最近有个想卖多伦多市怡陶碧谷公寓的客人，遇到个这样的难题找我咨询，整个过程挺有意思。
事情是这样的，这是个2房2卫的单位，原本租给一对华人朋友，其中一人中途退租，找了个老外租客顶替。以下称老外租客为T，留下的华人租客为C。T搬进来时，C、T两人合租，共同与房东重新签署了租约。这个单位受租金管控，房东不可随意涨租。受租金管控的公寓是大楼的首次入住时间早过2018年11月15日。如果租客的起租时间早，通常租金低廉。由于连年涨幅受限，租的时间越长，租金就偏离市场价格越远。这类公寓往往是“现金换钥匙”的重灾区，意即如果不是租客主动提出搬走，房东想请租客搬离的话，只能通过提供让租客满意的赔偿。而赔偿金额，法律并没有规定，赔多少租客才愿意搬，只能看房东的造化。
因此，无论是投资买家还是自住客，对带着租客卖又受租金管控的房屋，都是避而不及。因此，故事中的卖家尽管计划卖房已久，都还一直在期待租客搬离。终于，在上个月的某天，T主动提出搬离，并且出具了60天的搬离通知N9。
卖家一方面开心，一方面问：那另一位客人没打算搬怎么办？我告诉她，合租的客人，签的是同一张租约，被视为一体的，不可以其中一人不管不顾，单方面出N9搬离。两人是必须同进同出的。所以，可以让T去跟C协商，两人一起走。卖家为难地说，这办不到，两人矛盾深远，彼此不说话很久了，就更不用说C会配合T。
那么如果两租客中一位执意要走，怎么办呢？办法有二：
1、现有租客（T 和 C）找到顶替T的租客，但是新租客必需得到房东的认可。房东可以审核新租客的收入和信贷情况后判断是否接受，但同时不可无理由拒绝各方面条件合格的租客顶替。在沟通的过程中，T认为让C与自己同时搬离不是她的责任，因为她已按要求提交N9。
但事实上，合租的租客想要搬离时，需要一起签署N9，并在下一个租约周期（比如一个月）的开始日之前，提早60天通知房东。合租租客中其中一人出具的N9是无效的，N9需要租约上的所有人都签字，同意搬离。
2、不管几人合租，每位租客都对付足100%的租金负责。举例来说，两人合租，不是每人负责50%的租金，而是一方在另一方不付租金的情况下，有义务补充缺失部分，确保租金仍然被全额支付，否则就属于两人都没有履行付足额租金的责任。
所以，如果T逃避责任在未找到合格顶替租客的情况下搬离且不付租金，那么留下来继续租住的C是要支付整个单位的租金的。如果T不付、不找人顶租，而C又不愿意替T补足，那么房主可以向房东租客委员会Landlord and Tenant Board同时起诉T和C两人不足额交付租金的事实。事实确凿，证据充分后的判罚，C和T将双双被列为不按时按量支付租金的人员，并在信用记录上留下痕迹。
于是，对于以上这两条能影响租客行为的规定，我们帮房东起草了封邮件，把LTB规章中相应的部分摘选了出来，分别邮件告知了两位租客其责任义务。最终，本来觉得与自己无关的C因为既无意再帮T找人顶租，又不愿支付T部分的房租，也同意了与T同时搬离。房东终于如愿收到了两人同时签署的N9，得以计划租客搬离后的事宜。
故事到此就结束了。多伦多的租金价格不菲，非家人间的拼租合租现象很普遍。租客在计划分歧时房东可以用以上办法与租客沟通。
最后，租客和房东都应该了解和掌握保护自己利益的法律手段。Openroom 是一个专门为房东和租客服务的在线平台，致力于通过透明化租赁记录和信用信息，帮助房东筛选优质租客。例如，已被LTB判决的“租霸”和租赁期间的恶劣行为，房东可以上传至Openroom 曝光。这些信息，让坏租客寸步难行，好租客求租顺利，非常值得租客和房东加以利用。
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