多倫多市場的買方經紀佣金
在介紹我們的佣金收費之前，我們需要首先了解大多倫多地區經紀佣金收費的總體規則。
在大多倫多地區買賣房產，買賣雙方各自有代表自己利益的地產經紀。
公開交易的房源，房產信息都會在多倫多地產局的中央數據庫Multiple Listing Service，MLS上清晰列明。而房產的掛牌價格，已經包括了賣家給買家經紀的經紀佣金，買家無需另外支付。掛牌信息中的Broker Full 版本 - 經紀寫給同行看的經紀版本中，Cooperating Brokerage Commission - 合作經紀佣金的一欄，能明確看到賣家給到買家經紀的佣金。目前，大多倫多地區，賣家給到買家經紀的佣金最常見的是成交價的2.5%。
但是，伴隨剛於2024年3月15日美國房產賣家集體訴訟，以美國地產經紀協會National Association of Realtors (NAR)同意支付4.18億美金給賣家，庭外和解結案，美國賣家從此不再需要付買家經紀佣金。加拿大房產買家賣家的佣金支付方式，很可能很快就會發生變化。
點這裡查看 NAR 賣家集體訴訟原文：https://www.cnn.com/2024/03/15/economy/nar-realtor-commissions-settlement
目前這個情況並未普遍出現在大多倫多地區。絕大多數掛牌中，房價仍然包括了給到買家經紀的佣金。不過，即使遇到了賣家不付經紀佣金的情況，買家也不必驚慌，認為這會使自己的購房成本上升。因為在賣房成本減少，淨收益預期不變時，賣家的售價也會調低。畢竟，過度貪婪既不給買家經紀佣金，又不下調售價的話，會導致買房總價攀升。這樣一來，買家和其經紀在比對備選房源時，會發現這套房產性價比低，從而棄它而去。
Pris Han 安心賣房地產的買家經紀服務佣金收費
對於是否對外公佈我們的收費我們團隊內部其實討論了很久，因為我們並非常見的華人返佣經紀(Discount Agent)，在買家還未了解我們服務質量和與其它經紀的區別前，佣金成了許多買家衡量經紀的唯一標準。
那些只關注現金回扣的買家，往往是因為他們認為所有的經紀服務都差不多。若真是如此，大家自然是挑選最便宜的。這種誤解源於對出色地產團隊的操作、服務和買房成果影響與普通經紀的大不同不了解造成的。
或許您可以從我們團隊的願景了解我們的服務宗旨
“我是安心賣房地產的創始人Pris Han。很高興在此與各位隔空相遇。我在橫跨 20 多年的時間裡，先後兩次來加拿大，在多倫多和蒙特婁兩個城市的多個社區安家。2000 年首次來加時單身，移民過來就業和讀書。2017 年重返加拿大已然中年，拖家帶口。雖然年紀和閱歷很不同，但幾次選址安家都著實不易。特別是在舉目無親、完全陌生的環境下既想要盡快安頓，又不希望選錯房產困擾日後的生活，很是徬徨。回想起這幾段經歷，如今成為了地產經紀的我，就特別想通過掌握的知識幫助即將在大多倫多地區落腳安家和首次置業的人們。“ – 安心賣房地產創始人 Pris Han
有著創始人這樣的願景，我們團隊竭盡全力為最需要地產知識、經驗和體貼服務的新移民、首次置業者、首次賣房和首次換房者們奉上五星級的地產經紀服務。即使人們初來乍到，或者首次交易，完全不了解交易流程和市場狀況，也不清楚哪些地方需要小心注意，安心賣房地產都會用體貼細心的態度和專業嫻熟的操作讓客人安心：從第一刻耐心細緻的介紹，到提供專業意見輔助客人決策，提醒防範和避坑預警，每一步我們都手把手陪伴前行，直至專業談判用有可能的最低價幫客人您買到夢想家園！
安心賣房地產通過投入足夠的人力資源和業內最精良培訓，讓客人得到的是不同職能多位隊員同時持續、實時和優質服務。因此，我們的服務寬度和精度遠遠超過了普通經紀。
而且我們有一系列書面承諾保證服務和買房成果，包括“房價現金減免計劃”、“新置房屋滿意，否則由我免佣售出”、“房屋保修保險”等。有著這樣的服務規範和書面保證，理想的最終買房成功自然垂手可得。
我們標準的買家佣金收費是主流的 2.5%（消費稅適用），根據房價和實際情況可能會有所浮動。這能確保我們不會需要縮減成本而偷工減料，逐漸削弱我們視為企業靈魂而不懈追求的五星服務質量。而且，我們會優先向賣家追收這筆費用，最大程度地節省您的現金支出。
我們不認同通過廉價收費來掩蓋專業知識和服務質量差強人意的競爭哲學。地產經紀應呈現的是卓越的業務水平、接待速度、地產知識，談判技巧、以及解決問題的能力。而這些領域的欠缺導致買家錯過心儀房產或者出價過高買貴的損失，與買家追求的「實惠」背道而馳！如果買家需要的是全方位、專業且體貼的 VIP 服務，是否哪怕不靠廉價吸客，卻仍然不斷有五星評價的地產團隊是更安心的選擇呢？打個比喻，無辜捲入一宗嚴重命案的話，辯方是會盡其財力所能找常常勝訴的大律師，還是法庭指派的 pro-bono 法律援助律師呢？答案不言而喻！
我們谷歌商業頁面裡的全五星評價 https://g.page/r/CQ0CjuHNScccEAE 見證了客人對我們 100% 滿意的服務質量。
Q1：請你們帶我看房，要簽約嗎？
根據安大略省政府制定的於2023年12月1日起生效的 TRESA (Trust in Real Estate Service Act)，當地產經紀開始向客人提供經紀服務時，即應當簽署Buyer Representation Agreement (BRA)。經紀服務是指任何需要使用房地產專業知識和技能的，例如：房產帶看，挑選推薦某個社區符合客人預算的房源，房產估值等。客人和經紀間是一對一的關係。在同一個買賣交易中，客人只會簽約一位地產經紀(Designated Representation)，或者一個經紀行，該經紀行中服務您的是某位特定的經紀（Brokerage Representation)。在客人不簽約的情況下，按照此規定，經紀不可提供任何經紀服務。
RECO Information Guide: “When you become a client, you sign a representation agreement with the brokerage — a contract between you and the brokerage for real estate services and representation. If you don’t want to sign an agreement, you should not expect the real estate agent to provide you with any services, like showing you homes.”
https://www.reco.on.ca/about/plans-and-publications/reco-information-guide
簽約對於買家來說仍然是個重要的保障。在簽約狀態下，“The agent(s) represent(s) you and must promote and protect your best interests.” 經紀必須推行和保護簽約客人的最高利益。這是由經紀的行業行為規範來約束的，而經紀持牌照經營，所作所為均被監管。
即使撇開TRESA的規定不談，不簽約同時找多個經紀帶看房的情況下，並不會如人所願獲得左右逢源的服務，而是事與願違。因為不需要買家承諾忠誠的經紀也同樣不會貢獻他的盡職。沒有人會願意白幹活，當經紀明知服務某位客人的同時，他還在別處看房和購房，經紀幾乎不可能毫無保留地付出，例如：隨傳隨到看房、做競價房產估值、人工搜索暗盤、中肯評價每套房產優劣…，他只會想盡辦法草草結束購房，以免節外生枝最終丟了生意，而不是照顧到買家是不是買到了最合適的，和是不是會買貴許多！
Q2：找多個經紀看房，更有靈活性，為什麼不好呢？
一個補充知識，國內大家會找很多經紀同時服務的一個重要原因是房源分散。接觸的房屋中介越多，了解到的房源才會越多。但在加拿大，由於有地產局的中央數據庫 MLS，即使只委託一位經紀，也不會由此喪失接觸到任一套符合自己條件的房產的機會。因此，地產經紀間的競價，不是房源的多寡，而是專業度和敬業度的比拼。買家與自己的經紀間有足夠的相互信任，商討和理清需求、共同制定明確的搜房策略，才是迅速找到好房產的關鍵！
跟不同經紀看房的客人，計劃誰帶我看中了喜歡的房產，我就跟誰買。這個貌似“聰明”的做法，其實很容易搬起石頭砸自己的腳。帶看經紀非常清楚他成單的命運被綁定在了某套具體的房產上，所以會不遺餘力誇讚每一套帶看的房產，而對隱患避而不談。這時經紀無法做到公允地評價每一套房產，是因為指出缺點的同時就是在將客人推去下一套房產，而下一套房產很可能不是自己帶看。砸自己飯碗的舉措違反人之常情。買家找經紀本希望得到專業中肯的評價，收到預警避坑，這時卻與之無緣。只有當簽約經紀清楚盡職不會威脅生計的情況下，才有可能心無旁騖地百分百維護買家的利益。
而至於綁定一位經紀，“萬一遇上不良經紀豈不壞事兒”的想法，在新規定TRESA中也得到了解决。TRESA規定，買家代理協議Buyer Representation Agreement需要清晰列明代理合同多長，以及在何種情況下可以被取消。每家經紀行自行規定該行的規則，例如：帶看兩次過後，沒有購房而中途取消合約的話，收取服務費 $599。這時，買家簽約前可以判斷這樣的規則是否合理，但無需擔心經紀行耍賴，不肯解約而耽誤買家聘請下一位經紀的情況。總而言之，簽約綁定的是在合約期經紀和客人之間一對一的承諾關係，而並非讓客人體驗過某位經紀發現明明不合適時，卻仍然甩不掉。它同時保護了地產經紀不至於屢次讓勞動付諸東流，從而更能全情投入地服務好每一位簽約客人。
Q3：既然你們服務那麼好，為什麼很多人還是會選返傭的經紀？
原因有二：
一、不問青紅皂白只關注現金回扣的買家，往往是因為他們以為所有的經紀服務都差不多。一模一樣的商品，自然挑最便宜的。這來源於對經紀工作的不了解，特別是初來乍到的新移民、首次置業，或者首次換房者等不熟悉大多倫多地區房產交易的人們。
我們專業、且面面俱到的經紀服務包括以下內容：
- 詳細介紹買房流程和買家需要做的準備工作
- 講解房屋貸款方法，並推薦貸款專業人士協助買家辦理貸款
- 客人需要時，推薦會計師、民法律師，以便客人諮詢財產分割、稅務相關等問題
- 認真聆聽，深刻理解客人對房產的主要訴求
- 結合客人需求，推薦社區，引導制定重點明確的搜房策略
- 實施搜索，尋找並推薦所有符合客人條件的房產
- 人工搜索暗盤渠道的房源，及時推薦優選暗盤、筍盤
- 預約客人感興趣房產，安排路線帶看
- 要競價的房產，先預估其真實市場價
- 備選房源超預算或有明顯缺陷時提前預警，確保只看合適房源
- 帶看房產，並對每一套邊介紹邊點評，分析優劣
- 錄製附點評的視頻，供買家回顧
- 對客人感興趣的房產，如有潛在問題，盡職調查，避坑預警
- 即將出價前，分析該社區近期交易行情、精準估值，建議出價區間
- 製作 offer，加入對買家保護的條款，並詳細解釋雙方責任義務
- 與賣家經紀談判，達成協議
- 買家需要驗房時推薦驗房師，並陪同驗房
- 指引買家在協議達成和交房日間的工作：付定金，聯繫律師，遞交貸款材料等
- 陪同交房日前的兩次新房回訪，確保房產、家電的狀態在交房時正常
- 聯繫賣家獲取公用事業公司名稱，以便買家開戶
可以看到，無論客人對買房多麼生疏，都能依賴我們無微不至的服務，從準備、決策、選房、交易直至最終獲得理想的購房成果，我們的服務覆蓋了房地產交易的每一個細節，而不只是客人想像中和現實中大量普通經紀那樣，只是帶看時為買家開個門。這其中既有比一般經紀花費更多精力的地方，比如暗盤房源的手動搜索，更有需要高階技能的地方，比如對房產的避坑預警和對競價房產的準確估價。這些工作，既不是所有經紀都願意提供，更不是所有經紀都做得好。數量和質量都更勝一籌的服務，沒有需要打折和賤賣的理由！
二、不是每個人都需要手把手的服務。就像不是每個人都會買賓士、寶馬，需要省油易保養的人們會買日系車一樣，有的房產買家不需要保姆式服務。比如久經沙場的投資客，他們既諳熟買房流程，了解所有的深坑低窪，又對價格估算成竹在胸。他們也許真的只需要經紀為他們開個門，剩下的基本可以 DIY。這時，有限服務，但收費低廉的經紀就很適合他們。
選怎樣的經紀，在於自己最需要什麼。需要卓越的服務，佣金便宜便不是主要挑選標準。就像追求超群的駕駛體驗時會去選保時捷、寶馬，而不是起亞，是同一個道理。每個商品都有自己的定位，而我們團隊的服務更全面、細緻和專業。我們不是收費最廉價的，但是我們是所有最需要知識、經驗和體貼服務的新移民、首次置業者、首次賣房、首次換房者們最安心的選擇！
Q4：如果賣家不付買家經紀佣金，買家要付多少錢，總購房成本會上升嗎？
隨著美國賣家對美國地產經紀協會的集體訴訟以 NAR 賠付4億美金於2024年3月15日庭外和解告終，美國賣家從此不再需要支付買家經紀佣金。這個潮流必將在不久的將來對加拿大的經紀佣金收費模式產生影響。但目前這個情況並未普遍出現在大多倫多地區。絕大多數掛牌中，房價仍然包括了給到買家經紀的佣金。不過，即使遇到了賣家不付經紀佣金的情況，買家也不必驚慌，認為這會使自己的購房成本上升。因為在賣房成本減少，淨收益預期不變時，賣家的售價也會調低。畢竟，過度貪婪既不給買家經紀佣金，又不下調售價的話，會導致買房總價攀升。這樣一來，買家和其經紀在比對備選房源時，會發現這套房產性價比低，從而棄它而去。
所以，在普遍情況 - 賣家支付 2.5% 買家經紀佣金時，買家是不需要支付任何經紀佣金的。如果賣家少支付（以 2.25% 為例）或不支付賣家經紀佣金時，經紀的收費可以如下：
但是，賣家在支付買家經紀佣金時，即使總成本不增加，現金支出也確實會上揚，因為房價可以貸款，但佣金不行。這時，買家的解決方案就是在下購房意向書 offer 時，抬高出價，讓賣家把買家經紀佣金包回房價中去。這其實就是回到了一直以來傳統的做法。價格雙方能談攏的話，賣家沒有拒絕這麼做的理由。而且，買家佣金包進房價中的話，買家可以省去佣金部分的消費稅 HST，因為購買現房不需要支付消費稅。
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