻过来，不需要房价大涨，只需要房价站住不跌。

底层逻辑： 卖压是当下的——租金还在跌，投资者还在出货，公寓短期仍然乌云密布。买力是积蓄的——每年十几万永久居民落到安省，税这道障碍已经拆掉，他们不会消失，只是在池子里等。

等什么？等这笔账翻过来的那一天。

这两股力量，不在同一个时间点上。 这就是现在这个市场最真实的样子。

💡 这对你意味着什么

先说一句最重要的：公寓和独立屋，要分开看。

上面这一整套逻辑——留学生、租金、投资回报——基本只作用在公寓上。留学生不租独立屋，新移民头几年也不买独立屋。独立屋市场跑的是另一套逻辑，不在这篇的讨论范围里。

如果你是首次买家，尤其是自住：

这里我要说一句可能跟整篇文章有点”拧”的话——上面这一整套分析，讲的只是人口这一个因素。

影响房价的东西太多了：利率、汇率、就业、政策、甚至一场选举。人口是其中比较慢、也比较硬的一根线，但它绝不是唯一的一根。所以任何人告诉你他能算准未来一年的房价，你都可以把耳朵关上——包括我。

对自住买家，我一直是同一个观点：买房的时机，不是市场决定的，是你自己决定的。

具体就是这三件事：

• 首付攒够了吗？ 自己攒的也好，家里帮的也好，这笔钱到位了没有
• 工作稳定吗？银行批得出贷款吗？ 这是硬门槛，跟房价涨跌一点关系都没有
• 你的生活节点到了吗？ 结婚、有孩子、换工作、孩子要上学——你是不是真的想在一个地方安定下来了

这三样凑齐了，就是你的时机。 凑不齐，房价再便宜也不该出手，因为真正难的不是买下来那一天，是后面二十五年每个月都要还得上。

反过来也一样：别因为”移民少了、房价还要跌”就一直等下去——这个前提本身就不成立；也别因为”移民还有38万、迟早要涨”就慌着上车——上面那张表你看到了，买力要释放还需要时间。

（前面那个临界点公式，是用来理解”为什么那批人现在还在租”，帮你看懂市场在发生什么。不是让你拿它去赌一个预测数字。）

至于该看哪个价位、什么类型，那是另一笔账，跟预测无关，只跟你自己的条件有关。我之前写过多伦多买房收入要多少才够，也写过80万预算在大多伦多能买到什么，可以先从这两篇里找到你自己的那一档。

如果你是卖家，尤其手上是公寓：

现在的买家不是没钱，是在等一个”跌不动了”的信号。定价上别跟去年的成交价较劲，参考的应该是最近 90 天同类单位的实际成交价，不是挂牌价。挂高了不会等来买家，只会把房子挂旧。

如果你是”意外房东”——换了房、旧房没卖掉、临时拿去出租的那一批：

不要指望”再等等租金就涨回来”。新入境留学生腰斩这件事，是政策定下来的，按现在的计划至少看到 2028 年。把租金预期按现实往下调，比空等实际得多。

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最后回到那个最容易被误读的地方：这一轮收紧，砍的是租客那一端，不是买家那一端。 跌的和将来要涨的，从来就不是同一批需求。

📍 我是 Pris Han，大多伦多首次买卖、首次换房的安心选择。

发布日期：2026年9月22日

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数据来源：

• 加拿大移民、难民及公民部（IRCC）《2026–2028 移民配额计划》
• IRCC《Facts and Figures》历年永久居民落地统计
• 多伦多地产局 TRREB 2026 年第二季度公寓市场报告、租务市场报告
• 安省政府：海外买家税（NRST）规定与豁免条款

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