2026 年 8 月，整個大多倫多（GTA）住宅的平均成交價是 $99.3 萬。換言之，手上 100 萬預算在大多倫多買樓，其實剛剛踩在平均線上，一分不多。
對上一篇我寫過 80 萬預算可以買到甚麼：那個預算的故事，是由高層分層單位跨進共管鎮屋。而 100 萬跨過的是另一條線——業權那條線。 在大多倫多大部分地區，你開始真正入得到永久業權鎮屋、半獨立屋，甚至獨立屋市場。
多了 20 萬，買到的不是「大一點的同一種房子」，而是另一類房子。我們用真實成交來看。
⚖️ 100萬和80萬，分別不在面積，在業權
「三選二」原則在哪個預算都一樣：地點、面積、新舊，三樣只能佔兩樣。 100 萬只是把這張牌桌往前移了一格。
先看一張表，這是多倫多地產局（TRREB）8 月的官方數據：
| 地區 | 房型 | 2026年8月平均成交價 | 成交宗數 |
|---|---|---|---|
| 大多倫多全區 | 所有房型 | $993,410 | 5,057 |
| 列治文山 Richmond Hill | 永久業權鎮屋 Freehold Townhouse | $1,030,927 | 38 |
| 萬錦 Markham | 永久業權鎮屋 Freehold Townhouse | $1,031,119 | 39 |
| 皮克靈 Pickering | 獨立屋 Detached House | $1,165,883 | 57 |
| 密西沙加 Mississauga | 永久業權鎮屋 Freehold Townhouse | $874,772 | 11 |
| 亞積士 Ajax | 獨立屋 Detached House | $968,031 | 45 |
| 奧沙華 Oshawa | 獨立屋 Detached House | $715,831 | 97 |
數據來源：TRREB Market Watch 2026年8月。成交宗數少於 20 宗的，均價容易被個別成交拉高或拉低，只宜參考。
這張表最值得看的，是第一行和最後一行之間的距離。 同樣 100 萬，在列治文山剛剛夠到一間無管理費的鎮屋；去到奧沙華，已經比當地獨立屋均價高出將近 30 萬。
以下按五種買法，逐一去看。
🏙️ 買法一：多倫多市中心 Condo，100萬買的是空間和方便
先講實話：100 萬在多倫多市中心買獨立屋，並不實際。 但分層單位已經可以買得相當舒服——舒服到不用再將就面積。
真實成交： 市中心東面 George Street 一幢 Condo，兩房連日光房、兩廁、連車位、接近 1,600 呎，2026 年 8 月成交 $94.5 萬。
接近 1,600 呎是甚麼概念？不少人在 905 買的永久業權鎮屋，實用面積也就是這個數。分別只在於它在樓上。
真實成交： 市中心西面的 C01，The Well 這類新樓，兩房兩廁連車位，2026 年 6 月成交 $105 萬。
市中心偶爾也會出現低層的共管鎮屋，不過通常樓齡較舊、管理費較高。看這類單位千萬不可以只看售價——管理費每月相差 300 元，二十五年就是 9 萬，夠你在其他區多買半個車位。
🚇 買法二：北約克 Willowdale 半獨立屋，100萬是一張入場券
想留在多倫多市內，又要地鐵和生活方便，Willowdale 是繞不開的選擇。
獨立屋仍然明顯高於 100 萬，這點不用掙扎。但在央街（Yonge）西面，100 萬已經可以進入半獨立屋市場。
今年 7 月和 8 月，我自己在 MLS 抽出來的成交，這一帶半獨立屋均價大約是 87 萬和 92 萬。不過每個月只有五六宗成交，樣本太少，這種均價不可以當真理用。結合實際個案，更準確的講法是：預算往往要去到 100 萬上沿，甚至略為超出。
真實成交： Willowdale West 的 Santa Barbara Road，一間 4+1 房的半獨立屋，2026 年 8 月成交 $105.9 萬。
說實話，這個價位通常樓齡偏舊。 裝修、地皮大小、距離央街多遠，這三件事你要讓其中兩件。上面那間就是典型：外觀是幾十年的舊 bungalow，保養得很乾淨，但你要的是「新」，它給不到。
🥢 買法三：萬錦、列治文山永久業權鎮屋，100萬最值得看的一檔
如果你要的是成熟的華人生活圈——名校林立、美食遍地——那 100 萬最值得留意的，是無管理費的永久業權鎮屋（Freehold Townhouse）。
8 月萬錦和列治文山的永久業權鎮屋均價都在 $103 萬上下，100 萬就在門口。例如萬錦的 Cornell、Wismer，列治文山的 Rouge Woods，都可以認真去找。
真實成交： 列治文山 Rouge Woods 的 Forestwood Street，三房連一、四個廁所、四個車位的永久業權鎮屋，2026 年 6 月成交 $96.6 萬。
不過如果你特別喜歡杜魯多中學旁邊的 Berczy，就要有心理準備。
真實成交： 萬錦 Berczy 的 William Berczy Boulevard，三房連一、四廁、連完成地庫、1,500–2,000 呎，裝修較新，2026 年 8 月成交 $109.95 萬——而且是高於叫價成交。
換句話說： Berczy 裝修較新的鎮屋通常要接近 110 萬。100 萬在這裏也買得到，但你要接受三件事當中的一件：面積小一點、樓齡舊一點，或者裝修比較普通。
🥡 買法四：士嘉堡，100萬開始碰得到獨立屋
士嘉堡是不少老華僑最熟悉、也最喜愛的地方：中菜、超市、社區配套都成熟，而且比同樣在東面的杜咸區更近市中心。
真實成交： 愛靜閣（Agincourt）的 Marilyn Avenue，一間三房連二的獨立屋，2026 年 7 月成交 $93.9 萬。叫價 $79.9 萬，最後以 118% 成交。
所以 100 萬在愛靜閣確實有機會買到獨立屋。但請看清楚那張相片：樓齡偏舊，地皮不小，裝修基本原封不動。 這類房子的真實成本，是買價再加上未來幾年逐步翻新的錢。
再往東一點的 L’Amoreaux，獨立屋價格更高，100 萬更實際的選擇是半獨立屋或者永久業權鎮屋。
🚗 買法五：想要更新、更大，地點就要繼續向外放
向西，密西沙加（Mississauga）： 100 萬主要看條件不錯的半獨立屋和永久業權鎮屋（8 月永久業權鎮屋均價約 $87.5 萬）。獨立屋均價已經去到 $127.5 萬，不在這個預算的射程之內。
真實成交： Meadowvale Village 的 Elliott Parliament Street，三房三廁、1,500–2,000 呎的半獨立屋，2026 年 8 月成交 $93 萬，廚房和客廳狀態都很好。
向東，Ajax 和 Pickering： 這個預算已經接近 Ajax 獨立屋的主流成交線——8 月 Ajax 獨立屋均價 $96.8 萬，100 萬剛好壓在均價上沿。
真實成交： Ajax 的 Keith-Wright Crescent，三房四廁、2,000–2,500 呎、連完成地庫的獨立屋，2026 年 8 月成交 $96.5 萬。
這間還有一個值得講的細節：它最初叫價 $102.8 萬，賣不出，收回重新放盤叫 $85 萬，最後搶到 $96.5 萬。叫價從來不等於成交價，兩個方向都不等於。
要提醒一句：Pickering 要分開看。 8 月 Pickering 獨立屋均價是 $116.6 萬，明顯高於 Ajax。同樣是杜咸區，100 萬在 Ajax 屬於「主流」，在 Pickering 就要挑舊區或者面積小一點的房子。
繼續向東去到奧沙華（Oshawa），100 萬突然變得很鬆動。 8 月當地獨立屋均價只有 $71.6 萬，100 萬可以向上夠面積更大、裝修較新的房子。
真實成交： 奧沙華 Grandview Street North，四房連一、四廁、雙車房、2,000–2,500 呎的獨立屋，2026 年 8 月成交 $86.8 萬——預算還剩十幾萬。
💰 別忘記另一筆賬：首期、批得到幾多、物業轉讓稅
樓價講完，還有三筆賬很多首次置業的買家會漏計。
第一筆：最低首期到底是幾多？
加拿大的最低首期不是一個固定比例，而是按樓價分檔計算：
| 樓價 | 最低首期規則 | 舉例 |
|---|---|---|
| $50 萬以下 | 全數的 5% | $45 萬 → $22,500 |
| $50 萬 – $149.9 萬 | 首 50 萬付 5%，超出部分付 10% | $80 萬 → $55,000 $100 萬 → $75,000 $120 萬 → $95,000 |
| $150 萬或以上 | 20%，而且承做不到按揭違約保險 | $150 萬 → $300,000 |
所以 100 萬的物業，最低首期是 $75,000（首 50 萬的 5% 是 $25,000，其後 50 萬的 10% 是 $50,000）。
這裏有一條很多人還未知道的新規定： 由 2024 年 12 月起，可以承做按揭違約保險的樓價上限，由 $100 萬提高到 $150 萬。
在此之前，100 萬的物業剛好卡在界線上，做不到保險，首期必須湊足 20%，即是 20 萬。修訂之後，同一間屋 7.5 萬就可以入場。對 100 萬這個價位而言，這是近兩年最實際的一項利好。
第二筆：最低首期，不等於其餘 95% 一定借得到 ⚠️
這一點我最怕買家誤會，所以單獨拿出來講。
首期規則只決定你最少要拿出幾多現金。至於借不借得到其餘那部分，是另一個人話事——銀行。
銀行看兩條線：
- GDS（毛負債服務比率）不超過 39%：供款＋地稅＋暖氣＋一半管理費，不可以超過稅前月入的 39%；
- TDS（總負債服務比率）不超過 44%：再把車貸、信用卡、學生貸款等所有債務加進去，不可以超過 44%。
而且供款不是按你實際拿到的利率計算，是按合約利率再加 2%（業內稱為「壓力測試」）去計。
一個粗略的自我檢查方法： 在目前的息口環境下，不少首次置業的買家批得到的貸款額，大致是報稅收入的 4 至 5 倍。年收入 15 萬的家庭，貸款額大約落在 60–75 萬；再加上手上的首期，才是你真正看得起的總價。
不過這只是數量級的估算，不是批核結果。 買有管理費的 Condo 會明顯低一截——我在《多倫多買樓收入要幾多才夠？》裏算過一個年薪 8 萬的單身個案，計出來只有 3.8 倍左右。你有沒有車貸、信用卡欠款幾多、地稅和管理費幾多，每一項都會把這個數字壓低。
所以千萬不要這樣想：「最低首期 5%，那我拿 7.5 萬就可以買 100 萬的物業。」現金夠，不等於銀行肯借。
正確的次序是：先找按揭經紀或者銀行做預先批核（pre-approval），拿到額度，再去睇樓。 倒轉來做，很容易睇中了才發現買不起。
第三筆：物業轉讓稅——「地點」最貴的隱藏成本
| 買 100 萬的物業 | 省稅 Ontario LTT | 多倫多市稅 MLTT | 合計 |
|---|---|---|---|
| 多倫多市內 | $16,475 | $16,475 | $32,950 |
| 905 地區（萬錦、Ajax、奧沙華等） | $16,475 | — | $16,475 |
首次置業兩邊都有退稅：省政府最高 $4,000，多倫多市最高 $4,475。市內首次置業實付約 $24,475。
同樣 100 萬，物業買在市內還是 905，單是成交當日就差一萬六。 這筆錢不會用在你的房子上，只會進政府口袋。把它計入預算，再回頭看上面五種買法，你的排序可能會變。
以上為一般規則說明，不構成按揭或財務建議。你自己的額度和稅費，請以按揭經紀、銀行和律師的正式計算為準。
🎯 同樣是100萬，你買的其實是優先次序
同樣 100 萬，在大多倫多可以過出完全不同的生活：
- 市中心買的是空間和方便；
- North York 買的是半獨立屋的一張入場券；
- 萬錦、列治文山以永久業權鎮屋為主；
- 士嘉堡和杜咸區，獨立屋的機會愈來愈多。
地點一換，房型和樓況真的會完全不同。 沒有哪一種買法一定最好——關鍵是先問清楚自己：為了一間怎樣的房子，我願意把地點放到哪裏？
把地點、面積、新舊三個優先次序排清楚，100 萬才花得不冤枉。至於「我到底夠不夠資格買 100 萬的房子」，那是另一筆賬，可以看《多倫多買樓收入要幾多才夠？》。
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發佈日期：2026年9月25日
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