樓花轉讓經紀佣金收費 - Pris Han 安心賣房地產
什麼是樓花轉讓？
在加拿大購買預售樓花（國內稱期房），開發商通常允許在交房前轉讓。樓花轉讓也就是原始買家出售樓花購房合同，找人頂替自己繼續執行合同，與開發商完成最後的購房交易。轉讓的原因除個人和家庭計劃發生改變外，例如曾計劃移民加拿大但最終放棄，很多時候是出於財務上的考量。例如：
- 交房時要付開發商除已付定金外的尾款，是否能夠貸足？如果貸款不足，能否補充現金交房？請注意：銀行放貸的基數是抵押房產當下的市值。如果交房時市值低過當初購房價格，就很容易放貸不足。
- 如果購房時有海外買家稅，現在仍未獲得加拿大身份，就要備足稅額（稅率按照購房時的規定，而不是交房時）。
- 利息高企時，出租物業的租金可能無法覆蓋月供，每月是否能補足月供？
- 如果自住，收入是否能支撐月供？
根據市場的狀況，例如供求關係，利息高低等，樓花轉讓既可能盈利，也可能虧本。故此，樓花轉讓更多地應被視作應對家庭計劃變化的“保險”。如果把它當作投機工具的話，如果遇到買房時的價格高點和交房時的低點，損失可以相當驚人。2018~2019 年多倫多市中心的樓花交房在 2024 年年頭的，光是定金就虧十萬加幣以上的比比皆是。所以，進入離最終入住日（Final Occupancy Day）一年的時間內，就要認真規劃財務，做好交房或轉讓的決策。
注意：臨時入住日 Tentative Occupancy Date 可以被推後兩次。開發商通知的 Final Occupancy Date 才是最終入住日。
樓花出讓和接樓花轉讓的資金往來請參考（https://hanhomesoldrealty.com/zh-hant/assignment/#assignment-receiver-fee）。簡單概述的話，就是在轉讓交房日的當天，接轉讓人必須把出讓人已付開發商的定金和他賺取的增值一併付給出讓人，如果是虧損出讓的話則是付給出讓人已付定金減去虧損。
什麼時候可以轉樓花
樓花轉讓並非購買後可立即轉讓。開發商通常對每一個項目在何時允許轉讓有規定好的窗口，例如：入住日 Final Occupancy Day 後到最終交房日 Final Closing Day 的三週前。決定要轉讓後，就得聯繫開發商的客服問詢這個窗口的起始日期。千萬不要想當然，每個開發商，每個項目的規定都可能不一樣。（請注意：這個窗口是開發商接受轉讓申請的時間段。出讓人 Assignor 可以在窗口期之前找好接轉讓人 Assignee。然後等待到窗口期開放，再向開發商申請轉讓許可 Builder Consent。一般情况下，只要是原始購房合同裡清晰寫明允許轉讓的，轉讓雙方又都證照、資料齊全，開發商不會拒絕發轉讓許可。）
樓花轉讓的最佳掛牌時間是在開發商接轉讓申請窗口開放前的半年左右。太遲的話，留給自己的時間太短，萬一沒及時找到接轉讓人就會很被動。太早掛牌的話，接轉讓人沒有動力要提早太多買一個要等好久的樓花，特別是當接轉讓人是自住買家時。
樓花轉讓 vs 出售現房
樓花轉讓的出售與現房出售有以下幾點重大的分別：
1. 絕大部分開發商，樓花轉讓是不允許掛上MLS的。這是因為有的開發商還有少量庫存留到後期。而且這些尾盤的價格通常都比當初首發時要貴一些。如果樓花轉讓有跟尾盤同樣的曝光，那麼它們的低價就有可能會影響到開發商尾盤的銷售。所以，開發商就會通過禁止樓花轉讓掛上MLS來限制其曝光，保護自己的尾盤銷售不受威脅。
沒有了MLS這個統一的房源曝光平台，樓花轉讓的銷售比起現房來要困難很多。樓花轉讓的推廣全得靠掛牌經紀個人的自媒體影響力和廣告媒體的策劃和執行，例如：龐大的粉絲人數、資料庫裡大量持幣待購的買家，熟悉買家聚集的推廣渠道和方法。普通經紀如果不具備這些資源和行銷能力，想要成功賣出樓花幾乎全無可能，更不用說賣出好價格了。
2. 樓花轉讓的交易流程比現房複雜很多，例如：出讓人和接轉讓人都必須聘請律師審核樓花轉讓合同，其中有很多條款有可能要反覆商討很多次才能讓雙方滿意，遠沒有現房交易合同那麼直接了當。出讓經紀如果沒有相當豐富的經驗和掌控能力，以及已經有良好配合的律師團隊，樓花轉讓的交易環節很容易鬧出不愉快，甚至導致前功盡棄。偏偏樓花交易時間緊迫，如果不能在窗口閉合前完成，賣家就得被迫交房。無法如期交房的後果，輕則被開發商罰款，重則被起訴毀約。
3. 樓花轉讓的實質是在賣購房合同，而不是賣房產本身。所以 100% 的樓花轉讓淨收益將加入轉讓當年的總收入做個人所得稅納稅。而現房的出售，投資房淨收益只是 50% 作為年收入納稅（註：2024年6月後，個人收入超過 25 萬時，淨收益的 66% 將作為年收入納稅）；而如果是自住房的話，淨增值部分免徵所得稅。
樓花轉讓決策服務
樓花臨近交房，原始買家往往面臨關鍵抉擇：
- 提前轉讓 – 可能盈利、虧損、或持平
- 如期交房自住或出租
- 還是完全放棄，想辦法和開發商解除合約
這個決定涉及了現房市場走勢、稅務影響、現金流、和融資能力等多個層面。為了幫助您做出理性決策，我們特別推出【樓花轉讓決策服務】，為您理清市場數據、計算成本、評估潛在收益或虧損，協助您做出最優的選擇。
🔍 服務內容包括：
✅ 開發商轉讓政策確認 – 幫忙確認項目是否允許轉讓、具體轉讓窗口及截止日期
✅ 現房市場調研 – 調研周邊近期成交的可對比新房成交記錄，評估市場行情
✅ 樓花轉讓市場調研 – 調研同項目在售樓花轉讓掛牌（無統一認證掛牌平台，需人手篩選各個平台）
✅ 定價建議 – 結合市場數據，給出專業的轉讓價格建議及掛牌策略
✅ 租金預估 – 查詢最近成交類似戶型租金記錄，估算出租回報率
✅ 財務損益分析（需客戶提供原始購房合同及費用明細）
📌 交房財務分析
- 預估銀行估值是否會低過實際購入價，若銀行估值過低，買家可能被要求提供首付
- 各項交房費用預估，包括但不限於：Development Levy（開發商附加費）、Occupancy Fee（臨時入住費）、土地轉讓稅、HST等等
- 月供、租金收入、空置期風險與現金流預估
📌 樓花轉讓財務分析
- 根據市場行情預估可能成交價
- 轉讓過程中的各項費用與佣金估算
- 預估可能涉及的資本利得稅
- 模擬整體資金投入與最終可回收金額
💰 樓花轉讓決策服務費用：$399 + HST
如客戶最終委託我們協助完成樓花轉讓，服務費將全額抵扣轉讓佣金，等同免費。
我們轉讓樓花的優勢
我們安心賣房地產對於樓花轉讓非常拿手，原因就在於沒有了MLS“撑腰”的普通經紀們完全無法拿出能夠跟我們相提並論的市場影響力。以 YouTube 上 “Pris Han多倫多安心賣房地產” 頻道和 “今日头条” 上的 “Pris Han多倫多安心賣房” 頻道為代表，我們製作的樓花轉讓推廣影片、文章博客和圖片橫掃小紅書、Facebook、Instagram、微信視頻號等幾乎所有搜尋引擎和視頻平台，能夠出現在中國、加拿大兩地共80,000+的粉絲面前。再加上根據演算法推廣到的對房產感興趣的非訂閱者，瀏覽量更是驚人。
下面是幾個我們樓花轉讓影片的案例。試問沒有長達數年對影片內容製作的耕耘，普通經紀怎麼能達到同等的曝光效果？
同時，我們用各種行銷手段累積了 10,000+ 位持幣待購的買家在我們團隊的資料庫裡。這些買家渴望遇見合適自己的房產。當我們的樓花轉讓掛牌以他們期待的「每週精選」視頻郵件形式發給他們時，只要他們剛好看中，成功銷售就一觸即發。這個做法比在汪洋大海的人群中找到合適的買家更接近成功。
樓花轉讓的推廣還需要在樓花投資客以及他們的買家經紀聚集的渠道裡曝光。而我們由於長期從事樓花轉讓，諳熟這些渠道：包括 Facebook 裡一些樓花轉讓主題的群組，以及微信、WhatsApp專攻樓花轉讓的經紀聯盟。
總之，樓花轉讓的推廣既需要有出色的影片、文案的創意能力，突顯房產特色，更需要有現成的市場號召力，讓內容推出時就能一呼百應，在潛在買家中不同凡響。再配合上充足的人力投入在大大小小的各個樓花轉讓專屬渠道內熟練地運營推廣以及人盯人銷售，樓花轉讓才能在沒有平台曝光，且時間短暫的情況下賣出好成績。
樓花轉讓經紀佣金收費
在大多倫多地區買賣房產，買賣雙方各自有代表自己利益的地產經紀。掛牌經紀是直接從賣家這邊收取佣金，買家經紀則通常從賣家收取佣金。雖然沒有任何法律或行業規定要求賣家必須支付買家經紀佣金，但這是大多倫多地區的普遍做法。您可以自行決定是否向買家經紀支付佣金，以及支付多少佣金。
下面是我們安心賣房地產對樓花轉讓掛牌服務的經紀佣金收費：
備註：
2024年3月15日美國賣家對美國地產經紀協會的集體訴訟以NAR賠付 4 億美金庭外和解，從此美國賣家不再需要支付買家經紀佣金。這個潮流必將對加拿大產生影響。
目前這個情況並未普遍出現在大多倫多地區。絕大多數掛牌中，房價仍然包括了給到買家經紀的佣金。成交價的2.5%，是目前最常見賣家付給買家經紀的佣金。但是，按照法規，賣家確實可以選擇只給買家經紀$0.1加元。
不過，賣家切不可簡單地認為這就能讓賣房淨收益上升。過度貪婪既不給買家經紀佣金，又不下調售價的話，會導致買家買這套房產的總價攀升。這樣一來，買家和其經紀在比對備選房源時，很容易發現這套房產性價比低，從而棄它而去。即使樓花轉讓備選房源之間的對比會比都掛在MLS上一目了然的現房來說困難一些，但盡職和經常操作樓花的買家經紀還是能夠蒐集和提供資訊，幫助買家做這樣的選擇。
還有問題？歡迎聯繫我們!
微信：TeamPrisRealty
電話：647-360-8963
郵箱：info@hanhomesold.com
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