加拿大，多伦多租房指南

a) 寻找靠谱的多伦多地产经纪

一旦选择了长租，接下来要做的就是寻找一位熟悉您心仪区域的房地产经纪，让TA为您搜索租房的房源，利用TA的专业知识为您避坑。您需要清晰地告知代表您利益的多伦多租房经纪您的需求，比如怎样的社区，学区、交通环境，特别是您的预算。如果期望太高或预算太低，经纪便无法寻找到任何房源。

专业的多伦多房地产经纪会向您展示类似的房产在市场上最近的实际成交价格。根据市场价格做完预算或需求的调整后，您的房地产经纪就能为您展开搜索了。在加拿大，市场的房源都集中在各个城市地产局整合的中央数据库，多重上市系统Multiple Listing Service （MLS）。经纪充分了解您的租房需求，就会从多伦多MLS上为您搜索合适的房源，推荐并对您心仪的候选房源安排看房。

在多伦多，租房经纪对租客的服务是独家的。租客无需担心只聘用一位经纪会限制自己能接触到的房源，因为，市场所有的房源是共享的，所有多伦多经纪的可见房源是一致的。租客对租不到自己心怡房产的担心，是确保自己的租房预算与期望的匹配，而不是换经纪。而挑选经纪的关键，在于考核TA的专业度（对市场的熟悉、数据的展现），敬业度（对租客需求的反馈速度，提问回答的耐心程度）已经以往服务过的租客对TA的评价（谷歌评价等）。

b) 租房前的准备

审核租客对房东来说至关重要，主要是因为加拿大法律对租客有很强的保护。即使租客不按时交租，房东也不能随意私自驱赶租客，而是必须经过严格的法律流程。在多伦多，这套流程所需时间可长达数月。等待执行驱逐令期间的租金损失，也得由房东承受。所以多伦多的房地产经纪和房东在租房前，一般会通过一系列资料来判断申请者是否会按时交租和守法守约的好租客。

您的房地产经纪会告知您租房需要准备好的文件和租金。加拿大本地居民，已经工作了一段时间的话，可以提前准备以下几项资料供房东审核。

1. 个人信用报告（Personal Credit Report）

在加拿大生活过一段时间的话，就可以通过几个信用机构，如Equifax，TransUnion，来查询自己的信用报告。比较良好的信用分是在700分以上（满分900分）。

1. 收入证明

租客需要在其服务的公司出具一份工作证明或雇主信，说明工作职位和工资收入等基础信息。还可以加上银行流水单据等，来向房东证明稳定的收入来源和有支付租金的能力。

1. 前房东的推荐信

如果能提供前房东的推荐信，证明自己以前是一个准时交租和居住习惯良好的租客，那么这将会是个加分项，虽然这个文件并不必需。

1. 租金和押金

起租前需备好至少两个月的租金，这是法律规定房东可主动要求的最高上限，但是在多伦多租房市场却是一般房东的最低要求。在租金数额是房东满意的情况下，一旦租客通过了房东的审核，房东就会接受并签署租住合同。合同签署后的24小时内，租客就要先交纳首月、尾月两个月的租金给到代表房东的挂牌经纪行信托账户。入住后租金按月支付，尾月的租金是用作押金。

对于刚来多伦多，提供不了信用报告和收入证明的新移民和留学生，那最好是预付半年或一年的租金，来部分消除房东的疑虑和担心，增加租房申请（offer）的竞争力。注意这需要是租客主动提出，因为法律规定上，房东是不可以要求或强制租客这么做的。但是如果遇到强烈的房东市场，租约合同上租客不主动体现愿意支付更多的预付时，申请很容易处处碰壁。

c) 预约看房和起租时间

在多伦多租房，推荐的看房时间是起租前两至三周。看房不需要提前太多，因为相当多的出租房都已空关待租。租客看房满意后就能即刻申请、成功申请即可起租。如果提早太多看房，看中之后却不马上起租，除非遇到像疫情期间多伦多市中心异常冷淡的租房市场，否则绝大多数房东都不会乐意空租等待。

相反的情况是，如果租房市场火热，例如7月8月的开学季，在市中心多伦多大学附近的公寓租房会格外抢手。所以租客最好提早看房，提早起租，以免无法在预计的时间入住。

d）出价 – 递交租房意向书 Offer

在找到心怡的房产后，就是递交租房意向书和自身的资料给挂牌经纪和房东了。您的经纪将根据情况为您起稿一份租房合约/意向书，确保您的利益得到保障。

但有时，租客的预期和预算会出现偏差。这就需要租客和经纪开展开诚布公的讨论：有效的做法是买家经纪展示多伦多租房市场的走向，租客心里预期房产类型的最近的成交价如何，和租客预算之间是否有偏差。以事实为基础的沟通能够帮助租客迅速了解市场，修正预算或调整对房产预期，让下一阶段租房流程能顺利开展。

e）极端房东市场

如果不巧遇到了极端情况，比如2022年9月开学季前期，多伦多租房市场出现了白热化的房东市场，租房也开始竞价，那么租客与经纪间互相的信任和无障碍的沟通就显得尤为重要了。

由于待租公寓一上市很快就会被租掉，所以一方面经纪要确保符合条件的每日新上市房源实时提供给租客。另一方面，对于需要竞价的公寓，经纪需要实时地展示感兴趣单位其类似户型的最近租金成交价，以此建议出价。如果租客实力能跟得上，就一定要配合出够价，而不是跟市场赌气，一次次地被竞价抛弃。而如果租客财力无法跟上，经纪就会迅速调整搜房策略，建议降低后的新搜索条件，租客应该配合调整，确保用原有预算仍然能在时限内顺利在多伦多租房。

f）有宠物的租客

在安大略省，“不能养宠物”的租约条款是不合法的。但是，房东可以在接受申请时，询问寻租者是否有宠物。而且，房东也可以拒绝有宠物的租客。

但是，入住后，即使租赁协议中有“禁止携带宠物”条款，房东也不能仅仅因为带宠物而驱逐租客。除非，所租住的房产是共管物业，比如说高层公寓，而这个物业的By-law本身就有对宠物的限制，比如品种、个数，和体型等。同时，宠物如果对周围居民的生活造成了困扰，房东也可以申请LTB根据情况仲裁，让租客做出改善，甚至驱逐。

租房也是得你情我愿，仅管法律有照顾到有宠物的租客，作为租客，如实向房东反映养宠的情况有利于日后良好的房东和租客关系，避免不必要的麻烦。养宠的寻租者，能找接受宠物的房东，也可以通过提高租金数额来增加申请的竞争力和房东的接受度。毕竟，宠物有可能加大对物业的磨损，气味、毛发等的存在都有可能降低物业未来使用的舒适度。至少对于房东来说，这个顾虑并非无理由。

g) 入住前和入住日当天

签妥租约协议 Agreement of Lease后， 房客一般需要在24小时内向房东的挂牌经纪行信托账户支付首月、尾月两个月的租金到代表房东的挂牌经纪行信托账户。入住后租金按月支付，尾月的租金是用作押金。

在入住日之前，租客必须为自己购买租客保险Tenant Insurance. 这与房东购买的房屋保险Home Insurance不同，保的是租客的个人财产personal property和责任Liability等. 特别是其中的责任险，保比如租客损坏房屋，居住期间在屋内发生意外，人员伤亡等。房东一般都具体规定责任险保额，比如一百万。网上有众多租客保险公司可供比对，网上购买。保额从十几加币起，很有可负担性。

对于非共管产权房产，特别是房东自己居住在内的房屋，比如房东住独立屋的一楼、二楼，租客住地下室的情况，租约中会规定每月水电煤账单的分摊方式，比如房东付三分之二，而租客付三分之一。而对于整租的公寓，租客需要从经纪处获得即将租住单位的各事业公司的名称，在入住日之前致电或者直接网上开户。以公寓为例，租金通常不包括任何大楼管理费不包括的水电煤部分。管理费由房东负责。管理费涵盖的部分，比如供暖，租客则无需开户和缴费。房东通常要求租客在入住日之前或当日，出示租客保险和水电煤公司已开户的证明。

h）入住日当天

入住日当天，如果租客主动提出过除首、尾月租金愿意多付押金的，那么这些押金应该在当日交接时交给房东经纪或房东本人。支付方式按照双方事前的规定，可以是个人支票personal cheque，也可以是汇票 bank draft。另外，租约中规定的钥匙押金，也是在当天支付。

在安大略省，除了下offer和双方签约时使用的安省房地产协会OREA的租约外，还需要签署一份“安省标准租约” Residential Tenancy Agreement (Standard Form of Lease) dated 2020/12 里面的内容与 OREA 的 Lease Agreement 几乎无差异（别问我那为啥还要这一份，我也非常诧异！），但是未来如果双方发生纠纷，这也是房东租客委员会 Landlord and Tenant Board (LTB) 认准的标准租约。所以如果经纪忘了的话，也请记得提醒让TA准备好，双方当天签署。

别忘了与房东互换联系方式。日后如有任何需要维修的，第一步联系大楼物业管理公司，无法解决的，再联系房东。